政府調控或觸及商業地產
發布時間：2011年06月01日分享到： 日前，北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市規劃委、市商委、市國土局5部門聯合出臺了《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》就加強商業、辦公類項目管理，防止開發企業擅自改變項目規劃用途，切實保護購房人合法權益出臺了五個方面的監管措施，嚴禁“商改住”等違規行為，并從6月1日起執行。
據了解，今后，商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間；若開發商自己打隔斷，分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房產證。昨天，市住建委等五部門聯合出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》。
業界人士分析認為，此前不在政策監管范圍內的“商改住”項目、熱銷“Loft”戶型將進入政策調控范圍。在商業地產大熱的背景下，政府也注意到其泡沫的產生，未雨綢繆，將更加有利于商業地產的良性發展。
打限購擦邊球
此前，在“京十五條”的擠壓效應下，大量受限需求退出住宅市場，而身處調控灰色地帶的商住項目成為此類需求的主要出口，使其走出了單邊上揚的獨立行情。據亞豪機構此前統計的數據顯示，“京十五條”頒布后的2月17日~3月2日，北京市商住樓[最新消息價格戶型點評]房源累計成交532套，占總成交量的32.76%。
據記者了解，事實上，從去年開始，北京市已陸續出臺政策，對“商改住”項目從嚴管理，如禁止酒店立項的項目散售，建成非住宅、禁止擅自分割。在此次叫停“商改住”之前，北京市住建委曾對部分商改住項目開發商進行約談，主因是許多項目過分宣傳不受限購令影響，銷售火爆。而這種宣傳與樓市調控政策背道而馳。
此外，北京市住建委此前還對商改住項目的銷售環節，進行了非書面規定。
如在樓盤現場的公示必須齊全，包括房屋性質是商業還是辦公，產權是40年還是50年；現場要將水電配套等情況予以公示；要明確告知購房者說戶口不能遷入。
潘石屹曾公開表示，商改住本身就屬于打政策擦邊球、破壞城市規劃的項目。針對這些打擦邊球的項目，政府應該會出臺相關措施治理。
在業內人士對《中國聯合商報》記者分析，從此前商改住項目開發商在被政府部門約談之后，就已經埋下了調控的種子，而第一季度，北京商改住項目在約談后仍然紛紛逆市漲價還致招來此次叫停也是意料之中。
調控或延至商業地產
所謂的商住兩用項目，其本質是在50年產權的商業用地上建筑的住宅。長時間以來，商住兩用項目游離在房地產調控之外，每輪調控政策出臺后，商住兩用項目都會找出其規避調控的地方以示其“與眾不同”，“限購”之后，商住兩用項目備受不符合限購條件的購房者的青睞。
國家統計局數據顯示，今年1~4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。其中，住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長4.4%，商業營業用房增長7.7%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。其中，住宅銷售額增長11.0%，辦公樓和商業營業用房分別增長23.8%和26.6%。商業地產與住宅地產所展現的市場形成很大差異。
據房地產服務機構高緯環球此前發布的數據顯示，今年一季度中國主要城市商業地產態勢活躍，北京、上海、成都等地辦公樓和商鋪租金水平穩步上升，一些城市商業地產領域投資者比重加大。今年一季度北京甲級寫字樓平均有效租金環比上漲10.2%，達到每月每平方米人民幣322元；而平均空置率為6.3%，較前一季度下降0.7個點。此外，越來越多的國內租戶開始以更高的租金與跨國公司展開寫字樓租賃競爭。
上海方面，一季度甲級寫字樓平均有效租金環比上漲4.9%，達到每月每平方米363元。不過，隨著新增供應入市，上海全市甲級寫字樓的空置率達到6.9%，環比上升0.8個點。成都的甲級寫字樓一季度平均有效租金為每月每平方米151.2元，環比增長8.5%。
此外，北京、上海商業地產領域的投資者也趨于活躍。不包括土地交易，今年一季度上海有7個整棟商業物業交易，成交總額超過46億元人民幣，其中港臺及內地投資者交易量占50.4%，海外投資者占49.6%。
一位業內人士對《中國聯合商報》記者表示，從北京叫停商改住禁令來看，政府調控之手已伸向商業地產領域。未來北京的模式也有可能向其他一線城市推廣，打“商改住”的擦邊球的時代就快終結了。
這一方面會使限購令的威力得到更充分的發揮，另一方面也給予投資者提示，盡管商業地產無關民生，但在當前住宅限購令調控背景下，并非處于調控真空區，商業地產投資過熱也必將招來調控。（來自中國聯合商報）
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