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    本周，北京迎來了比國八條更嚴厲的15條調控細則。業內人士紛紛發出“住宅成交量下降三成到五成”不等的預測，隨后的統計數字也印證了調控的力量，北京節后第一周（2月7日-13日）住宅的成交量出現了大幅度下滑，創出近期新低。節后第一周北京市商品期房成交740套，商品現房161套，二手房3110套，對比“新國八條”執行前的一周，成交量分別下跌了65.6%、54.5%、59.5%。而另一個逆市 而來的消息更是讓人們錯愕不已——某網站數據中心的統計顯示，2011年1月北京商用項目（寫字樓、商鋪）共成交140049.6平方米，環比增加76.37%；成交總價達到40.93億元，約為2010年12月成交總價的2倍。這一升一降意味著什么？記者走訪了京城幾家不同業態的商業項目后發現，相比住宅領域內非京籍要五年納稅記錄才能購房且不能購二套，京籍人口不能購第三套房的種種限制，如果還有人打算繼續投資房地產，那么商業項目是僅有的機會和最后的選擇了，當然，前提是你已經有了足夠的風險意識和思想準備。

調查

商業地產受到青睞

    盡管外界一再揣測在調控頻頻加碼、樓市前途未明情況下，投資者可能將目光放在黃金、股票等其他領域，然而情人節前北京中原相關調查結果卻顯示，商業地產成最受青睞的投資對象，擠出效應多半將被樓市“內部”消化。結合中原近200家門店及購房者網頁調查，總樣本1500份問卷，最終調查結果顯示：在所有投資者中，后調控期的首選投資是商業地產，占比達到38.2%，而選擇住宅的銳減，只有12.3%，選擇股市的最少，只有8.5%。

    2011年新年伊始，國八條的出臺將“限購”推向了頂峰，而房產稅在上海重慶的落地，讓更多的住宅投資者望而卻步。同時，銀行住房貸款的收緊，利率優惠空間的緊縮，使得住宅市場的投資空間在進一步緊縮，商業地產投資價值再次提升，投資者或將會紛紛轉投商業地產。21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔表示，由于目前政策對住宅市場采取限購限貸措施，購買審批和操作流程變得復雜而嚴格，這些確實會讓一部分投資人開始關注政策環境相對寬松的商業地產市場。中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，除調控政策未對資金進入商業地產加以限制外，政府對資金進入商業地產領域有意無意的鼓勵，是商業地產受到投資者青睞的主要因素。

印象：商用房不一定價高

    說到投資商業，很多人的第一印象往往是那些繁華地點的門臉房，也因此留下了價格高不可攀，離普通投資者很遠的印象。而實際上，我們所說的商業項目既包括寫字樓，也涵蓋臨街鋪面、社區底商以及目前市面上在售的一部分商業立項的住宅，因為商用房既有十幾萬一平方米的天價旺鋪，也包括兩三萬、甚至一兩萬元的低端項目，所以商用房不一定價格高。記者本周在網上查到并實地探訪了北京市幾個在售的商業項目，親眼所見的事實也印證了上述觀點。

    東四環外大郊亭橋東的美利山（沿海賽洛城）正在銷售該社區的商業“有條斜街”，下沉式廣場和步行商業街臨街的商鋪報價從兩萬七八到三萬六七不等，而同樣在這個社區，普通的二手房價格也達到了兩萬五到兩萬八之間，由于面積也不是很大，所以無論是從總價還是單價來說，這里的商鋪價格和住宅相當。同樣在東四環外青年路附近的華紡易城底商起名華紡易街，該項目已經銷售了大半，一層臨街的鋪面單價從三萬出頭到五萬七不等，而青年路這一帶的幾大居住社區華紡易城、珠江羅馬家園、潤楓水尚、國美第一城等二手房的報價普遍都在兩萬八以上，一些朝向、格局、裝修好的戶型價格達到了三萬五以上，更不用說周邊星河灣和天鵝灣這樣動輒單價四五萬元的豪宅了。

    東三環雙井橋東的首城國際中心，是該地區目前最大的在售項目，盡管只剩下兩棟樓沒有銷售，但是還沒有入住的新樓在二手市場的報價就達到了三萬以上，而且還是毛坯房。而同一個開發商首開開發的商業立項的首城雙景，精裝修的報價也只有三萬三到三萬八，而且該項目是挑高五米以上的LOFT設計，每一套房都是由兩層的復式組成，得房率遠遠超過了只有一街之隔的毛坯房普通住宅。記者走訪后得出的結論是，單從價格比較，商用房確實不比普通住宅價高。

