SOHO集團商務地產銷售推動持有 多種渠道推租賃
發布時間：2011年05月25日分享到： 據《每日經濟新聞》報道 據調查，潘石屹今年在上海新收購的項目將全部銷售。這與此前他提出的“SOHO中國要不斷加大持有物業的比例”顯然背道而馳。2010年年報數據或許可以說明原因。2009年，SOHO中國唯一持有的項目——北京前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，尚不到2010年182.15億元營業額的1%。截至目前，前門項目出租率只有75%。
5月15日，SOHO中國提供的信息顯示，當天上午10點多，在SOHO中國舉行的網上銷售的第二套房源，即前門大街A4-0105商鋪承租權，在競租開始后的第13秒，便被一名叫“V2000134”的網友以1500元/平方米/月的租金搶走。持續性。這種模式催生的龐大土地增值稅支出，對SOHO中國的短期資金鏈帶來的沖擊日益明顯。
世聯地產研究員衛旭華介紹說，目前房企的年度土地增值稅支出占當年營業額的比例一般在5%~10%之間。但2007年上市后，SOHO中國各年的年報顯示，2007~2010年，公司土地增值稅支出額在當年營業額的占比分別高達13.07%、15.28%、14.60%和16.61%。
公衍奎分析說，這是SOHO中國特殊產品線造成的結果。他解釋說，如果一個公司持有物業，沒有賣出，就不會產生土地增值稅，如果是住宅產品，普通住宅也可免交土地增值稅。但SOHO中國散售的產品是優越地段的商業物業，溢價高，因此土地增值稅自然水漲船高。
為了平衡資金鏈，SOHO中國決定通過增加持有物業比例。這在該公司2010年年報已有體現：“投資物業能夠為公司提供更穩定的現金流，節省大量賦稅，使公司有機會從資產增值中獲益。”
而潘石屹也直言，在考慮一個項目是持有還是銷售時，會重點考慮稅收負擔。
除了土地增值稅支出對資金鏈帶來的短期沖擊外，公衍奎指出，拿地難也迫使潘石屹對現有模式的可持續性進行反思。
2010年年報顯示，2009年前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，低于此前國元證券預測的2億元。國元證券同時預測，2011年與2012年，SOHO中國的租金收入會上升至3.2億元與4.2億元。
對于SOHO中國的轉型，公衍奎認為，轉型還停留在“有行動，無戰略”的階段。
他解釋說，雖然目前SOHO中國已持有前門項目，但該項目的位置有其獨特性，很難通過該項目的運營探索轉型模式。目前SOHO中國只表示將增加持有物業比例，但具體采用何種商業模式，選擇哪種商業業態，都沒有一個清晰的方向。如果SOHO中國打算轉做“地主”，靠出租生存，那SOHO中國就得設法提高運營能力，以提高旗下項目的租金收入。
公衍奎還認為，SOHO中國目前很難制定出轉型的清晰戰略，因為SOHO中國與萬達不同。對于同一塊區域，萬達模式有如“種樹”，先通過提升該區域土地價值，然后讓大家一起來摘果，因此在拿地時，與地方政府的談判能力較強。而SOHO中國模式有如“摘果”，它入駐是來摘取已被帶熱的核心區域的土地價值，因此在拿地時，幾無談判能力。換句話說，未來SOHO中國具體能拿到哪些地，公司都還無法確定，又何談戰略制定呢？
北京寫字樓租售中心 http://www.dengminghao.com/ 竭誠為您服務
預約看房
點擊在線咨詢
