京商業(yè)地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)加劇
發(fā)布時(shí)間：2011年05月03日分享到： 樓市調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)正逐步變?yōu)槲鹜莸兀科笠布铀俨季稚虡I(yè)地產(chǎn)。從2010年初至今，全國(guó)大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)不斷選擇轉(zhuǎn)型或加大力度開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。來(lái)自商務(wù)部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司就高達(dá)39家。上海產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，在2月底的一個(gè)星期內(nèi)，上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過(guò)億元，新掛牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的金額也居于首位。
不過(guò)，“現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，這種情況下，一定會(huì)造成供大于求，這個(gè)一定要引起關(guān)注。”中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
加碼商業(yè)地產(chǎn)
限購(gòu)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情依然不減當(dāng)年。不過(guò)，投資的天枰已傾向日益火爆的商業(yè)地產(chǎn)。
近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長(zhǎng)李明在其首份企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重是50：50。這是公司此前制定的既定戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的面積比例由現(xiàn)在的1：9，逐步過(guò)渡到2：8，但是投資量依舊是5：5。
4月19日，SOHO中國(guó)摘得上海虹口區(qū)地鐵10號(hào)線海倫路站地塊。這是SOHO中國(guó)兩年內(nèi)在上海拿下的第六個(gè)項(xiàng)目。
同樣在4月中旬，萬(wàn)通地產(chǎn)在其“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”新品發(fā)布會(huì)上亮相新管理團(tuán)隊(duì)，并宣布就此轉(zhuǎn)型，今后將致力于以寫字樓為主體的城市綜合體的開(kāi)發(fā)。
公開(kāi)統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已達(dá)6個(gè)，規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米。至2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資型物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標(biāo)年租金收入11億元，將主要集中在京津環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、成渝地區(qū)。
萬(wàn)通財(cái)務(wù)總監(jiān)云大俊表示，未來(lái)5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。
來(lái)自市場(chǎng)的聲音認(rèn)為，截至目前，開(kāi)發(fā)商無(wú)論對(duì)于商業(yè)金融用地還是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的信心都從未發(fā)生改變。面對(duì)中國(guó)企業(yè)“一擁而上”的習(xí)慣，參與者們反而更加拼命擠入。
與外資聯(lián)姻
在中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)前10名中，只有第四名的綠地和第六名的綠城兩家企業(yè)來(lái)自非珠三角地區(qū)，這兩家駐足長(zhǎng)三角的企業(yè)低調(diào)地行走在房地產(chǎn)市場(chǎng)，在建設(shè)高端住宅的同時(shí)還打造了一系列高品位商用物業(yè)。
綠城堅(jiān)信“信息時(shí)代，工作就是生活，不可再生的環(huán)境資源成為稀缺要素，工作地優(yōu)秀的生活品質(zhì)成為吸引專業(yè)人才的重要條件。寫字樓和酒店，構(gòu)成了信息時(shí)代人類工作和休閑的兩極，它們同樣需要生活和工作的激情，以及和諧共生的環(huán)境”。
在這種理念的引導(dǎo)下，綠城與全球知名的酒店管理公司――凱悅國(guó)際酒店與度假村集團(tuán)簽約，采用其“君悅”品牌，聯(lián)手打造酒店。
與綠城相似，綠地選擇了與外資聯(lián)姻開(kāi)發(fā)酒店，綠地選擇六洲酒店作為合作對(duì)象，南京綠地洲際酒店位于世界第七高樓――南京？綠地廣場(chǎng)紫峰大廈內(nèi)，是目前全球最高的洲際酒店。此外，在上海和西安，綠地還有與萬(wàn)豪、假日酒店合作的五星級(jí)酒店項(xiàng)目。
保利集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中覆蓋面極廣，除在住宅項(xiàng)目中添加養(yǎng)老元素外，也選擇與外資聯(lián)姻，開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店。
保利地產(chǎn)目前在廣州、佛山、成都、南昌等地?fù)碛卸鄠€(gè)已建及擬建的高端酒店。
泡沫化風(fēng)險(xiǎn)在加劇
大量的流動(dòng)性資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，許多人樂(lè)觀視之，而業(yè)內(nèi)人士卻擔(dān)心泡沫化。
上述人士表示，一方面一線城市的需求泡沫化，另一方面是二三線城市的供給泡沫化。
以北京為例，由于在兩年前大量的寫字樓變?yōu)樽≌?即商改住)，使近期商辦物業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)緊縮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2009年1月到2010年6月，北京取得預(yù)售證的79個(gè)商辦項(xiàng)目中，有75%搖身變成了住宅。在供給減少的同時(shí)，大量的資金涌入商辦市場(chǎng)，如人民保險(xiǎn)集團(tuán)購(gòu)買了首都時(shí)代廣場(chǎng)，五礦集團(tuán)以45億收購(gòu)了北京第五廣場(chǎng)等。
據(jù)了解，上海一著名開(kāi)發(fā)商三年前取得揚(yáng)州市最核心的商業(yè)地塊，請(qǐng)來(lái)香港著名設(shè)計(jì)師打造了兩萬(wàn)平方米漂亮的商業(yè)街，但落成一年后出租率卻不到70%，租金單價(jià)也只有可憐的2元/平方米，還不夠償還銀行利息。事后總結(jié)慘敗的根本原因：市政府在招商引資引進(jìn)上海開(kāi)發(fā)商后不到半年的時(shí)間，各區(qū)為了政績(jī)先后引進(jìn)了近十個(gè)著名的地產(chǎn)公司，建造了大量的商業(yè)中心，供給一擁而上，租金自然跌得很慘。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)供給泡沫的核心是地方政府沒(méi)有嚴(yán)格約束好城市規(guī)劃，在短期內(nèi)建造了大量的政績(jī)工程。
戴德梁行華北區(qū)董事、商業(yè)顧問(wèn)負(fù)責(zé)人張家鵬認(rèn)為，中資外資不斷加入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，“或許會(huì)讓一些城市的局部地區(qū)產(chǎn)生供過(guò)于求的不良狀態(tài)。”
一位研究人士預(yù)計(jì)，以北京為例，未來(lái)2~3年內(nèi)各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將出現(xiàn)集中爆發(fā)供應(yīng)。“目前大量項(xiàng)目上馬可能是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的前期。這直接導(dǎo)致未來(lái)兩三年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的集中供應(yīng)。這有可能給北京市場(chǎng)帶來(lái)危險(xiǎn)。”
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