寫字樓租金4年來首度上漲 空置率下降市場終迎拐點
發布時間：2018年03月06日分享到：2017年成都寫字樓市場迎來租金止跌回調的拐點，市場正構筑“辦公新生態”。一年間，成都寫字樓供應86.92萬方，其中甲級寫字樓59.17萬方，而凈吸納量雖達到71.25萬方為三年來新高，但市場供過于求的局面未能有根本性改變。不過，在凈吸納量提升的情況下，成都寫字樓空置率在2017年有所降低，租金也迎來近四年首次上漲，這也是成都寫字樓市場迎來拐點的重要標志。
業內調查顯示，金融業繼續領跑成都甲級寫字樓需求，但受到近兩年小微、新興金融調控不斷加碼導致的需求萎縮影響，其所占比重由2015年37%降低至2017年28%。其次，得益于國家“雙創”戰略，初創企業在蓉涌現，科技新媒體（TMT）加速需求釋放，2017年首次躋身甲級寫字樓需求的前三大來源。再者，承接創業型小微企業需求的聯合辦公等第三方辦公空間成為近年需求熱點，進而帶動服務業異軍突起，躍升至需求榜第二。
成都甲級寫字樓租戶平均承用面積為589平方米，居二線城市前列。其中300平方米以下的需求占比達到46%，300-500平方米占比為25%；3,000平方米及以上的大面積需求占比為1-2%，但總承用面積占比高達15%，體現大面積需求企業對市場去化的價值。行業方面，銀行、保險等傳統金融租戶仍是3,000平方米及以上大面積需求的首要來源，占比達到25%。TMT行業的大面積需求占比從2015年11%躍升至2017年18%，位列第二，增幅居首。
2017年，成都甲級寫字樓新成交中，外企貢獻率已跌破10%，短期內其經營策略難覓根本性轉變的跡象。中資企業（含四川本土企業）對市場的影響力逐年提升，截至2017年末，其甲級寫字樓市場份額已超八成。成都新經濟發展紅利及“雙創”戰略推動新設立需求從2015年20%回升至2017年37%，帶動市場凈吸納量在過去兩年強勢回升。
中央商務區、東大街、人民南路、南延線—“四足鼎立”格局凸顯。得益于區位條件及商務氛圍積淀，中央商務區逐漸發展為以專業服務為主導、金融與零售為支撐的綜合性商務板塊，亦是聯合辦公青睞的區域之一。東大街板塊仍以非傳統金融為主導，新興金融氛圍延續。人民南路作為傳統商務板塊，傳統金融與非傳統金融主導區域需求。伴隨新經濟與科技產業高速發展，TMT崛起并主導高新南區（南延線）金融城、大源板塊辦公需求。2017年，南延線板塊成熟度進一步提升，辦公需求加速釋放，貢獻率超六成。“市中心”與“南延線”的雙核格局發展成型。
展望未來，作為寫字樓傳統第一驅動力的金融與新經濟、科技、創新創業驅動的TMT及聯合辦公將繼續主導辦公需求。南延線作為成都寫字樓市場雙核之一，其租金水平受早年集中供應影響，整體水平被低估。在此背景下，隨著區域商務及配套設施成熟度的提升，南延線對企業的吸引力亦將大幅增強，有望成為帶動全市租金上漲的首要驅動力。天府新區板塊，隨著天府國際機場、地鐵線路等基礎設施開建，產業與人口導入有望支撐天府新區成為繼高新南區后未來成都寫字樓又一新興商務區域。
展望：
從近年成都寫字樓市場發展情況來看，未來市場供應或將繼續呈現回落走勢，需求有望持續回升，供需情況進一步改觀的情況下，空置率將繼續回落。從供應的區域分布來看，南延線兩大板塊——金融城和大源仍舊是未來供應的焦點區域。而第三方辦公運營服務商（共享辦公空間）的進入，將進一步促進市場主體構建“辦公新生態”。
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