淺談寫字樓投資回報
發布時間：2013年12月04日分享到：寫字樓投資回報是一個未來事件，牽扯到很多因素，不僅僅取決于寫字樓的地段，相關配套以及當時的社會大環境，更取決于一些房產政策的調控。但是在住房投資空間被壓縮的今天，投資寫字樓無疑是一個明智的選擇，但對于投資者而言此時此刻他們最關注的就是自己的投資回報率。
一、寫字樓投資分析租金回報率法
公式：(稅后月租金—按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。
優點：考慮了租金、價格和前期主要投入。比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題，且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
二、寫字樓投資分析租金回報率分析法
公式：(稅后月租金—每月物業管理費)×12／購買商鋪總價。這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因數的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
三、寫字樓投資分析內部收益率法
公式：累計總收益／累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數／(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他費用+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。
上述公式以按揭為例；未考慮付息，未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因數。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可以理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率是按復利計算。
不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值，都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
四、寫字樓投資分析簡易國際評估法
基本公式為：如果該物業的年收益率×15年=房產購進價，則認為該物業有所值。這是國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
五、寫字樓投資收益案例
一般認為，投資寫字樓的年收益率能達到5%，就比較理想了。以成都為例，計算一下寫字樓的收益率。以目前14500元／平米的售價計算，在成都中心城區購買100平米寫字樓需花費145萬元。目前成都中心城區的寫字樓每月每平米租金為元平米到90元，如果按90元計算，100平米寫字樓一年的租金為10.8萬元。這樣計算下來，現在成都投資寫字樓的年收益率高達7.5%，而且這一收益是比較穩定的。（來自網絡）
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