現(xiàn)階段行業(yè)部門選址的內(nèi)在需求
發(fā)布時間：2013年09月04日分享到：誠然金融、專業(yè)服務、醫(yī)藥等行業(yè)一般都會將其前端業(yè)務部門放在城市核心位置，但同時多數(shù)行業(yè)也擁有涉及研發(fā)、物流、數(shù)據(jù)信息、客戶服務等為數(shù)眾多的中后臺部門。在高租金時代這些部門選址在核心商圈的性價比顯然不高。契合城市商圈的定位進行辦公選址優(yōu)化，不但在區(qū)位配套上能獲得優(yōu)勢，成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈，由于政府政策優(yōu)惠和一行三會的入駐吸引了眾多內(nèi)資金融、保險等公司在此落戶；上海的陸家嘴商圈定位打造成中國的金融中心，相關(guān)行業(yè)的前端部門在此落戶將在企業(yè)形象上受益。而一些興起的邊緣商圈則傾向?qū)Ｗ⒂诩毞质袌?，北京定福莊走廊定位國際傳媒產(chǎn)業(yè)，吸引著文化創(chuàng)意與傳媒等企業(yè)在此選址；金盞商圈則定位金融后臺服務，為總部在核心商圈的企業(yè)后臺支持部門提供辦公區(qū)域選擇空間。上海的五角場商圈定位注重科技創(chuàng)新，吸引企業(yè)研發(fā)部門入駐。而外高橋區(qū)域新開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品則瞄準了保稅區(qū)內(nèi)近萬家企業(yè)的升級需求。一般相關(guān)行業(yè)入駐對應區(qū)域還能享有稅收減免和其他優(yōu)惠政策。
員工幸福感需求提升
企業(yè)選擇辦公地點，最終的服務對象是公司員工。當初企業(yè)選擇市中心的原因除了其商業(yè)氛圍成熟以外，交通便利以及配套設(shè)施的完善性等也是主要考慮因素。但是如今市中心區(qū)域由于大量人口聚集、道路擁堵、車位難尋甚至環(huán)境污染等問題，給員工造成了無形的壓力。漫長擁擠的出行時間與市中心高昂的生活就餐成本，不但擠壓到員工收支和時間平衡，深入的說也會影響到企業(yè)的長遠發(fā)展。
根據(jù)報告分析，中國一線城市的寫字樓租金從長期看仍將維持上漲態(tài)勢，但是其核心商圈供應面積卻逐年減少。據(jù)統(tǒng)計，至2016年底北京寫字樓供應量不足155萬平方米，而非核心商圈供應量則迅速攀升到360萬平方米。同樣，未來同時期，上海核心商圈寫字樓供應量僅占整體市場份額的25.5%。在供求不平衡的條件下，隨著新興商圈的發(fā)展逐漸完善，其租金價格也將面臨上漲。以北京、上海為代表的城市，企業(yè)向邊緣化區(qū)域搬遷調(diào)整的時機已經(jīng)成熟。處于上升周期中的企業(yè)應根據(jù)其今后發(fā)展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來滿足其辦公面積的擴張需求。而處于行業(yè)弱周期的企業(yè)則也應把目光聚集到這些新興區(qū)域，尋求控制固定成本方案。如果現(xiàn)在目光依舊局限于核心商圈，將錯過最好的搬遷時機，未來不僅會給企業(yè)擴張造成一定的不穩(wěn)定性，也會進一步增加企業(yè)搬遷的成本。所以不論就宏觀經(jīng)濟面下的結(jié)構(gòu)調(diào)整，還是一線城市寫字樓供應趨勢來說，當前邊緣化時機已經(jīng)成熟。
對于有意向且有需要選擇邊緣化搬遷的企業(yè)租戶而言，可以選擇的城市以及商圈著實不在少數(shù)?；趯I(yè)性的經(jīng)驗以及對未來城市發(fā)展趨勢的把握，業(yè)內(nèi)人士提出：“對于正在考量邊緣化選址的企業(yè)租戶提出以下三種解決方案；專注在北京和上海的企業(yè)可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈，同時企業(yè)也可以從戰(zhàn)略角度布局二線城市，而大型成長企業(yè)也可考慮將部分辦公需求轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”
伴隨中國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的逐步轉(zhuǎn)型，和一線城市寫字樓供應的分化趨勢，預計未來更多的跨國企業(yè)和內(nèi)資巨頭都會如同霍尼韋爾和耐克一樣，走向城市的新興商圈或者轉(zhuǎn)移部分業(yè)務部門前往二線城市，以尋求成本和配套資源上的優(yōu)勢。我們建議企業(yè)租戶不但要在選址上使用一個全面的評判標準，同時應采納專業(yè)意見，從不同區(qū)域、城市和辦公物業(yè)類型的比較中選取最優(yōu)方案，來滿足未來企業(yè)發(fā)展的需求。（來自網(wǎng)絡(luò)）
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