萬通地產利率下降 是商業地產之過？
發布時間：2011年03月24日分享到： 在很多房地產公司踴躍增加商業地產投入的時候，萬通地產的毛利率下降問題，卻為目前的商業地產熱澆了一盆冷水。3月10日，萬通地產發布2010年年報。該年報數據顯示，公司實現營業收入35.68億元，同比增加45%；歸屬股東的凈利潤為4.14億元，同比增加51%；基本每股收益0.34元。
值得注意的是，萬通地產的毛利率為39.66%，同比下降4.25個百分點，這使得萬通地產成為在公布年報的眾多房地產公司當中，毛利率下降的少數幾家地產公司。
商業地產之過？
據Wind資訊統計，截至3月10日，滬深兩市已經有21家上市房地產公司發布了2010年年報。其中僅ST興業一家虧損，實現盈利的公司達20家。這21家房企2010年共實現營業收入1116.53億元，同比增長24.94%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%，同比增長1.50%。
總體來看，房地產企業的企業毛利率呈上漲趨勢。 但筆者從萬通地產的年報數據中得出，2010年萬通地產的毛利率為39.66%，同比下降4.25個百分點，明顯低于房地產企業毛利率的增幅總體水平。而要與同行業中的單個地產公司相比更顯差距。
萬通地產年報顯示，毛利率下降主要是由于產品結構調整的原因。而所謂的產品結構調整，主要是萬通地產的商業地產開發比例和規模都在增加。
據了解，萬通地產的商業投資項目基本都聚集在一二線城市的CBD或者商業中心，一般都是綜合體項目，包括寫字樓、零售商業、服務式公寓、酒店及城市廣場等業態。
2010年，萬通地產調整產品結構尤為明顯。
2010年11月份，萬通地產進軍成都，除了投資兩個住宅項目外，另一個項目就是成都城南的萬通中心。2010年年底，由萬通地產、中金公司等五家機構組成的聯合體中標北京CBD中服Z3地塊，作價25.19億元。
公開資料顯示，中服Z3地塊用途性質為商業金融混合用地，規劃建筑面積不超過12萬平方米。這是繼北京萬通中心D座之后再次進駐北京CBD地塊的開發。
短短兩個月中，萬通地產旗下就多了兩塊有重量價值的商業用地。至此，萬通地產在北京、天津、杭州、成都等四大城市都畫好了商業地產藍圖。
馮侖認為，當人均GDP超過8000美元后，商用物業會成為市場的主角。公司持續看好國內主要城市商業地產的運營。而且今年來，萬通地產也由住宅用地的投資逐漸轉型為商業用地投資唱主角。馮侖曾指出，公司未來的商業用地利潤將會占到總營業收入的一半。
但業內人士分析，2010年萬通地產搶奪商業用地的大動作目前只是做為儲備項目。短時間內不可能高額盈利。一般商業用地的建設運營和管理要5年時間才能成熟，這也就表示，萬通地產的商業用地投資是一種“放長線，釣大魚”式的策略。
商業用地成本投資的加大，加之短期內商用物業的開發和出租業務利潤較低，從而拉動了公司整體毛利率的下滑。
10億元的利息
2010年4月以來，各種對地產行業的調控政策紛紛出臺，萬通地產開發的高端住宅的成交量大幅下降，住宅銷售利潤隨之出現增速下降。
根據萬通地產年報顯示，萬通地產房地產銷售實現營業收入34.25億元，較去年同期分別增長42%。這個數字看起來增長速度很快。但是，其中有通過處置杭州萬通時尚置業獲得1.62億元投資收益。
這一增長率雖總體上高于21家房企共實現營業收入的同比增長百分比，但相比于保利來說差距很大，保利去年度實現營收357.1億元，較上年增長55.35%。
據年報顯示，如果從公司2010年上半年的住宅銷售狀況來看，竣工項目較少，收入均來自北京新城國際、新新小鎮4號地、萬通華府等老項目，利潤表的主營業務收入下降很快。
雖然2010年下半年，天津新城國際三期、天津上游國際二期、天竺新新家園二期項目均已竣工，并確認收入，使2010年整體營業收入增長，但結算毛利率為39.66%，同比下降4.25個百分點。天相證券分析師石磊表示，毛利率下降的主要原因在于結算項目結構變化。
有媒體報道，從萬通地產2010年8月發布的中報來看，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為274萬元，相比上年同期的7357萬元大幅度減少了96.27%。
如此驚人的跌幅，當時萬通地產解釋為“公司本年內增加債券利息支出，同時公司所屬子公司本年毛利率有所下降”。
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