北京CBD供應短缺 至外圍租金持續上漲
發布時間：2013年09月29日分享到：近三四年以來，北京甲級寫字樓整體租金已經高位持續上漲，到2013年第一季度，東三環CBD區域內甲級寫字樓平均租金更是超過350元/平米/月（約11.6元/平米/天）。如果按200平米租賃面積計算，東三環CBD區域內甲級寫字樓年租金成本已接近100萬。
相比內資公司，外資跨國企業對租賃成本更為敏感，這類大企業的外遷趨勢使得以外資為主導的CBD區域內甲級寫字樓租金在2013年第二季度出現下跌，這也是北京甲級寫字樓整體租金在近三年來出現了首次下跌情況。
未來租金的改變主要取決于企業生態結構的變化，在假定CBD區域內供應不變的情況下，如果CBD租金未來能持續上漲，企業結構需出現以下變化：
1.大租戶型企業（IPO型、總部型）在區域內擴租或續租，擠壓供需差。
這種需求擴張的情況，據觀察在近期出現的可能性應該不大。相反地，大租戶型企業尤其是外資企業正在以“前店后廠”的職能分離形式外遷，將交易相關職能保留在區域內，而將研發、制造等職能外遷到CBD外圍尤其是望京、亦莊等區域。
2.中小租戶型企業（VC型、PE型）持續發展，擴大租賃面積或進駐該區域的新增需求持續性放大，為高單價租金買單。對于中小企業（PE和VC型企業）而言，由于自2010年開始到2012年，我國經濟增速經歷了兩年多的探底下滑，國家經濟增速整體放緩使得中小企業發展、擴張乏力。若國家整體經濟增速沒有明顯的提升，中小企業很難保持持續性的擴張發展，從而貢獻持續的承租需求。因此，中小租戶型企業（VC型、PE型）持續為高租金單價的買單局面也將呈現放緩趨勢。
在國家整體經濟增長沒有明顯提升的情況下，在CBD區域未來可預見的2-3年內，一方面隨著大企業租戶（IPO型、總部型）需求外溢，另一方面隨著中小企業租戶（VC型、PE型）需求放緩，供給方面新增供應持續增加，寫字樓租金上漲可能性不大。
而在這種趨勢下從CBD遷出的辦公需求，將推動外圍區域，尤其是望京、亦莊區域的租金上漲。從CBD的一眾外圍區域來看，望京、亦莊兩大區域無論是從地理位置、交通聯系程度還是基礎市政建設進度、規劃前景來看，均領先于其他區域。隨著未來地鐵14號線的開通，北部望京、東三環核心CBD區域、南部亦莊區域，聯系也將更加緊密。（來自網絡）
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