限購下商業地產火爆存隱憂
發布時間：2011年04月29日分享到：人滿為患的活動現場，印證了商業地產在時下的炙熱。但是，面對與住宅開發模式完全不同的商業地產，那些轉型涌入的企業，真的準備好了嗎？
住宅屢次受限之后，轉型成了地產圈的熱門話題。其中，最熱點的轉型方向，正是商業地產。
2010年以來，傳統的住宅開發商、零售企業乃至生產企業，以及方興未艾的房地產私募基金，都在涉足商業地產，形成一波聲勢浩大的“轉商”浪潮。
“住宅市場遭遇嚴厲調控、通脹壓力居高不下，商業地產正成為房地產企業和民間資金的避風港?！苯赵谇鄭u舉辦的“中國商業地產行業發展論壇·2011年會”上，中國商業地產聯盟秘書長王永平說。
人滿為患的活動現場，印證了商業地產在時下的炙熱。但是，面對與住宅開發模式完全不同的商業地產，那些轉型涌入的企業，真的準備好了嗎？
資金大量涌入
“在4天的時間里，我跑了7個城市，趕場式地參加許多大會，大家都在玩什么？都在玩商業地產。”寶龍集團執行董事、寶龍商業集團總經理劉曉蘭感慨說，“好像現在商業地產很繁榮?！?
據中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2010年全國商業地產已呈爆發式增長態勢，達到歷史新高。數據顯示，2010年，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。
另一方面，全國的消費零售總額也在快速增長，2010年的總額突破了15萬億元，同比增長18.4%，包括百貨和購物中心行業都快速發展。
甚至有人總結說，現在商業地產出現了“三搶”，即搶地、搶錢、搶人?！拔覀兤髽I最近參加了一個非常好的商業綜合體的土地競拍，此前也和政府做了很好的溝通和互動，為城市做了非常好的規劃，但最后這個項目我們還是沒有拿到，中標的是一個新的地產商，因為它初生牛犢不怕虎，而我們拿項目時必須非常審慎?！壁w曉蘭也贊同“三搶”的總結，同時提醒這樣的情況存在一定的隱患。
越來越多的企業看到商業地產的機遇，開始涌入。上市房企中的老牌代表“招保萬金”都在進軍商業地產領域。
萬科計劃未來3年內建成220萬套的住宅商業配套。目前萬科已經通過直接拿地、項目收購等途徑，在北京、東莞、武漢等城市投入大約260億元開發商業地產項目。
保利地產公布的公司計劃也顯示，未來3年內將持有型商用物業面積增加到300萬平方米，將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30%。
金地集團已經成立商業地產公司，目前在北京、西安、深圳等地擁有多個商業地產項目。金地集團董事長凌克透露，2011年金地將在商業地產投資1至2個綜合體項目，未來數年內，金地商業地產業務將以大中型城市綜合體為主要產品。“到2015年，金地的商業地產基本相當于再造一個金地?！?
招商地產在投資者交流會上也表態，將加大商業地產投資的比重。首創置業更是以其“芭蕾雨”產品，在北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬寧等地大舉攻城略地，計劃投資將超過數百億元。甚至，飲料生產企業娃哈哈集團也放言進軍商業地產，提出了開發百個購物中心的宏偉藍圖。
轉型瓶頸
在商業地產一片熱火朝天之時，也不乏有不同的聲音。大連萬達集團董事長王健林認為，商業地產的發展取決于整個地產行業的趨勢，是“一榮俱榮、一損俱損”的關系，如果整個行業出現下行的趨勢，預期發生變化，投資收縮，商業地產也不會一枝獨秀。
中國房地產研究會副會長顧云昌更是告誡開發商，要慎入商業地產領域?！艾F在是千軍萬馬搞商業地產，但是商業地產和住宅地產不一樣，總體上還是供大于求，是一個競爭非常激烈的市場”。
事實上，現在向商業地產轉型的千軍萬馬，的確都面臨幾個繞不開的難題和挑戰。
首先是定位問題。是商業運營為主，以獲得長期穩定的現金流為目的，還是以地產開發為主，商業為地產服務，以“更好賣房子”為目的？記者在采訪中發現，似乎多數的企業仍沒有明確的定位。
“很多公司進入商業地產，宣布做商業地產的目的是更好地賣住宅，這種心態和打算，我判斷十之八九都不能成功。”王健林表示。
如果仍然以“拿地—開發—售出”的方式運作商業地產，從某種意義上講，這也并不是企業的轉型。而轉型的意義在于，通過商業地產可以獲得長期穩定的現金流，還能獲得資產升值的好處，這才能使商業地產成為企業未來業務的支柱。
這樣的話，商業地產的運作就成為另外一個游戲，不僅要建，建成之后還要花很大的功夫去運營管理。王健林也一再地提醒業界，商業運營才是做商業地產的核心競爭力之所在。
這也引出了另一個難題，商業地產的運營管理?，F在的局面是商業地產項目多，而商業資源少，多數的商業地產項目都面臨著招商難的問題。某地產商告訴記者，現在招商難度越來越大，一些商戶在談判時不僅要求第一年租金全免，3年內租金優惠，還要送裝修，才能進駐。
再者，則是資金的難題。從生意的角度來看，做商業地產和做住宅的本質區別在于現金回流方式的不同，這一點在缺少房地產信托基金的內地市場尤為重要。從目前來看，由于沒有下游資本市場的支持，國內絕大多數商業地產在變現這一環節都出現了斷裂，而開發商都是高杠桿經營，一旦出現資金大量沉淀到不動產上的情況，就會對整個公司的現金流構成壓力。
顧云昌也提醒，現在整個房地產的融資環境都越來越緊張，如果在資金方面存在問題，很容易給商業地產項目及公司帶來很大的風險。
此外，現在所有的商業地產項目都不得不面對來自另一個強大對手——互聯網電子商務的考驗。相關數據顯示，2010年中國的網絡零售交易額已經達到了5000億元左右。據阿里巴巴集團副總裁梁曉春預計，2011年這一數字將在7000億元-8000億元之間，2012年網絡交易額會輕松超過1萬億。至2015年，中國的網絡交易額將輕松超過2萬億元，將占消費品零售總額的7%。
“所以說，網絡的零售空間還是非常大的，而在整個電子商務里面網絡零售只占10%到20%?！绷簳源罕硎荆W上購物的發展將不可避免地減少人們在線下的購物活動。
預約看房
點擊在線咨詢
