商業(yè)地產(chǎn)崛起發(fā)展路徑可鑒美韓
發(fā)布時(shí)間：2011年04月08日分享到：
在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。莫尼塔發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，在擠壓的過(guò)程中，新的突破和轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。而商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個(gè)重要方向。
莫尼塔研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)人均商業(yè)面積僅為0.81平米，與國(guó)際發(fā)達(dá)水平有著明顯差距。相對(duì)未來(lái)住宅受到的調(diào)控和保障房等因素的抑制，商業(yè)地產(chǎn)將更多地享受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和居民收入快速上升所帶來(lái)的紅利。有關(guān)研究人士認(rèn)為美國(guó)和韓國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑及模式值得中國(guó)借鑒。
潛力巨大：人均商業(yè)面積目前僅0.81平米
我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積在2009年達(dá)到30平米，而2010年城鎮(zhèn)人均商業(yè)面積僅為0.81平米(包括餐飲、零售、辦公等)，人均商業(yè)面積(僅包括餐飲、零售)為0.60平米，與國(guó)際上其他城市相比，日本東京、大阪和京都在2007年的人均商業(yè)(餐飲、零售)面積分別為1.48、1.59和1.74平米。這說(shuō)明我國(guó)人均商業(yè)面積與發(fā)達(dá)水平還有很大差距，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
莫尼塔分析師王沛、施琪認(rèn)為可從三大角度觀察我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。首先，從房地產(chǎn)自身內(nèi)部的結(jié)構(gòu)角度來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積平均占全部商品房銷售的9.2%左右，銷售金額約占15.4%。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部商品房開(kāi)發(fā)投資的16.7%，而新開(kāi)工則為13.5%左右。結(jié)構(gòu)占比的變化趨勢(shì)上顯示，過(guò)去五年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展幅度低于住宅開(kāi)發(fā)，未來(lái)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)可期。從2005年左右開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)在商品房開(kāi)發(fā)的比重呈下降趨勢(shì)。特別是過(guò)去五年，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的占比低于過(guò)去十年的平均水平。從側(cè)面來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去五年的發(fā)展幅度要低于住宅開(kāi)發(fā)。
再者，從增速角度初看商業(yè)地產(chǎn)，銷售增速已開(kāi)始大幅超過(guò)住宅，投資增速重新進(jìn)入上升周期。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售金額增速在00-09年一直低于或持平于住宅增速。但2010年，住宅銷售受調(diào)控政策和宏觀緊縮影響，增速僅為8%，而反觀商業(yè)地產(chǎn)，由于幾乎不受調(diào)控政策影響，銷售面積增長(zhǎng)30%。而在未來(lái)調(diào)控很可能“常態(tài)化”的背景下，住宅銷售增速將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)有可能因此而持續(xù)受益。
此外，在綜合過(guò)去十年130個(gè)城市推出土地的結(jié)構(gòu)來(lái)看，莫尼塔發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去十年，商業(yè)推出用地與住宅推出用地的比例呈逐漸上漲趨勢(shì)，而推出的土地結(jié)構(gòu)上在過(guò)去十年發(fā)生著明顯的變化。商業(yè)用地相對(duì)住宅用地的上漲趨勢(shì)說(shuō)明商業(yè)用地在土地市場(chǎng)的角色越來(lái)越重。
商業(yè)建設(shè)用地在經(jīng)歷01-04年的占比持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)后，逐漸在過(guò)去的6年基本穩(wěn)定在10%-15%的水平范圍。2010年，主要城市的商業(yè)建設(shè)用地占比為10.7%。從成交土地角度來(lái)看，商業(yè)用地和住宅用地占比的變化趨勢(shì)與推出土地占比變化基本接近。
商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)升值潛力將高于住宅
莫尼塔分析師王沛表示，“過(guò)去十年商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)格增速基本與住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度持平。而這還是在商業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)格增速落后于住宅土地價(jià)格增速的情況下。未來(lái)由于住宅受到調(diào)控政策影響及土地市場(chǎng)更加嚴(yán)厲的監(jiān)管，住宅土地增速將出現(xiàn)放緩。由于“土地財(cái)政”的存在，地方政府將會(huì)把財(cái)政收入來(lái)源的重心放在商業(yè)土地上面，這將助推商業(yè)土地價(jià)格的上漲速度。
另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為人均可支配收入的提升及城市人口增長(zhǎng)速度對(duì)商業(yè)土地價(jià)格增速都起到正面支撐。而中國(guó)目前的人均收入和城市化均有很大的發(fā)展空間。因此，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力將高于住宅，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值起到支撐。
“商業(yè)地產(chǎn)的另外一個(gè)內(nèi)在價(jià)值是租金回報(bào)，而且商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率更加能夠反映商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)內(nèi)在需求情況。”莫尼塔表示。
目前我國(guó)一線城市商業(yè)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率約7%。從租金水平上來(lái)看，上海和北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到了260-280元/月·平米。而廣州和深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金則相差很多，分別為137和176元/月·平米。美國(guó)曼哈頓的平均租金大致在290元/月·平米。從租賃市場(chǎng)需求來(lái)看，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率呈下行趨勢(shì)，整體需求提升明顯。這對(duì)保持租金水平起到正面支撐作用。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可借鑒美韓
莫尼塔研究公司王沛及施琪認(rèn)為，中國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以從美國(guó)和韓國(guó)的模式中借鑒。歷史上，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在上個(gè)世紀(jì)六十年代逐漸進(jìn)入飽和，獨(dú)棟新房銷售比例下滑，二手房市場(chǎng)開(kāi)始走俏。在這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格快速走高，增幅遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。其中，零售商業(yè)地產(chǎn)增速顯著慢于其它類型的商業(yè)地產(chǎn)。
從房地產(chǎn)投資信托(R EITs)角度來(lái)看，商業(yè)公寓更具流動(dòng)性，交易市場(chǎng)更活躍成熟。另外，較短的公寓租約使其能應(yīng)變周期性風(fēng)險(xiǎn)和非預(yù)期通脹，具有更強(qiáng)的抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)能力。莫尼塔提供數(shù)據(jù)認(rèn)為美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的平均回報(bào)率約10%。
而分析韓國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的數(shù)據(jù)，更能發(fā)現(xiàn)今年中國(guó)的現(xiàn)狀與1992年的韓國(guó)具有極高的可比性。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市化速度及地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)基本滯后韓國(guó)19年，當(dāng)前可能正類似于韓國(guó)1992年前后所處的關(guān)口。隨著韓國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值在G D P中所占比值降低，謂之“去地產(chǎn)化”。一般認(rèn)為韓國(guó)自1992年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期開(kāi)始啟動(dòng)“去地產(chǎn)化”。在此期間，韓國(guó)商業(yè)地產(chǎn)受“去地產(chǎn)化”沖擊相對(duì)較小，1991年轉(zhuǎn)型周期之始，住宅建設(shè)占GDP比重達(dá)到歷史高點(diǎn)后持續(xù)回落。但非住宅建設(shè)并未受損，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度基本符合整體經(jīng)濟(jì)，而地產(chǎn)相關(guān)的下游制造業(yè)占整體經(jīng)濟(jì)的比重變化趨勢(shì)和建筑業(yè)差不多，因此可能受到“去地產(chǎn)化”的消極影響。（來(lái)自南方網(wǎng)）
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