武漢寫字樓市場租金持續上漲售價仍倒掛
發布時間：2011年04月22日分享到：今年，樓市在住宅限購政策的打壓下略顯頹勢，商辦物業順勢成為投資熱門。不過有趣的是，與商鋪價格不斷上漲，超出住宅價格多倍的狀況相比，同樣是商辦物業主力成員的寫字樓，卻仍處于價格倒掛階段。
租金持續上漲
2011年，商辦物業獲得前所未有的關注度，寫字樓市場也迎來“開門紅”。據DTZ戴德梁行研究部統計，一季度武漢甲級寫字樓整體租金達到64.1元/月/平方米，環比上漲3.2%，同比上漲13.7%。
從市場表現來看，一季度金融投資業租賃需求十分旺盛，多家世界500強企業積極問詢租賃甲級寫字樓，進駐意愿強烈。但今年并沒有新甲級寫字樓交付使用，受限于高端寫字樓市場供應不足，有效需求得到抑制，致使部分企業不得不轉向乙級寫字樓市場。
DTZ戴德梁行研究人員表示，市場供不應求狀況助推武漢甲級寫字樓租金連續5個季度大幅上漲。截止本季度，就租金水平的區域情況來看，建設大道金融街[簡介 最新動態]寫字樓的租金最高，已經達到71.2元/月/平方米，環比增幅2%。
由于沒有新的寫字樓項目交付使用，加上租賃需求旺盛，幾乎所有甲級寫字樓都處于滿租狀態。空置率繼續保持低位，甲級寫字樓整體空置率已下滑到1%。
除了甲級寫字樓表現搶眼之外，其他位于主要商圈的中、高端寫字樓租賃情況都呈現出整體繁榮的景象，如中南、江漢路等區域。克而瑞華中機構總經理吳洋表示，樓市越調控，商用物業越會進入到一個快速發展階段。“武漢寫字樓市場會和商鋪一樣，將進入供應和成交的活躍期。”
售價與住宅倒掛
另一方面，與高漲的租金相比，目前武漢可出售的寫字樓項目價格仍處于相對較低的水平。
近期上市的福星惠譽水岸國際江景寫字樓，均價為11000元/平方米；該項目在3月底開盤的SOHO商務公寓，均價為9000元/平方米。而同地段江景住宅均價早已超過兩萬元。
在高新企業云集的光谷，據房地產市場信息網數據統計，3月份住宅成交均價達7425元/平方米。而寫字樓方面，在售的光谷金融港標準寫字樓均價約5000元/平方米；產業園類型的寫字樓價格更低，如光谷芯中心均價為3600元/平方米。
參照國際上一些大城市的經驗，同地段的商用物業價格一般都高于住宅價格。甚至有業內人士總結出一套詳細的參照數據：如中心地段的商鋪價格一般為住宅的2-5倍；寫字樓一般為同地段住宅售價的1.5倍，當然按照寫字樓檔次的區別，這個比例也許會更高。
雖然這種價格比例并非絕對準確，但足可以反映市場的一些特征。市場人士分析，過去武漢的產業結構以中小生產型企業為主，對寫字樓的剛性需求遠不如住宅來得強烈，因此在供應、成交方面都不溫不火。從投資的角度來看，寫字樓首付最低為五成，較住宅市場更高，而且租金水平長期低迷，因此吸引的投資者少，投資市場較為冷清。
價值重塑投資有戲
其實，這種商住價格倒掛的現象曾經也出現在商鋪身上。
如今，投資者都能接受高于住宅價格數倍的商鋪價格，這源于對商鋪租金回報和物業升值前景的高預期。而這種預期從根本上說植根于整體經濟環境的良好運行和商業消費市場的不斷拓展。
從城市發展的角度來看，住宅往往是走在最前面的“探路者”。武漢不少新興區域的形成，都是從大量的住宅開發開始。當常住人口達到一定規模，商業地產才開始慢慢興起。隨著商業氛圍的成熟，客流量的增大，隨后引起商鋪、寫字樓租金和售價的快速上升。
所以從投資者的直觀感受來講，住宅投資的增值效應表現的相對較快，短短一兩年間，同一區域尤其是新興區域的房價就可能翻幾番。而商辦物業的增值效應則釋放的相對緩慢，寫字樓表現得尤為明顯。因為除了商業氛圍的培育之外，寫字樓更需要產業結構的支撐。不過，一旦經濟發展水平達到一定程度，商辦物業的增值"后勁"通常遠遠高于住宅。
從這個意義上講，武漢的寫字樓尤其是高端寫字樓正進入價值重塑階段。鑒于武漢在華中地區的中心地位日益凸顯，DTZ戴德梁行研究人員預計，未來將有更多的國內和國際知名企業入駐武漢，從而帶動武漢寫字樓市場繁榮。與此同時，未來五年，武漢將迎來寫字樓供應高峰期，大量新增供應入市將帶來現有CBD的擴延，同時助推新興CBD的崛起，逐漸形成多中心格局。
預約看房
點擊在線咨詢
