CBRE:寫字樓加速上行 一線城市租金升幅顯著
發布時間：2011年04月15日分享到： 4月14日，世邦魏理仕發布第一季度房地產市場報告，報告表明邁入2011年中國房地產市場表現各異。辦公樓物業市場持續加速上行，一線城市表現尤為突出，北、上、廣、深的市場租金季度環比升幅均超過4%。零售物業市場表現更為穩健，大部分城市本季度租金增幅在0.5%至3%。雖然有一些國際品牌由于對本地市場的不適應并導致經營不佳而撤出市場或調整策略，更多的商家仍對于中國這個快速成長的市場表現出極大的興趣。2011年對于住宅市場的調控態勢依然不會放松，目前限購禁令已被推廣至所有省會、直轄市及計劃單列市，導致成交量方面的大量萎縮。華北地區：辦公樓市場表現出上升趨勢
2011年第一季度，華北五城市辦公樓市場表現出上升趨勢。在缺乏新增供應的情況下，需求依然保持旺盛勢頭，市場整體空置率持續走低，從而帶動五城市辦公樓租金整體上揚。北京辦公樓市場表現最為突出，租金季度漲幅達7%，創2010年以來單季最大漲幅紀錄。在高端住宅銷售市場方面，受政府調控政策影響，華北五城市高端住宅銷售量受到負面影響，售價漲幅有限，但平均售價未出現下滑。租賃市場中，受需求上升帶動，華北各城市高端住宅租金均走高。
在零售物業市場方面，2011年首季度，外資品牌在華北各城市擴張速度不減，國內零售商業不斷開辟新店，新增需求逐漸消化空置面積，致使零售物業入駐率持續走高，也進一步促使華北大部分城市零售物業租金普遍上揚。而隨著零售業和電子商務的快速發展，市場對物流設施需求迅猛增加，但市場供應有限，造成華北五城市物流設施租金在本季度全部上升。
華東地區：上海租金價格漲幅最為顯著
華東各地辦公樓市場在2011年的第一季保持上揚，其中上海租金價格漲幅最為顯著，環比上升5.9%。在同期杭州、南京及寧波的租金漲幅小于1%。市場需求保持旺盛，凈吸納面積是近三年來同期最高的。在華東各市場，如上海及寧波，由于缺乏新增供應，優質零售物業空置率保持在歷史低位。而區域內旺盛的消費力依然吸引著國際品牌入駐，以試圖抓住商機，為此他們也愿意為核心商圈位置負擔更高的租金成本。
相較于中端住宅市場，限購令的影響對于豪宅更為明顯，華東各地第一季度豪宅成交量明顯下降。價格方面，由于上海新頒布的物業稅僅對新購房屋設置條件征收，因此對于房產市場目前影響依然較小。買賣雙方普遍陷于觀望，開發商更紛紛推遲開盤計劃，致使市場成交價格維持堅挺。租賃市場上，隨著第一季度展會活動的活躍，租賃交易保持活躍，豪宅租賃市場表現良好。而新年伊始，長三角物流設施市場土地價格及租金均漲幅明顯，其中租金增幅范圍在1%至5%。
華南地區：優質物業的租金普遍上揚
2011年第一季度，華南區優質物業的租金普遍上揚，其中辦公樓租金漲幅最為明顯。廣州深圳兩地優質辦公樓空置面積顯著減少，帶動租金上升，分別在季內錄得4.8%和6.7%的租金增長。這兩個城市的CBD在本季度均有物業落成，其中位于深圳的卓越世紀中心1號樓為市場帶來110,000平方米的甲級辦公面積供應，而廣州也迎來了三個季度以來的一個供應高峰，共約17萬平方米的優質辦公樓面積投入市場。零售物業方面，深圳購物中心首層租金在本季錄得5.3%的明顯季度增長。相比之下，廣州由于近兩個季度陸續有新興商圈的優質零售物業供應，全市平均租金繼續下調。
華南地區高檔住宅租賃市場在第一季度表現活躍。其中，由于廣州珠江新城大量新落成住宅投入租賃市場，吸引了其他區域的高端租客。而深圳蛇口則在本季度迎來區域里第三家由國際運營商管理的服務式公寓項目——雅詩閣深圳美倫服務公寓。工業物業方面，旺盛的國內需求帶動華南地區的倉儲設施需求，季內廣州深圳兩地均分別錄得超過18,000平方米的大宗倉儲成交。而研發設施方面，廣州的科學城和深圳的高新科技園由于不乏新增優質研發面積，成為大型科研租客的理想區域。
中西部地區：延續上季以來的發展態勢
中西部地區市場在本季度延續了上季以來的發展態勢，企業擴張，與逐步增強的消費力有力驅動了包括辦公樓、商業和工業物業各地產類型快速發展，需求逐漸升級過程中進一步帶動了租金和售價的上漲。成都、武漢和重慶三地辦公樓市場均有新增供應，而其中西安和武漢的空置率有所下降，所有四個城市均錄得辦公樓租金的上漲。預計成都和重慶兩地今年的新增供應將明顯增長，因而很可能導致空置率進一步上升。金融業對辦公樓的需求很大，本季有相當數量的辦公樓租售交易來自國內外的銀行等企業，這在重慶、武漢和成都較為明顯。
由于限購的影響，高檔住宅市場成交量均大幅下降，但四個城市的價格仍然保持穩定。其中武漢和重慶還出現了價格的加速增長。成都、重慶和武漢的優質零售商業市場出現新增供應，致使部分城市空置率小幅上升。盡管如此，新增項目基本達到預期，招商租賃比較順利。這些項目也逐漸成為當地零售商業物業的新標桿。值得一提的是，宜家于本季度宣布將在武漢東西湖區開發一個14.5萬平方米的購物中心。工業物業市場整體發展良好，倉儲設施、研發物業和廠房的租金均出現增長。來自電子制造和外包服務等產業向成都和重慶擴張的勢頭比較明顯，而武漢出現了物流行業的投資熱潮。
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