三大央企相中花鄉地塊 商業用地成供應主角
發布時間：2011年01月26日分享到：
1月商業用地供應近百萬平方米， 商業用地發力成供應主角。
商業用地的大增，也引發了開發商的熱情。昨天，中鐵集團、華電集團、葛洲壩集團紛紛入場，參與了花鄉3宗土地的競價。業內人士認為，商業金融用地供應增加的重要原因之一是區域住宅類項目的大量供應，唯有配建一部分的商業，才能避免區域發展成為“睡城”的局勢。
央企巨頭看中豐臺三地塊
昨天上午招標出讓的3宗地均位于豐臺區花鄉四合莊，全部為商業金融用地，建筑規模合計達49.3萬平方米。3宗土地均在西南四環外，并具有一定建筑規模，此次出讓地價偏低，因此吸引了諸多房企關注。值得注意的是，昨天參與這3宗土地招標的企業絕大多數為國企，中鐵集團、華電集團、葛洲壩集團三大央企巨頭悉數到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯合體參與。
豐臺區出讓的1516-19地塊的建筑規模為17.08萬平方米，出讓底價為9.39億元，共吸引了3家企業參與競標。其中，中國華電集團的報價最高，為10.28億元，葛洲壩集團的報價位居其次，北京中鐵華生房地產開發有限公司的報價低于出讓底價，無緣該宗地的下一輪評標。
1516-10地塊的建筑規模為17.04萬平方米，出讓底價為9.37億元，參與競標的3家企業中只有中鐵建工集團和北京中鐵華生開發有限公司聯合體的報價高于出讓底價，為10.23億元。按照規則，如果該聯合體的資質等方面得到專家的認可，那么該宗地將成為該聯合體的囊中之物。
1516-16、18地塊的建筑規模為15.2萬平方米，現場公布的底價為8.36億元，參與競標的4家企業的報價均高于或等于出讓底價，報價最高的為中鐵建工集團、中鐵置業和中鐵華生的聯合體，出價為9.98億元，而巧合的是，北京中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司的報價與底價相同。
記者了解到，這是豐臺區落實其去年規劃而邁出的第一步。去年12月，豐臺區曾發布信息稱，將推出12宗地，總建筑規模達210萬平方米，分別是麗澤金融商務區示范區的4宗地和總部基地東區核心區的8宗地，主要用于發展金融和高科技產業，這12宗地塊被認為是北京市推出的最大規模產業用地。昨天的3宗地僅是總部基地東區核心區的8宗地的一部分，2月9日，麗澤金融商務區示范區的3宗土地將入市交易。
>>專家觀點
區域商業氛圍尚待形成
根據最高報價計算，3宗地的樓面價依次約為6019元/平方米、6004元/平方米和6565.8元/平方米。記者在去年豐臺區公布的信息中看到，入市交易樓面價約為5000元/平方米—6000元/平方米，顯然，根據最高報價計算的結果和預期的差距并不算大。
21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔表示，目前而言，豐臺區總部基地地區商業的氣氛不錯，未來人口也將繼續增多，商業空間較大，因此，6000元/平方米的樓面價較為便宜，可以說，8000元/平方米的價格都是可以接受的。
華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理公衍奎表示，豐臺區集中推出商業金融用地與其區域規劃緊密相連，豐臺此次推出的幾宗地所在的區域位置除了總部基地發展得不錯以外，其他的都比較弱，人口基數不算太大，發展商業有一定難度。公衍奎指出，這其實是計劃和市場之間的矛盾，規劃的出發點是好的，避免區域沒有產業和金融支撐的“空心化”，但和市場接受程度還有一定的差距，因此，它雖然不能馬上發展起來，不過遠景很好。
“競租賃房面積”再現
與上午招標地塊多家巨頭企業劍拔弩張的競爭態勢不同，下午現場競價的3三宗土地卻顯得波瀾不驚。
這3宗土地是1月10日掛牌的，經過兩周的網上報價，3宗土地有兩宗進入現場競拍階段，除大興區瀛海鎮鎮區地塊只有一次網上報價，因此直接以5.37億元的價格被北京興海創業投資管理有限公司拿到外，大興區黃村鎮大莊三角地居住項目和懷柔區楊宋鎮文化娛樂、商業金融及居住用地（配建租賃房）項目，均進入現場競價階段，黃村地塊成為今年首塊落實“限地價、競租賃房面積”土地出讓新政的土地。
按照掛牌土地出讓規則，凡進入現場競價階段的掛牌土地一般會采用“限地價、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價截止前，最高報價已達到本項目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，或在現場競價中最高報價達到上限價格的，則由市土地整理儲備中心對掛牌出讓土地組織現場投報配建租賃房面積。
值得一提的是，該方式曾在房山、順義和平谷等區域成功試點，此次掛牌出讓的土地也采用了這種方式。其中，大興黃村項目的建筑規模為1.21萬平方米，共吸引了7家企業現場競拍，經過20多輪的現場報價之后，達到了該宗地的上限價格7600萬元，該宗地使用權最終被北京眾美房地產開發有限公司以配建5090平方米租賃房的代價拿到。
懷柔地塊建筑規模為30.31萬平方米，該宗地以6.53億元的成交價花落北京金第房地產開發有限公司。
>>專家觀點
平抑價格作用明顯
業內有關專家認為，“限地價、競租賃房面積”的方式在平抑價格方面作用明顯。 預計2011年，“限地價”可能進一步推廣，以當今的市場情況來看，這是比較直接且有效的調控手段。
>>相關一
1月商業用地 供應近百萬平米
繼去年11月-12月北京住宅用地供應潮以后，截至目前，北京在1月份新入市的土地合計為8塊，其中除已簽約的大興區生物醫藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊外，還有7塊用地將在1月成交，合計供應的總建筑面積達到120.9萬平米。
在7塊土地供應中，除黃村鎮項目為純住宅項目外，其他項目均包含全部或部分商業地塊屬性，合計供應商業用地在1月份將達到近百萬平米。
此前有業內人士認為，2011年，北京將迎來名副其實的“商業地產年”，如今僅看土地市場的供應情況，似乎已經暗合了此預言。
對此，蔡宇翔認為，住宅市場受到打壓和調控為商業地產的發展提供了契機。政府加大商業用地的供應，一方面不違背政府調控住宅市場的意愿，另一方面也獲得了土地出讓金，也是較好的一個回款方向。從2010年開始，商業地產就受到追捧，但需要提醒的是，投資商業地產不可盲目，尤其對投資者而言，好的位置應該是首要考慮的因素，切記不加選擇地追捧。
>>相關二
國土局 春節前還將供地
在商業用地供給方面，北京國土資源局土地儲備中心副主任葉向忠表示，2011年的整體用地規劃還沒有出來，要等待政府的文件出臺之后才能確定。同時，他還表示，北京國土資源局土地儲備中心在正常的工作日期間還會有土地推出，不會因為春節而暫停土地供應，節假日除外。
據北京土地整理儲備中心的公告顯示，截至1月24日，除了昨天的6宗地以外，1月份已暫無投標和掛牌的土地入市，2月份還將有至少11宗土地入市。
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