一線城市商鋪租金上揚 外資零售商需求強勁
發布時間：2011年05月03日分享到：房地產調控政策的繼續深化，令住宅市場投資越顯乏力，避開政策風險的商用物業市場卻是利好頻傳。由于一線城市商鋪和辦公樓市場的增長前景持續向好，國內外投資者熱衷于整購商鋪以及辦公樓物業。
商業地產的火熱持續升溫。根據多家地產研究機構最近發布的研究報告顯示，今年一季度國內主要城市商業地產態勢活躍，北京、上海等地辦公樓和商鋪租金水平穩步上升，一些城市商業地產領域投資者比重加大。
這與外資需求密切相關。以商鋪市場為例，世邦魏理仕今年對近300家國際零售商的調查亦顯示，目前已有50%的國際零售商落戶中國。不管是Gap、H&M、Zara等已進入中國的時尚品牌，還是Forever 21、Aldo、Geox等躍躍欲試者，均將拓展的重點放在了中國。這無疑將產生巨大的商業地產需求。
整購交易頻現
房地產調控政策的繼續深化，令住宅市場投資越顯乏力，避開政策風險的商用物業市場卻是利好頻傳。由于一線城市商鋪和辦公樓市場的增長前景持續向好，國內外投資者熱衷于整購商鋪以及辦公樓物業。
據了解，截至目前，北京年內已出現了多宗整棟交易，涉及項目多為成熟商圈內的優質寫字樓及商鋪。例如，中國五礦集團以45億元收購北京東二環位置的三棟寫字樓；金融街以40億元收購北京中信城B、C、D三商業金融地塊的使用權；益彰商貿整購三里屯SOHO E座；凱德商用12.1億元收購了冠城大廈的零售物業部分等。
而在上海，商業地產領域的投資者同樣活躍。根據高緯環球的數據顯示，不包括土地交易，今年一季度上海有7個整棟商業物業交易，成交總額超過46億元人民幣，其中港臺及內地投資者交易量占50.4%，海外投資者占49.6%。
仲量聯行北京公司相關負責人介紹，位于成熟商務區的優質寫字樓和商鋪是企業長期投資持有的重點，目前國內投資者仍是市場需求主力，但新加坡等地的國際性投資者也日益活躍。對于資金充裕購買力強的投資者來說，通脹下尋求資產保值，整購獨棟商業體或將成為投資最佳選擇。
業內人士預計，隨著商鋪和寫字樓租金的快速上漲，商用物業成為具備實力的大企業實現資產保值的重要途徑，今后將有更多外資機構投資者和國內保險公司活躍于商用物業市場，而這些巨額資金將更青睞出租率良好、地段優越、租金回報率高的商用物業項目。
戴德梁行在其全球房地產投資報告中預計，2011年全球將會有1040億美元的資金投向亞太區的房地產，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業地產成為資金的重點流向。
需求強勁助推租金上漲
除了大宗交易頻現外，今年一線城市的商用物業空置率進一步降低，租金則持續攀升。
以北京為例，據高力國際提供的數據顯示，隨著眾多零售商加速擴張以及季內無新增供應之狀況，一季度北京商鋪物業市場整體空置率為12.32%，系2008年第二季度以來歷史最低點。
“除可預見的有利經濟環境以外，商鋪、市場需求的增長在2011年將是穩定且可持續的，主要基于此輪市場擴張中多種行業均參與其中，而非依賴少數特定行業所帶來的短暫繁榮的事實。”高力國際華北區調研部主管謝靖宇表示。
而國際零售商的快速擴張也直接導致了商鋪物業租金的穩步上揚。
根據仲量聯行發布的2011年第一季度北京房地產市場報告顯示，一季度北京優質購物中心首層平均租金環比增長2.4%，達到每平方米每月639元。
需求主要來自國內外零售商的拓店計劃，尤其是國際知名零售品牌。今年，國際知名的奢侈品品牌在京仍在積極擴張，例如Minimum、De soul、BadgleyMischka等入駐國貿三期商城；LANVIN 高端精品店和Versace落戶三里屯北區，MAXMARA入駐金融街等。此外，包括GAP、優衣庫、H&M等在內的時尚品牌在2011年繼續擴張門店。
另外一些看好北京零售市場的國內外品牌亦在積極尋求商業網點。例如德國頂級珠寶Wellendorff 首店選擇了國貿三期；Manhattan Portage 首店落戶西單大悅城，并且也在東方新天地和三里屯同時開店；國內首家Hello Kitty 主題餐廳落戶世茂工三等等。
高力國際方面預測，鑒于在中國的良好業績，服飾(包括手提包及鞋履)、酒類、手表及珠寶等業態預計將成為需求的主要來源。
對于未來的市場走向，仲量聯行方面預計，2011年北京商鋪物業市場需求將繼續保持增長態勢，王府國際商城、國盛購物中心、北京華熙樂茂、北京僑福芳草地等項目將在本年度陸續開業，為市場帶來約60萬平方米的新增供應。受益于強勁的市場需求，優質商鋪市場租金將保持上漲趨勢。（來自新華房產）
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