寫字樓報告：未來寫字樓將迎來一輪高潮
發布時間：2011年05月09日分享到： 導語經濟層面，國家統計局數據顯示，2010年全國GDP增速為10.3%，繼續保持兩位數增長；房地產投資總額為2,901億元，同比增速24.1%，增速創下近幾年新高。2011年第一季度中國經濟繼續保持穩定的增長，投資強勁。但另一方面，中國經濟也面臨流動性充裕和通脹的考驗，加上國際經濟環境仍處于恢復期，預計政府未來一段時間內將繼續推行穩健貨幣政策，市場加息預期強烈，地產企業尤其是住宅開發資金將面臨較大的壓力。
政策層面，住宅市場正在經歷最嚴厲的限購政策，部分城市住宅銷量同比大幅萎縮。住宅市場的投資將很大程度流向商業地產，商業地產投資將繼續升溫。同時，中國經濟轉型需要的消費升級，也從根本上支撐了商業地產的發展。宏觀經濟的快速發展和相對充裕的流動資金，將為寫字樓市場帶來大量租賃、購買、大宗物業投資及開發投資需求，推動市場穩步上升。
租金及價格方面，2011年第一季度，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市(以下簡稱“五大城市”)甲級寫字樓租金環比全線上漲。同時，南方主要城市寫字樓需求回升速度更快，租金漲幅高于北方，廣州和深圳的漲幅明顯高于北京和天津。其中，深圳租金環比增幅最大，為8.6%。受到新政影響，寫字樓投資市場活躍，五大城市優質寫字樓售價環比去年四季度上升，增幅在4%-9%。
市場供給方面，本季度五大城市中只有深圳有新增甲級寫字樓入市，新增面積31,050平方米。其他城市均無新增甲級寫字樓。目前北京、上海存量較多，盡管天津甲級寫字樓存量較少，但受濱海新區及中心城區建設開發的推動，預期未來3至5年內將有大量新增供應進入市場。市場需求方面，本季度五大城市空置率均呈現明顯下降趨勢，反映出市場對甲級寫字樓的需求強勁。五大城市中，北京的空置率相對最高，為17.7%，深圳雖然有新增寫字樓入市，但空置率仍為最低，僅為5.8%。
大宗物業投資市場本季度繼續保持活躍。上海市場方面，資本策略地產旗下物業上海盛邦國際大廈被新加坡ARA基金以11.6億元高價買走。
2011年第一季度五大城市甲級寫字樓新增量偏低，而市場需求保持旺盛，市場存量得以持續消化，空置率呈現明顯下降態勢，預計未來一段時間租金將繼續保持穩定上漲趨勢，隨著市場的持續上揚，未來寫字樓投資、開發也將迎來一輪高潮。
北京
2011年第一季度，北京寫字樓市場繼續保持穩定增長態勢。甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米273.5元，環比上漲5.2%。與去年第一季度比較，年租金增長率達到14.2%。
各板塊，金融街區域平均租金仍保持最高，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米312.9元，環比上升4.2%；CBD區域甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米287.2元，環比上升5.3%；王府井區域主要甲級寫字樓東方廣場租金本季度繼續上調，推動區域甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米265元，環比上升3.9%。東二環、燕莎、中關村甲級寫字樓平均租金分別達到每月每平方米240.6元、238.2元和248.9元，環比上升5.8%、7.5%和4.2%。
銷售市場方面，受到需求不斷上升的推動，優質寫字樓市場平均售價繼續保持上揚。本季度平均售價達到每平方米25,321元，環比上升5.5%，與去年同期比較，年增長率達到14.1%。
本季度北京無新增甲級寫字樓入市，市場存量得以繼續消化。甲級寫字樓整體空置率降低至17.7%，相比去年四季度降低了3.5個百分點，繼續保持在較低水平，反映出市場需求的強勁。
本季度，甲級寫字樓租賃需求仍然強勁，BP石油和信誠人壽分別租賃位于CBD區域的環球金融中心(WFC)約26,000和26,000平方米辦公樓面積；通信業公司Polycom在位于燕莎商圈的平安國際金融中心租賃約25,000平方米寫字樓面積。
