上半年一百二十八城市地產營收下降五個百分點
發(fā)布時間：2011年06月29日分享到： 方正證券統(tǒng)計，1-5月，全國128個城市寫字樓以及出讓金比去年同期下滑了5%。5月，一線城市的土地成交溢價率已回落至18.93%。審計署報告顯現(xiàn)，截至2010年底，全國省、市、縣三級中央政府性債務余額共計10.72萬億元錢，其中政府負有歸還義務的6.71萬億元，擔保義務的2.34萬億元，可能承當一定救助義務的1.67萬億元。
局部地域和行業(yè)償債才能弱，存在風險隱患。從地域來看，有78個市級和99個縣級政府負有歸還義務的債務率高于100%，分別占兩級政府總數(shù)的19.9%和3.56%。局部中央的債務歸還對土地出讓收入依賴較大，至2010年底，中央負有歸還義務的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額約2.55萬億元，觸及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。
有專家表示，在中央融資平臺最旺盛的地域，土地作為中央政府最重要的資產，被大量收儲，注入平臺公司，目前這些中央恰恰就是資金最吃緊的中央。中央融資平臺貸款大局部是土地抵押貸款，很多還款主要依托土地出讓收入。假如土地市場繼續(xù)低迷，中央的土地出讓收益繼續(xù)縮水，會使土地抵押貸款的債務開端惡化。一些中央的“鐵公基”項目漸露違約苗頭。
土地財政的吃緊使得關于中央政府房地產調控執(zhí)行力度放松的傳言此起彼伏。4月就有傳言，海口市因房地產相關收入減少，擬中止執(zhí)行“限購令”，后遭到海口市相關部門承認。房地產業(yè)在海口財政收入中占比超越四分之一，增收額占比接近二分之一。
隨后又有傳言稱大連將修正限購政策，自6月1日起在大連市高新園區(qū)及城四區(qū)內購置住房，認定房屋套數(shù)改為以個人為單位，而不是以家庭為單位，該傳言后也被大連市政府承認。就連限購政策最嚴厲的北京，也被爆出擬放寬高端住宅限購的傳言，后來北京市相關部門也出面停止了廓清。
中原地產北京市場研討總監(jiān)張大偉表示，目前北京市場商品住宅庫存相比春節(jié)前增加了1.5萬套，庫存積壓影響開發(fā)商拿地積極性。1-5月，北京的房地產開發(fā)項目本年到位資金為2034.3億元，由1-4月的同比增長2.2%轉為降落2.6%，數(shù)年來初次呈現(xiàn)下調。
鑒于土地市場的快速降溫，以及中央財政以及中央融資平臺的宏大壓力，有局部業(yè)內人士擔憂，下半年中央政府可能在房地產調控政策的落實上打折扣。
專家陳晟指出，一線城市是房地產調控重點城市，所以短期內沒有松動可能性。但是二線城市迫切希望取消限購或者限購有所松動，有些中央政府希望在某些區(qū)域對限購令停止一些松動，但估量難以成行。
上海易居房地產研討院綜合研討部部長楊紅旭表示，“限購令”對二三線城市形成了很大影響，局部二三線城市以至可能存在取消限購的意愿，到年底有可能會有局部城市退出，但之前調控政策不太可能明顯放松。
從目前限購令的規(guī)則來看，有局部城市明白了限購令的施行期限，施行期限截止到2011年12月31日。楊紅旭以為，假如下半年房價下跌一些，那么這些城市就有了取消限購的理由了。但是假如下半年房價并沒有明顯松動，估計到年底限購也不可能取消。
一方面是中央土地出讓收入的大幅縮水，另一方面還有保證房巨額資金缺口，這使得中央政府面臨著雙重壓力。目前中央土地出讓金的凈收益的10%要用于保證房建立，有的中央以至進步至15%。陳晟以為，假如不能處理保證房建立資金的多渠道來源，更多地依托中央財政，就存在著一定的悖論。
恰在此時，財政部近期公告，今年初次恢復中央政府債券代理發(fā)行方案，5年期和3年期債券共計發(fā)行504億元。國度發(fā)改委也在發(fā)文，支持契合條件的中央政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，經過發(fā)行企業(yè)債券停止保證房項目融資，企業(yè)債券募集資金用于保證房建立的，優(yōu)先辦理核準手續(xù)。高盛高華的1份分析呈報認為，地皮出讓支出的下降，使得地皮儲蓄的現(xiàn)金流無法與取款的還本付息周期相立室，或許必要膨脹取款的限期，從而使之與地皮儲蓄的現(xiàn)金流相適應。北京寫字樓出租，從結構性角度看，仍是必要加速財務變遷，收羅減輕處所當局的財稅擔負、答允發(fā)行處所當局債券。（來自新浪樂居）
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