看香港人投資商鋪攻略？
發布時間：2011年04月05日分享到：香港房地產業界流傳著這么一種說法——投資民宅、別墅是銅；投資辦公樓、寫字樓是銀；而投資商鋪則是金。
作為當前房地產市場上的兩大主要投資形式,投資商鋪和投資民宅在許多方面都有著很大的區別,筆者在此予以對比和總結。
1.投資類型:商鋪投資是以商業房地產市場和商業零售市場為依托來進行的,投資者用商鋪來經商或租給客戶去經商,其投資回報和商鋪的運作經營和管理水平密切相關。而住宅投資主要滿足于投資者或租客的居住需要。
2.地點和環境：商鋪對地段和環境的要求比民宅更高。地段，地段還是地段，對于商鋪更是金科玉律。除了宏觀地段和環境外,具體位置,商鋪之間的布局和所在樓層都對商鋪有莫大的影響。民宅需要安靜優雅,而商鋪需要人氣鼎盛。
3.租客和租期:客戶在租用商鋪之后往往需要自己出資對其裝修改造,并配備必要的設施和生財工具。由于商鋪租客投入了大量的資金,也需要穩定地長期經營生意,就需要較長的租約去達到其投資回收目標。所以,商鋪的一次租約的租期往往會達到3－5年,甚至5+5年（5年選擇權）。并且,商鋪租客的生意越好,其續租約的肯定性越大。而民宅租客從來不會也不被許可去裝修改造房東的房子,一般租期也短。
4.租金:商鋪的租金可以用單位面積平方英尺/年的租金來計算,也可以用月租金來計算。物業主可以要求租客交納總租金,也可讓租客只交納凈租金,然后讓租客自己去交納其它種種費用（如管理費以及水、電、氣、保險等）。商鋪每年的租金漲幅會在租約中逐年規定,在續租約時租金漲幅則會隨行就市,不受政府限制,故漲幅可能相當大。而民宅一般是以月租金來計算,租金中往往包括管理費或水、電、氣等,每年的租金漲幅都要受到政府限制。所以商鋪的租金收益一般比民宅為高。
5.利益:商鋪生意和物業的價值往往是利益一致的。商鋪的生意越好,租客的投資回報越好,則物業主的投資回報會水漲船高,商鋪本身的升值也會越大。如果生意興旺,商鋪的價值會隨著時間越來越高。而民宅租客與物業的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物業或租客過多,容易被損耗,則該民宅的升值性會深受影響。另外,如果商鋪租客欠租,有關法規允許物主可以封門和扣押租客的生財工具,不讓租客做生意。而民宅租客欠租時,物主（房東）不得扣押租客的個人物品。如果在冬天孕婦或殘疾人欠租,房東是不容易處理的。
6.投資回報:商鋪的投資收益率即投資回報率明顯高于住宅,在目前房地產市場,住宅投資收益率約為3%-6%左右,商鋪的投資收益率一般約為7%～10%,其增值空間更大。記住:小金豆式的商鋪往往比大而無當的商鋪回報好。如太古廣場的商鋪,10年前買期房時的商鋪只需6萬左右,現在普遍以20余萬甚至30萬成交。
7.投資風險:無需諱言,投資商鋪一般比投資民宅更具風險。如新商鋪剛開始可能“淡”,出租收益率可能不理想。如鋪位不好甚至難以找人承租。而民宅起碼可以自住。商鋪的貸款利率一般比民宅為高（如高一個百分點左右）等。但正因為較高風險才會有較大的回報。世界上沒有十全十美的事。如買成熟的當前回報好的商鋪風險雖小,但價位就高,進一步的增值空間可能也小。當然,風險是應該和可以盡可能規避的,盈利和增值空間也是需要考慮的。這就需要尋找一個投資平衡點。(來自搜狐網)
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