京滬商業地產給力上漲 中外機構競相“淘金”
發布時間：2011年04月15日分享到：隨著中國商業地產市場的持續走好，中外投資者特別是國內機構投資者已成為市場需求的主力，其原因主要是租賃和自用需求強勁，特別是外資企業對寫字樓的需求、海外奢侈品品牌在華積極擴張的需求增加，導致商業物業市場火爆。
去年以來中國政府為整頓房地產市場出臺了一系列調控政策，尤其是今年各地接二連三祭出的限購令給中國住房市場的投機畫上了一個休止符。然而，未受調控的商業地產領域卻“因政得福”，成為中外機構投資者關注的重點。根據4月12日全球唯一一家連續3年入選“福布斯白金400強”的房地產投資管理及服務公司仲量聯行發布的研究報告，一季度京滬兩地商業地產市場火爆：北京甲級寫字樓租金繼續急升，平均租金已經突破2008年本輪金融危機爆發之前的最高水平；上海浦西當季環比漲幅繼去年第四季度創2005年第一季度以來新高之后再次刷新紀錄。
從商業物業市場火爆的原因來看，仲量聯行董事覃曉梅認為主要是租賃和自用需求強勁，特別是外資企業對寫字樓的需求、海外奢侈品品牌在華積極擴張的需求增加，導致甲級寫字樓和優質商鋪的空置率繼續下降。
根據仲量聯行的上述報告，今年一季度北京甲級寫字樓空置率環比下降1.5個百分點至10.9%。其中，CBD區域降幅最大，環比下降6.6個百分點至19.3%。而當季北京商鋪市場的空置率環比下降0.8個百分點至13.1%，工業物流倉儲空置率環比下降2.3個百分點至2.8%。隨著空置率面積的迅速減少和需求的持續強勁，當季北京寫字樓、商鋪、物流市場租金持續上漲。寫字樓租金環比攀升5.1%，達到每平方米每月218元(按建筑面積計算)；商鋪市場租金也平穩上漲，其中優質購物中心首層平均租金環比漲2.4%，達到每平方米每月639元；物流市場平均有效租金環比上漲2.5%至每天每平米0.9元，比此前兩個季度5.0%的增幅有所放緩。
隨著中國商業地產市場的持續走好，中外投資者特別是國內機構投資者已成為市場需求的主力，而新加坡和香港等地的國際性投資機構也日益活躍。
據悉，一季度中資背景企業以強大的資金實力繼續完成對北京優質寫字樓的投資，特別是位于成熟商務中心區的優質寫字樓成為企業總部選址或企業長期持有投資的重點。其中重要的投資交易包括，五礦集團募集資金45億元人民幣用于收購位于東二環地區第五廣場三幢甲級寫字樓物業；一家美國背景的投資公司將其持有的西環廣場3座寫字樓以離岸交易的形式出售給一家有香港背景的公司。在商鋪市場，雖然業主鮮有出售已經開業運營的優質百貨或購物中心，但是擁有資金實力與運營能力的投資機構十分看好北京購物中心的經營收入前景。事實上，近期，凱德商用宣布整體收購位于北京朝陽區冠城大廈裙樓部分商場，總面積約為9萬平方米，預計將于2011年年底正式開業；北京金融街控股股份有限公司年初宣布，將以40億元收購北京中信城B、C、D商業金融地塊的土地使用權，規劃地上建筑面積共約20萬平米，包括商場、寫字樓、酒店、酒店式公寓等物業。
其實，不光是在中國，就是在經濟增長強勁的整個亞太地區，北京、上海商業地產的表現都很搶眼。根據高力國際發布的“全球寫字樓房地產概況”最新報告，2010年下半年亞太區寫字樓租金穩步上揚，平均上漲4.6%，北京增幅顯著。高力國際辦公樓服務董事史德勁表示，北京寫字樓租賃市場在2010年下半年經歷了急劇的變化，業主獲得了更有利的市場位置。去年第三季度至第四季度，整體空置率降至10%以內，業主提高租金6%。他預計，即使2011年將有較大新增供應量，旺盛的需求量仍將超過新增供給，繼續推動租金快速上漲。
覃曉梅表示，辦公租賃需求的復蘇和良好的商業市場環境是資產升值的主要動力，今后將有更多外資機構投資者和國內保險公司活躍于寫字樓市場，市場投資回報率會小幅降低。
根據仲量聯行日前發布的《中國房地產投資市場動態》，如果資產價格再次過快上漲，中國政府可能會要求保險公司暫緩進入商業地產投資市場。國內市場較低的投資收益率和有限的投資機會，將可能導致眾多國內機構投資者開始瞄準海外房地產市場。（來自金融時報）
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