本季度，由于住宅市場調控政策的強化，房地產投資逐步轉移到商業地產領域。寫字樓大宗投資市場，多個項目的收購在洽談之中，其中，五礦集團擬45億元收購位于東二環商圈的甲級寫字樓北京第五廣場。
上海
2011年第一季度，上海寫字樓市場繼續穩步回暖。截止三月底，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米297.7元，環比上漲4.9%。與去年第一季度比較，年租金增長率達到10.9%。
各區域中，靜安區平均租金仍保持最高，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米351.2元，環比上升8.6%，漲幅也居各區之首；其余區域中，黃浦區、陸家嘴、徐匯區、盧灣區甲級寫字樓平均租金漲幅較高分別達到每月每平方米299元、296.3元、300.7元和307.1元，環比上升7.3%、4.2%、4%和3.3%，顯示出市場對中心城區寫字樓的青睞。
銷售市場方面，在新政影響下，優質辦公樓投資需求上升。本季度優質寫字樓市場平均售價繼續保持上揚，達到每平方米30,343元，環比上升3.9%，與去年同期比較，年增長率達到10.8%。
供給方面，本季度上海無新增甲級寫字樓入市，市場存量得以繼續消化。上海甲級寫字樓整體空置率降低到9.6%，相比去年四季度降低了3.1個百分點，達到金融危機以來的最低點。
本季度，上海租賃市場非常活躍，瑞士信貸(Credit Suisse)租賃位于陸家嘴的國際金融中心(IFC)約7,000平方米辦公樓面積；偉馬商務咨詢(Greathorse Business Consultants)在陸家嘴的星展銀行大廈(DBS Tower)租賃約2,600平方米寫字樓面積；蘇格蘭皇家銀行(RBS)在靜安區的會德豐廣場(Wheelock Square)租賃約1,800平方米寫字樓面積；合景泰富(KWG Property)在靜安區的中欣大廈(United Plaza)租賃大約1,500平方米寫字樓面積。
大宗物業投資市場，本季度新加坡ARA基金以11.6億元從資本策略手中購入上海盛邦國際大廈項目。
廣州
2011年第一季度，廣州寫字樓市場繼續呈現上升態勢。截止三月底，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米128.5元，環比上漲5.7%。與去年第一季度相比，同比上漲15.6%。
廣州甲級寫字樓租金指數
租金方面，本季度各主要版塊甲級寫字樓租金均有所上升。其中，珠江新城區域平均租金仍保持最高，達到每月每平方米144.8元，環比上升5%；天河體育中心區域甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米132.2元，環比上升5.3%；環市東區域甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米111.6元，環比上升9.8%，漲幅在所有區域中最大。中山路、東風路、琶洲區域的平均租金分別是每月每平方米107.9元、105元和76元，分別上漲0.5%，2.4%和2.7%。
銷售市場方面，由于限購令的頒布和實施，住宅市場受到打壓，資金流轉向商業地產市場，廣州寫字樓市場受此推動，表現活躍。2011年第一季度廣州市優質寫字樓平均售價達到每平方米17,384元，環比上升5.7%。其中，越秀區優質寫字樓平均價格漲幅最大，達到每平方米14 ,688元，環比上升8.8%；天河區寫字樓價格最高，達到每平方米19,787元，環比上升2.9%。
供給方面，受2010年廣州亞運會舉辦影響，廣州部分寫字樓工期推遲。本季度無新增甲級寫字樓進入市場。
需求方面，隨著經濟的進一步回升及廣州產業規劃的發展，主要產業中金融銀行業、IT、電子等產業對于甲級寫字樓的需求進一步增強。本季度，廣州甲級寫字樓空置率為10.3%，較上季度下降2.7個百分點。本季度交通銀行租賃位于珠江新城的保利V座約40,000平方米的辦公樓面積。（來自觀點地產網）
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