算賬：回報率比住宅可觀

    既然很多商業項目的價格不高，那租金的回報率又怎么樣呢？記者走訪了一些中介，了解了周邊住宅和商鋪的租金情況，給上面提到的幾個項目分別算算賬。首城雙景的銷售小陳拿該項目一套59.68平方米的復式給記者舉例，該戶型的單價是每平方米33973元，總價是2027527元，而實際由于是LOFT形式,算上贈送的面積，該戶型實際的面積會達到100平方米左右，首付50%之后，需要的貸款只有101萬。記者從中介了解到雙井附近蘋果社區的LOFT同樣面積房子租金在6000到8000，一年下來租金收入在7萬到10萬之間，租金的回報率應該在3%到5%之間，雖然不是特別高，但是相比較周邊100平方米，價值300萬以上的房子的租金回報，還是比住宅高出不少。

    另外兩個純商鋪的例子更加典型，沿海賽洛城的一套一居室租金在3000元左右，而該社區步行街底商60平方米的商鋪就算按照每天每平方米3塊錢計算，每個月的租金也在五六千塊錢，這樣比較的前提是那套一居室的總價和60平方米的商鋪基本相當，回報率只有1.5%左右，而商鋪的租金回報達到了4%以上。華紡易城的例子也是如此，雖然六號線地鐵正在建設過程中，周邊的幾個大社區也形成了規模，但是100平方米的兩居室租金也就四五千塊錢，而相同總價為300多萬的商鋪面積在60多平方米，按照該地區每天每平方米五六塊錢的標準，這樣的商鋪租金可以達到八九千甚至上萬，基本上是相同總價住宅的兩倍。不算不知道，一算嚇一跳。

忠告：有風險 專家潑冷水

    像上面這樣算賬，很容易給投資者一個錯覺，難道投資商業地產就穩定賺錢了，事實當然沒有那么簡單。投資者江先生的教訓就足夠慘痛，江先生是內蒙古的一個小礦主，2006年他在東花市的某社區購買了兩套商品房，同時也被銷售人員忽悠著同時購買了一套200多平方米的社區底商，當時的單價在兩萬多一點，現在看起來倒是不貴，但是他忽略了兩個問題，當然，這是他的商鋪三年多沒有租出去之后才總結出來的，“一方面是我的這個鋪面是一層和地下一層兩層均價兩萬多，算起來，臨街的鋪面價格其實已經超過了三萬元，這方面的成本我當時沒有考慮。另外一方面更加致命，就是我的鋪面所臨的街道是一條單行線，而且對面是另一個小區的大墻，總結下來就是車流比人流多，還沒有停車的地方，而類似的鋪面在這一帶并不少見，其他的鋪面人流量更大。”

     最終的結果就是，江先生的鋪面空置了整整三年多，想租的人本來就少，偶爾詢問的客戶要么出價太低，要么不需要那么大的面積，直到去年，一家美容院接下了他的商鋪，現在，江先生最擔心的就是這家美容院生意冷清，經常拖欠房租，他真擔心有一天人家生意撐不下去了，好不容易找到的租戶又沒了。

     對于像江先生這樣的狀況，中國城市商業網點建設管理聯合會副會長董利在接受記者采訪時這樣解釋，商業地產在中國有十幾年的發展歷史了，現在機會比以前要好，投資者也覺得是一個很好的機會了。因為投資渠道變窄，投資住宅非常困難了，股市不景氣，投資商鋪是他們的最佳選擇，但是如果投資群體都很活躍，炒高了商鋪也不是一個好事。炒高了商鋪，這個商鋪的價格本來是1.5萬錢是合理的，如果買的人特別多，可能賣到3萬塊錢，但賣到3萬塊錢可能這個商鋪就沒有錢可掙。他建議投資者要保證理性，要保持清醒的頭腦。

    盡管投資商業地產日漸熱了起來，但元策投資顧問有限公司總經理何鶇波提醒投資客，商鋪換手率極低，轉讓交易過程中稅費很高，因此絕大多數商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。何鶇波還給普通的投資者潑了冷水，“我不建議普通的投資客投資商業地產，尤其是從住宅市場轉向商業地產的。商業地產有更高的專業性，要考慮它的定位，周邊人氣，對專業知識的要求也比住宅市場高很多。”本報記者 侯振威 X093

冷提醒

投資商業的四條軍規

    1、切勿輕信投資回報 投資商用物業，最關鍵的是能否有與投資相符合的投資回報率收益。對于開發商或賣家有投資回報承諾的，應該要求以書面形式進行承諾。

    2、地段太冷易被套牢 選對地段尤為重要，交通規劃、城市消費水平和周邊商業氛圍，這些都是在短期內不可改變的因素。因此在挑選物業時，首先應該看該地段是否有發展前景。

    3、管理混亂危害大 商業地產的后期管理非常重要，商鋪不僅需要業主自己精心打理挑選租客，也需要整個大廈的管理方能進行整體營銷推廣。

    4、投資要有長線準備 商業地產投資回報也是有一定周期的，沒有充分的思想準備和大量資金投入是難見收效的。(來自北京晚報)