跨國(guó)企業(yè)虎視商業(yè)地產(chǎn) 周期性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)
發(fā)布時(shí)間：2011年05月24日分享到：
“人民幣加息和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控給了商業(yè)地產(chǎn)以投資的機(jī)會(huì)。對(duì)于外資來(lái)說(shuō)，這是一次自2007年以來(lái)最好的機(jī)會(huì)。”一位香港的房地產(chǎn)基金經(jīng)理潘洪告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，2011年約有1000億美元的外資瞄準(zhǔn)了亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，較2010年的資金量上升45%。而中國(guó)的中西部將是他們攻城略地的重點(diǎn)。
大宗交易頻繁出現(xiàn)
近期以來(lái)，成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)大宗交易：萬(wàn)科魅力之城約6萬(wàn)平方米的零售物業(yè)以4.6億元賣給了凱德商用；凱德置地城南項(xiàng)目約20萬(wàn)平方米零售物業(yè)以約5.5億元賣給了嘉德資產(chǎn)管理，中匯瑪莎服務(wù)式公寓約3萬(wàn)平方米以約5億元賣給雅詩(shī)閣。
潘洪是帶著投資人的委托到成都洽談一棟商業(yè)樓宇的投資，這棟約2000平方米的小型商業(yè)樓盤位于春熙商圈，已經(jīng)引起了潘先生的整體購(gòu)置欲望。而這只是這一波外資進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)的冰山一角。
外資在商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易還間接促進(jìn)了成都商業(yè)地產(chǎn)的成交量。有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市主城區(qū)商業(yè)物業(yè)4月份共成交了2256套，比3月份多成交了373套，環(huán)比增長(zhǎng)了19.81%。這相對(duì)于成交萎靡的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)再度迎來(lái)熱捧。
“隨著人民幣的升值，外資頻頻出手中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，特別是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。大力發(fā)展中西部地區(qū)零售及服務(wù)業(yè)的契機(jī)，引起了外資的重點(diǎn)關(guān)注。不僅是成都，重慶、西安、武漢、濟(jì)南、天津等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)大宗交易增多的趨勢(shì)。”世邦魏理仕研究部金靈表示，伴隨著人民幣升值周期，商業(yè)地產(chǎn)的熱錢流入也有望達(dá)到近幾年的一個(gè)高度。“出于發(fā)展空間的考慮，外資的投資重點(diǎn)將在中西部。”仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2020 年上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，預(yù)示著今后10年二三線城市蘊(yùn)含巨大商機(jī)。
借道內(nèi)地房企
與2007年那波外資大規(guī)模涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的是，此輪外資的進(jìn)入主要集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)住宅的政策收緊更促使了外資的借道之旅。5月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了我國(guó)4月份主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中房企利用外資大幅增長(zhǎng)達(dá)62.3%，國(guó)際熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)傾向明顯。緊接著，5月12日，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至21%，使得信貸更加緊縮。業(yè)內(nèi)人士表示，信貸緊縮之下，房企利用外資恐仍將處于上漲趨勢(shì)。
而在1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源25362億元，同比增長(zhǎng)17.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4800億元，增長(zhǎng)5.4%；利用外資222億元，增長(zhǎng)高達(dá)62.3%。
“外資涌入的大幅增長(zhǎng)跟內(nèi)地房企的轉(zhuǎn)型幾乎步調(diào)一致。”金靈表示，大型內(nèi)地房企將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，外資的進(jìn)入也開始大幅增長(zhǎng)。世邦魏理仕報(bào)告顯示，2010 年主要城市房地產(chǎn)大宗收購(gòu)交易成交總額中，外資達(dá)440 億元，較2009 年大幅上漲94%。從外資投資的物業(yè)類型分析，綜合、商辦類物業(yè)受到青睞，北京寫字樓成交金額占比達(dá)92%。萬(wàn)科宣布，未來(lái)持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例；金地則將在今年的土地投入計(jì)劃中安排20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目；保利計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%；中糧集團(tuán)在未來(lái)5-10年內(nèi)布局20個(gè)大悅城，華潤(rùn)置地在收購(gòu)深國(guó)投商業(yè)置業(yè)后，又與花旗集團(tuán)合作，推出兩只房地產(chǎn)基金，募集5億美元，用于投資籌建大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。
“這些內(nèi)地房企不僅依靠發(fā)債、票據(jù)認(rèn)購(gòu)等方式吸引外資對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的參與，還與外資房企聯(lián)手直接開發(fā)。”潘洪表示，由于國(guó)際上歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一直未與中國(guó)同步進(jìn)入加息周期，它們依然繼續(xù)保持寬松貨幣政策，因此目前輸入型通脹壓力不減。而在中國(guó)貨幣政策趨緊的情況下，房企想要從銀行或者國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的渠道基本沒有可能。
在這樣的形勢(shì)下，內(nèi)地房企引入外資聲勢(shì)漸猛。(來(lái)自搜房網(wǎng))
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