潘石屹生意經新解 SOHO中國京滬權衡
發布時間：2011年04月02日分享到： 潘石屹透露，目前公司也有北京、上海的項目在洽談，但是最快落實的應該是上海。觀點地產網 曹萍 “無論從規模還是經濟上講，上海商業地產的市場環境都要比北京好，未來3-5年，我們北京、上海的比例要達到1：1，所以，今后SOHO著力布局的是上海”。
4月1日下午2點，在收購上海曹家渡地塊后的媒體電話會議上，SOHO中國董事長潘石屹再次表示出對上海發展的信心。
購地
SOHO中國4月1日宣布，以總價約16.34億元從上海靜安地產有限公司收購上海靜安區曹家渡萬航渡路716弄-794弄地塊。
曹家渡地塊為商業、辦公及公寓的綜合用途，總面積約1.5萬平方米，總規劃建筑面積約8.1萬平方米，地上建筑面積約5萬平方米，地下建筑面積約3萬平米，包含6000平方米地下商業及配套停車場。
項目地塊處于靜安、長寧、普陀三區交界處，是規劃中的十字路口，曹家渡商圈周邊被地鐵2號線、3號線、7號線及11號線環繞，有望成為上海西北角最大的綜合性商圈。因此，老潘十分看好該項目的前景。
此次收購，按地上面積來算的話，樓面地價為3萬元/平方米，若加上地下面積，按可售面積來計算，土地成本為2.7萬元/平方米。
據潘石屹介紹，這地塊目前已經拆平，但尚未開始施工。在項目規劃上，SOHO中國會依據政府要求的容積率、密度、綠化率等重新設計，該項目預計會在2012年底預售，其中公寓的平均售價會達到6萬。
但是這個處于成熟商圈的商業物業，老潘并不打算持有，而是全部出售。為此，他解釋了公司關于持有與出售的界定標準。
潘石屹稱，首先所處位置要獨一無二，現在準備留下的四個項目前門項目、外灘項目、復興路和光華路項目，地段都是獨一無二的；另外，在取得方式上，稅收負擔不是特別高的話，會考慮銷售；稅負過重的話，會考慮持有。
京滬
這已經是SOHO中國在上海的第5個項目。
自2009年8月收購南京西路上的東海廣場后，SOHO中國于2010年接連拿下外灘SOHO、虹橋SOHO、復興路SOHO項目。
在這5個項目中，除了虹橋SOHO項目是以招拍掛的形式取得外，其他幾個項目均是通過收購的途徑得來的。
尤其是復興路SOHO，SOHO中國通過兩次收購從華麗家族[簡介 最新動態]手中購得80%的股權，目前還在商量下一步收購事宜。
潘石屹一再宣稱，公司收購項目的條件：第一，必須為商業地產；第二，須在上海或北京；三是必須是在繁華地段，對繁華地塊的理解就是一定要在交通樞紐上，也就是一定要有地鐵。
據了解，目前上海靜安區、盧灣區、黃浦區及浦東陸家嘴等中心城區，很少有招拍掛的土地，即使有，價格也普遍較高，所以，SOHO要進入上海要么選擇有潛力的板塊來開發，譬如虹橋SOHO，要么通過收購的方式曲線進入。
在此背景下，收購成為潘石屹進入上海商業地產的主要渠道，這也是SOHO中國對商業地產項目要求的必然選擇。
與此同時，去年東海廣場的暢銷讓潘石屹明顯感覺到公司客戶群的變化，用他自己的話來說，就是“去了上海之后，北方的客戶居然只有一個，剩下的客戶全部是長江三角洲的客戶”。這給了老潘在上海發展極大的信心。
雖然老潘一再強調公司考察的商業地產項目不是北京就是上海，但是面對北京熱門的被拆分后的剩余中服地塊，老潘去年“有1%的可能也要試一試”的雄心已經不再。
他解釋說，北京現在央企的量比較大，它們在經營、商業模式上跟SOHO都不一樣。去年中服地塊大部分是以聯合體的形式競得的，SOHO堅持的原則是盡量自己去開發，盡量不與別人合作，因為從產品設計和經營方式上SOHO中國都比較獨特，跟一個風格完全不一樣的企業合作是非常難受的。
此外，從規模還是經濟上講，上海商業地產的市場環境都要比北京好，再加上公司打算在未來三到五年使公司的業務在北京和上海持平，所以，未來SOHO著力布局的是上海。
在4月1日的電話會議上，潘石屹就透露，目前公司也有北京、上海的項目在洽談，但是最快落實的應該是上海。
商業
除了關注商業地產本身外，老潘也非常關心那些打算轉型做商業地產的住宅開發商。
住宅市場不斷加力的調控，使得眾多住宅開發商都紛紛宣稱要轉戰商業地產。
對此，潘石屹深有感觸，他說，今年以來，市場上轉讓的項目比去年多了不少，現在住宅市場的開發商被擠壓了一半。
商業地產的回報率的確比住宅高很多，但潘石屹強調，要實現這個轉型，開發商要特別謹慎小心。
第一，從時間來看，要實現商業地產的模型轉換至少需要三年時間。先是取得土地，然后規劃、設計施工，三年后才能真正轉型過來。
第二，商業地產技術含量比住宅要高，尤其在規劃設計與土地的取得上，作為住宅，地段稍微差點沒關系，但對商業地產而言，幾步就是個非常大的差異，商業地產對地段的選擇很高。
而在商業地產中，老潘認為，北京和上海最好。這兩個地方，無論是寫字樓還是商鋪在區域成熟后，其租金回報率一般要比住宅高出一倍。
從北京、上海橫向來比的話，上海的市場要比北京好，如果北京的回報率是4%，上海的就能達到5%，大概能高出一個百分點左右。所以，潘石屹認為，未來公司的布局重點在上海。(觀點地產王)
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