萬通地產微調方向將給力商用物業領域
發布時間：2011年05月03日分享到：馮侖強調安全，許立接力，接下來“把事情做對
“退位”半月的馮侖攜萬通地產新任董事長許立、總經理云大俊等管理團隊亮相主題為“轉型與創新”的萬通2011年新品發布會。
然而，此時的馮侖已非彼時的馮侖，從萬通地產的董事長到萬通控股的董事長，馮侖完成了他的“退位”。
當日，萬通地產股價開盤6.18元每股，收盤6.11元每股，當日跌幅1.29%，顯然并沒有將馮侖“退位”這個消息，當做是利好。接下來的兩天內，萬通股價漲了4%左右，但是隨后又深度下調。
股價始終跟不上大盤走勢，讓無數股民失望的萬通地產，隨著馮侖的“退位”，其究竟走向何方，還不可知。
60度轉彎
2011年，一向將重心放在住宅開發領域的萬通地產將在商用物業領域集中發力，到2015年，萬通將投資150億元，開發超過100萬平方米的商用物業，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標年租金收入11億元。
萬通地產新任總經理云大俊在發布會上表示，萬通地產力爭5年內商用物業的收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業占總資產20%—30%。
馮侖則指出，目前，萬通地產在商業地產方面的投資已經占到公司所有項目總投資額的50%，萬通商用物業開發設定的長期目標是利潤比例占到萬通地產總利潤的50%以上。
加上3月31日萬通地產聯合體剛剛以15.5億元摘得的上海虹橋商務區核心區一期04號地塊，至此，萬通在商用物業領域的項目達到6個。
值得注意的是，萬通地產商用事業部總經理許良飛在介紹商用物業新品時，明確指出天津泰達城和上海虹橋兩個項目是既復雜又有商業機會的項目，接著萬通地產副總經理周東權就表示，這兩個項目在明年再推介。
北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥分析，綜合以上因素來看，此次萬通的轉型應該可以稱得上是一次真正意義上的變革。
但馮侖在對待轉型問題上非常謹慎，他一方面強調要站在未來判斷今天的房地產市場走向，表示董事會是“在做對的事情”。另一方面則反復強調轉型的安全性問題，指出接下來需要管理層“把事情做對”。
馮侖明確指出：“轉型一定要在財務安全的前提下進行。我們現在是地產上市公司中財務管控最好的公司，我們的凈負債率只有20%，凈資產為正，安全程度很高。在轉型過程中，我們不轉小彎，轉個90度的彎，很可能就會翻車，我們轉60度的大彎，會慢一點，時間會長一點，但會走得長遠。”
除此之外，馮侖指出轉型的關鍵還在于企業內部資源要適應轉型的要求，比如統一的認識，人才的儲備以及管理制度的調整。
新起點之始
3月30日晚間，萬通地產第五屆董事會第一次會議公布決議，11名董事全票通過原萬通地產總經理許立擔任新一屆董事會董事長，原常務副總經理姚鵬擔任副董事長，原財務總監云大俊擔任萬通地產總經理。
至此，馮侖將不再擔任萬通控股旗下子公司的董事工作，專心于大萬通的戰略發展與戰略管理工作。
在馮侖看來，這既是個人志趣選擇，更是萬通地產新起點之始。在4月14日的新品發布會上，馮侖明確指出：“一年前就已經計劃退出萬通地產，讓新的管理團隊來帶領萬通做好轉型工作。”
新任董事長許立在萬通創建之初就已經加入，深得馮侖信任，此前一直擔任萬通地產總經理。與馮侖面對媒體的能言善辯相反，許立給媒體的印象是不善言辭。
許立給筆者最初的印象則是冷靜和低調。他告訴筆者，作為新任董事長，他的上任不會改變公司長期以來的整體戰略目標。除了轉戰商業地產之外，關于住宅方面要做區域深度，就是在一個區域里不是做一個項目，而是兩個甚至多個項目。
云大俊也告訴筆者，對于住宅轉型的目標，公司將主要針對改善性需求，重點放在休閑地產方面，同時也會考慮養老地產或者環首都經濟圈內的項目開發。
就像一位業內人士分析的那樣，馮侖走了，帶走了他的美國模式，綠色、低碳和環保的萬通。許立來了，帶來了他的豪言壯語，做商業地產領域的“萬科”，帶來了上海模式，競得上海虹橋商務區核心一期。
至于馮侖為什么會選在這個時候“退位”，中投證券分析師李少明告訴筆者，目前狀況下，關于住宅這一塊，政府推地一般是與保障房項目有關的，而有些開發商是不愿做這方面項目的。除此之外，有些開發商可能認為從長遠來看，商業地產的機會更多。當然，并不是所有開發商都持這種觀點，不同房地產企業會根據自身不同狀況而制定企業發展戰略。
市場觀察
北京四五環中小戶型或成熱點
理財周報地產實驗室研究員
盡管市場冷淡，但一些位于北京四五環的中小戶型產品依然取得了不錯的業績。3月初開盤的萬科長陽半島、遠洋一方，半月之內已銷售七八成。4月份，更多的中小戶型樓盤項目醞釀入市。
在即將開盤的項目中，筆者走訪了潤豐地產旗下的潤楓·領尚項目。該項目位于東南五環光機電產業基地核心區，緊鄰五環路、京津高速、京滬高速等重要城市干道，已經開通的輕軌亦莊線也從項目附近經過。
據介紹，潤楓·領尚地處光機電產業基地的核心區域， 以吸引高端產業企業入駐為發展方向，目前已經進駐的李寧中心、天語集團等大型高端企業，未來將與亦莊區域一同建成環渤海高端總部基地。
此外，該區域主要依托的生活配套之一是其東側的“兩站一街”，“兩站一街”以在亦莊線上的次渠站與亦莊火車站沿線為軸，周邊建設14平方公里的居住商圈，今后將引入大型購物中心、會所、超市等商業設施，購物，聚會等娛樂休閑需求都可以在區域內得到滿足，未來將成為環渤海總部基地重要的附屬高端區域，同時也將成為北京東南部最具發展潛力的板塊。
筆者了解到，該區域自去年四月調控以來，房價已經基本穩定，周邊項目均價在25000元/平方米左右，此次“京國八條”細則落實以來也未見附近樓盤大幅降價。
業內人士分析，在新房市場中，房價相對理性的區域和板塊，反倒更容易受到購房人群的關注，在去年4月的首輪調控后，北京市四五環區域附近的整體價格相對理性，泡沫化程度都比較低，受到政策的影響也相對較小。
在近期計劃開盤的十余個項目中，四五環附近區域就再次成為調控后的供應熱點，共計8個項目有開盤計劃。此外，還有15個項目位于五環外，占比約九成。
在限購等調控政策之下，剛需重回購買主力，中小戶型產品成了弱市中的甜點。（理財周報 ）
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