新一輪外遷潮 滬甲級(jí)寫字樓租金同比漲20%
發(fā)布時(shí)間：2011年05月20日分享到： 上海的甲級(jí)寫字樓市場正迎來金融危機(jī)后的第一輪供不應(yīng)求局面。出乎大多數(shù)人意料的是，預(yù)計(jì)將進(jìn)入市場的100萬平方米甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)縮水了近四成，越來越多的機(jī)構(gòu)開始上調(diào)對(duì)今年上海甲級(jí)寫字樓租金的預(yù)測。
由于來自國內(nèi)和國際汽車公司、IT和金融公司的擴(kuò)張需求持續(xù)旺盛，而同時(shí)高品質(zhì)的供應(yīng)有限，第一太平戴維斯于近日預(yù)計(jì)，2011年上海甲級(jí)寫字樓租金將同比上漲8.25%。這一數(shù)據(jù)，已明顯高于該機(jī)構(gòu)在2010年底6.5%的漲幅預(yù)測。
年租金漲幅已逾兩成
“本來我們預(yù)計(jì)今年有約百萬平方米的新增供應(yīng)要入市，可能會(huì)對(duì)上海甲級(jí)寫字樓市場帶來壓力。但目前來看，許多新增供應(yīng)已經(jīng)轉(zhuǎn)化成自用面積，有效供應(yīng)面積正在大幅縮小。”高力國際辦公樓服務(wù)租戶代表華東區(qū)董事王嶸亮向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者介紹，今年上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓103.3萬平方米的新增供應(yīng)中，將只有約63萬平方米的面積是有效供應(yīng)，其他約四成面積幾乎都被業(yè)主收為己用。“比如平安金融大廈，本來出租和自用兼有，現(xiàn)在業(yè)主已決定整棟樓都拿來自用。”
與此同時(shí)，國內(nèi)外企業(yè)持續(xù)進(jìn)入市場，對(duì)高品質(zhì)寫字樓的需求依然強(qiáng)勁。據(jù)高力國際觀察，上海市中心空置率最低的兩個(gè)商務(wù)區(qū)是盧灣區(qū)和徐匯區(qū)，一季度末甲級(jí)寫字樓空置率分別為4.0%和6.1%。與此同時(shí)，靜安區(qū)租金打破歷史紀(jì)錄達(dá)到每天每平方米人民幣8.7元。黃浦區(qū)租金上漲最快，較上一季度增長11.4%，達(dá)到每天每平方米人民幣7.8元。
無疑，上海甲級(jí)寫字樓的租金重回上漲態(tài)勢，僅今年第一季度的租金已較去年第四季度上漲了7%。DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)更顯示，與2010年第一季度相比，今年一季度全市甲級(jí)寫字樓租金漲幅已達(dá)20.3%。
第一太平戴維斯進(jìn)一步指出，繼一季度環(huán)比上升1.5%之后，上海寫字樓租金漲勢還在繼續(xù)，4月寫字樓租金繼續(xù)上漲，與3月相比上漲0.6%。
租戶上演“外遷潮”
與此同時(shí)，市場分析人士指出，面對(duì)樂觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和前景，整棟持有者和小業(yè)主提升租金的意向漸濃，部分租客為爭取熱點(diǎn)區(qū)域只能默認(rèn)，部分租客則開始萌生外遷念頭。核心商務(wù)區(qū)租戶的擠出效應(yīng)逐漸發(fā)酵，新一輪的租戶“外遷潮”正拉開帷幕。
高力國際華東及西南區(qū)和投資服務(wù)中國區(qū)董事總經(jīng)理翁琳指出，隨著中國經(jīng)濟(jì)逐漸走出金融危機(jī)的影響，越來越多的企業(yè)意識(shí)到企業(yè)辦公成本的回升勢頭。
DTZ戴德梁行寫字樓部董事陳浩亦向記者介紹，目前自核心商務(wù)區(qū)向外搬遷的企業(yè)不在少數(shù)，如一家國際知名鐵礦石供應(yīng)商就已從陸家嘴(600663,股吧)搬遷至閘北火車站附近的寶礦洲際中心。此外，還有一些企業(yè)正在從中心區(qū)域向市郊一些商務(wù)園區(qū)遷移。他表示，若核心商務(wù)區(qū)與市郊商務(wù)園區(qū)的租金差距進(jìn)一步擴(kuò)大，這種遷移的情況將會(huì)日益明顯。
另據(jù)仲量聯(lián)行提供的信息，近期，迪士尼和富士通也分別從市中心的企業(yè)天地和外灘中心搬遷至浦東花木地區(qū)的嘉里城。
“隨著甲級(jí)寫字樓租金的逐漸上漲，我們看到，一些企業(yè)的外遷已成為目前一個(gè)非常明顯的趨勢。”王嶸亮指出，相對(duì)而言，商務(wù)園區(qū)租金較低，高級(jí)商務(wù)園區(qū)的租金通常是市中心辦公樓租金的40%~50%。“從目前上海約8個(gè)高級(jí)商務(wù)園區(qū)的租金水平來看，平均租金僅約3.2元/平方米/天，只有目前上海甲級(jí)辦公樓租金水平（7.6元/平方米/天）的約四成。同時(shí)，因政府積極扶持企業(yè)，對(duì)在其行政區(qū)域范圍內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)總部給予優(yōu)惠政策，這些舉措更加速了企業(yè)總部向商務(wù)園區(qū)遷移的趨勢。”
據(jù)他介紹，目前市場對(duì)商務(wù)園區(qū)辦公樓的需求正在不斷增加，以剛剛啟動(dòng)預(yù)租及預(yù)售的浦江科技廣場一期項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于漕河涇浦江科技園區(qū)內(nèi)，因2~3元/平方米/天的租金優(yōu)勢明顯，目前已有5~10家意向租戶和買家正在洽談之中，這些租戶多數(shù)需要5000~15000平方米的大面積辦公空間。(來自第1財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))
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