寫字樓市場租售火爆 京商業地產突飛猛進
發布時間：2011年02月21日分享到：地產新政的頻出以及效應的日益凸顯，商業地產似乎情不自禁地在坐收漁翁之利，煥發出蓬勃生機和令人艷羨的容光。用北京京港澳地產總經理張科的話說：“新政對于住宅市場進行的一步步體系調整，確實讓一部分的資產泡沫已經逐漸擠出，資金更多地流向相鄰的商業地產并形成輸入效益。比如首創和萬科更為堅定的投身于商業地產并加大投入比例，萬達在商業地產上大比例增加項目等，這都說明中國的房地產市場正在經歷一場洗禮。”
京城商業地產一路高歌
北京商業地產經過十多年的發展，已經到了一個相對成熟的階段，大型的購物中心陸續開業，回顧2010年，北京開業的購物中心達到73萬平方米，當中屬于社區型的購物中心占56萬平方米。
進入2011年，北京商業地產市場1月在售項目成交數據再次明顯上升，成交總價約翻一番，成交面積已經超過去年11月的峰值數據，有相關數據統計顯示，1月里單個項目累計成交價超過5000萬的大宗交易連續出現。
寫字樓出售市場成交數據回升明顯，綜合1月熱點寫字樓報價情況，在租寫字樓的租金大幅上揚增加了投資者的回報預期，專家稱在售價漲幅相對較小的時候出手更有利于增加投資籌碼。本月熱點寫字樓再次出現大規模集中成交，西單大廈成交總價居首。
同時，預售寫字樓方面的回升也較為明顯。值得注意的是，由于商鋪成交項目多集中于昌平、豐臺等均價較低的區縣，使得成交均價有所下降；也顯示京城商鋪投資者的關注熱點正在向郊區轉移。
京城商業地產的脈絡走向
DTZ戴德梁行華北區商鋪部負責人聶綺冰向《中國聯合商報》記者表示，目前北京購物中心的開發和營運已經比較成熟，隨著城市的發展和居民的消費需求，北京商業地產近年呈現出幾個特點：
1、從市區回社區，隨著社區發展漸見成熟，居住人口的數量和消費力不斷提高，社區商業發展也到了新階段，2010年已開業的購物中心，屬于社區型的購物中心占百分之七十五，可見近年開發商十分重視小區型購物中心的開發。同時基于滿足居民更高層次的購物需求，除了超市大賣場外，一站式的大型購物中心也落戶成熟社區，購物中心的休閑娛樂業態比例增加。
2、從戶內到戶外，隨著消費者對購物體驗和環境的要求續漸提高，傳統購物中心已沒法滿足消費者的需求，多元化的購物場所將陸續出現。早年在北京已經出現戶內戶外相結合的購物中心，例如三里屯Village，藍色港灣等，隨著他們經營成功，大型戶外的奧特萊斯也陸續出現，這類型的奧特萊斯一般位于交通便利的郊區和高速公路旁邊，備有充足的地面停車位，同時通過和旅游景點相結合，打造風情小鎮式的休閑購物環境。
3、從購物到體驗，花錢購物已經不是消費者逛街的唯一目的，他們追求更新的消費體驗的地方，希望在購物中享受愉快的消費心情。因此，近年的購物中心增加以體驗為主題的店鋪，例如Apple，Kidzana，Sony Style等強調生活體驗的主題店。同時，零售商在店內加設體驗元素，讓消費者對該產品的深入了解，從而達到促進產品銷量的目的。未來，我們可以見到結合游樂場和購物的大型購物樂園也會陸續出現。
■專家提醒
商業地產操作不同于住宅地產
住宅地產在調控高壓下已逐步從過去的狂熱轉為理性，越來越多的開發商已經將目光轉移到商業地產，而商業地產與生俱來的“高投入、高回報、高風險和高難度”四大特征，又使得無論是開發商還是投資客在轉身進入商業地產時需要更為謹慎和專業性。
中國社區商業工作委員會籌備委員會主任董利接受《中國聯合商報》記者采訪時表示：商業地產在未來的發展中，作為政府應該做到合理的城市規劃，控制不必要的商業項目建設；作為開發商來說，應該理性開發，在準備開發之前進行嚴格的選址，以及從定位、招生、運營等整個流程都需要配備專業運營人才或專業機構的介入，萬不能像開發住宅項目一樣運作商業項目；作為個人投資者來說，不能盲目的追求“一鋪養三代”，應該反復比較，選擇品牌性和更具投資潛力的商業物業。(中國聯合商報)
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