中國房產寫字樓投資在未來幾年將保持高活躍度
發布時間：2011年04月20日分享到：近日，仲量聯行發布的最新研究報告《發展變遷：中國房地產投資市場動態》顯示，中國大陸的房地產投資市場正處于結構調整的過程中。在過去一年半的時間里，中國房地產投資市場經歷了諸多變化，這不僅包括市場參與者構成上的變化，也包括許多新法規的實施。該研究報告重點闡述了市場發生的顯著變化和投資機會，其中包括：“境外投資者的回歸，尤其是在商鋪與寫字樓物業市場領域”；保險公司的進入對房地產投資市場的影響；“房地產信托投資基金(REITs)和人民幣基金的發展”；基于良好市場基本面的健康投資環境。
境外投資者將會積極找尋發展中的商鋪和寫字樓物業市場的投資機會。隨著國內流動性收緊至金融危機前的水平，以及開發商資金鏈壓力的顯現，境外投資者的資本將再次發揮重要的作用。政府對開發社會保障房的大力提倡，對境外投資者參與醫療福利設施的鼓勵，加之日益增長的對養老物業的需求，都將為機構投資者帶來新的機會。人民幣基金和房地產信托投資基金(REITs)在政府的指導下發展、建立，以及保險公司的資金的運用也都將大力推動這些新興領域的發展。隨著保險公司更積極地入市，投資市場將日益明顯地感受到來自這一領域的影響。
境外買家的回歸：在全球金融危機過后，2010年境外房地產機構在中國內地房地產市場上的投資活動明顯活躍，在整棟樓宇買賣市場中占全年總交易量的41%。其中來自亞洲的投資者占到總量的34%(收購的大宗房地產資產總額達到51億美元)。特別是來自香港和新加坡的投資者在中國大陸各地大舉投資。相比之下，歐美投資者則較為謹慎，主要集中在上海這座城市，盡管其可供交易的物業資產數量亦很有限，如果他們不放寬其投資視野、探求新的投資領域，未來發展將面臨很大局限。
國內投資者的動態：2009年國內投資者的活動出現激增，主要是由于國有企業大量購買自用物業，而2010年投資交易量則下降了7%，投資減少的部分原因是由于政府政策的改變。由于金融機構收緊信貸，國內投資者在獲取資金方面面臨困難。與成熟市場不同，中國國內資本市場融資渠道有限，這使得國內投資者在市場競爭中處于相對的劣勢。由于擔心資產價格上漲，政府鼓勵國內投資者進行“具有中國特色”的投資，如保障型居住用房和養老設施的建設。
2010年9月，中國的保險公司最終獲準參與房地產投資，投資上限為公司資產總額的10%。他們因此有可能成為投資市場的主導力量。盡管截至2010年底，中國保險公司的資產總額已突破5萬億元人民幣(約合7700億美元)，并且每年在以20%的速度穩定增長，但目前尚未有大額投資交易活動出現。保險公司仍要面對許多挑戰，如：缺乏房地產投資管理人才；國內缺乏投資類級別資產；缺乏內部管理機制；缺乏資產管理能力。
保險公司將房地產視為用以平衡他們長期保險責任的理想投資產品，因此他們必定會成為房地產市場的核心投資者。
在當前的金融環境下，阻礙房地產信托投資基金(REITs)獲得批準的障礙沒有絲毫的減少。因此，人們紛紛推薦類似REITs的投資結構，以便為保障性住房開發提供資金。政府通過規定土地價格和租金來確定產品的收益和利潤水平。由于這種結構可保證穩定的收入，其產品的風險因素就僅存在于開發商能否有效地管理控制建設成本方面。
目前，人民幣基金及其投資于房地產資產的法律依據尚且模糊，但上海、北京和天津正在進行此類試點，已經吸引了多家知名的國際基金管理機構的積極參與。盡管對境外投資者來說市場尚存一些不確定因素，但國際基金管理機構仍可從尚未充分利用的國內巨額資本中獲得大量的投資機會。
商業地產強勁的市場基本面為渴望在中國購置資產的亞太區境外投資者創造了一個良好的市場環境。
寫字樓：中國一線城市的寫字樓市場整體表現依然強勁，2010年的凈吸納量創造了歷史新高。面對著中央商務區交易資產缺乏的情況，一些活躍的投資者已經開始在一線城市的新興區域尋求有價值的寫字樓投資機會；另有一部分投資者則對寫字樓投資進行升級翻新，或將原有項目改造成綠色建筑。在二線城市，許多全新的中央商務區正處于開發之中，開發商們也在采取散售的策略；其相對較低的資產價格為保險公司等長期投資者提供了一個誘人的選擇。仲量聯行廣州投資部經理劉裕通表示，“2010年廣州甲級寫字樓大宗交易活躍，成交量創歷史新高，預計未來可供出售的甲級寫字樓將處于供不應求的狀態，推動資本值進一步上揚。”
商鋪：中央政府鼓勵提升居民消費的政策，加之全國范圍內城市居民收入的穩定增長，強勁的市場基本面持續吸引著投資者的興趣。商鋪投資者不僅僅是在一線城市，而是在全國范圍內尋找優質地段進行投資。購物中心需要隨著市場條件和消費者品味的改變而及時做出相應的策略調整，經驗豐富的商鋪資產管理者依然有機會成功地在商鋪投資領域獲得較大的市場份額。
住宅：由于政府政策抑制需求、限制價格上漲，投資者的機會將來自信貸緊縮政策。到2011年末，銀行必須重新將資產負債表外的信貸調回到資產負債表記錄中，信貸流動性控制顯現。由于政府重點放在經濟適用房，希望開發商針對低收入購房者進行開發，而上漲的土地價格使開發商的利潤受到擠壓，這最終將導致那些債務比率過高的開發商顯現壓力，同時投資者也將在此之中發掘到投資機遇。
展望未來，投資市場基本面保持強勁，這顯然會給國內外投資者帶來機遇。國內市場較低的投資收益率和有限的投資機會，將可能導致眾多國內投資者開始關注海外房地產市場。或許在未來幾年中國房地產投資市場及其相關領域仍將保持高度活躍及強勁的市場驅動力。
預約看房
點擊在線咨詢
