商業地產擺脫陰影進入快車道 警惕超前發展
發布時間：2011年01月17日分享到：在住宅市場因調控而波動起伏之際，沉寂已久的商業地產去年以來迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建“CBD”（中央商務區）、金融區、超高層酒店和辦公樓宇。業內人士分析，商業地產的復蘇動力除住宅調控導致開發商“轉身”外，還與不少城市服務經濟快速發展有關。但商業地產如果一哄而上、過于超前發展，將導致供應過剩、風險增加。
商業地產擺脫陰影進入“快車道”
統計部門的數據顯示，去年1-11月，全國住宅銷售面積增長7.4%,但同期辦公樓和商業營業用房的銷售面積增速分別為25.9%和35.2%.一度因金融危機而陷入低谷的商業地產，已經恢復“元氣”.
租金上漲是商業地產市場回暖的表征。仲量聯行的數據顯示，去年第四季度，上海甲級辦公樓市場租金環比上漲6.5%,達到7.5元/平方米/天。其中，浦西平均租金上漲7.1%,至7.6元/平方米/天，這是浦西自2005年以來環比增幅最大的一季。浦東平均租金增速在經歷去年第三季度的短暫放緩后，在第四季度呈現強勁上漲態勢，環比漲5.8%至7.4元/平方米/天。
一家跨國制造業企業去年四季度租賃浦西會德豐國際廣場約4500平方米辦公空間，使辦公室面積擴大近80%;另一家專業服務類外企則在“企業天地”擴租約30%達到近4000平方米。一些新竣工的辦公樓短期內簽約率就達到50%以上。
另一家知名物業服務機構高緯環球的數據顯示，去年上海商業地產市場一共有22個整棟物業交易，總成交金額達360億元，為2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲級寫字樓空置率已經下降至7%,這是近20年來的最低水平；租金則較2009年同期上漲22.8%,并超過了2008年金融危機之前的峰值。
2010年，萬科、中糧、保利、中海、富力等國內多家一線住宅開發企業均公布了商業地產發展戰略，未來商業地產的開發比例將占到其整體開發投資的20%-30%.業內認為，商業與住宅的綜合開發將成為內地房地產企業的一大發展方向。
樓市調控下“轉身” 經濟轉型中“掘金”
2010年，萬科的住宅銷售額首次突破1000億元，但它同時改變了多年堅持的住宅專業化戰略，開始涉足商業地產，當年在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業地產超過200億元。
“如果住宅市場一直這么好，為何要去做商業地產？”高緯環球中國區董事總經理張良軍說，“這說明一些房地產企業已經在為未來的市場變局作準備。”
業內人士認為，調控的持續進行、保障房建設的不斷推進等因素正在改變業內對住宅市場的預期，雖然長遠依然看好，但短期內的風險和不確定因素正逐漸累積。復星國際聯席總裁、復地集團執行董事范偉表示，在樓市政策調控頻繁、市場波動的環境下，單一專注于住宅開發業務風險過大。在此形勢下，許多住宅開發商轉而向商業地產平衡風險、尋求更廣的發展空間。
另一個因素是：不少城市產業結構調整加快、服務經濟顯著增強，對辦公樓、商鋪、酒店等商業物業的需求也隨之快速增長。這在日本、韓國等國也均有先例。近年來，國內一線城市服務經濟在GDP中的比例均已過半，部分二線城市服務經濟比例也接近50%,這預示著寫字樓及商業地產的開發即將進入“黃金周期”.
張良軍表示，預計2011年中國商業地產市場會呈現三個趨勢：一是國內的保險資金及機構投資者將增加商業地產尤其是優質寫字樓的投資；二是出于對中國經濟增長的信心，國外投資者仍將投資國內商業物業，并將布局從一線城市拓展到二、三線城市；三是由于商務部門的“限外”等政策，國內投資者在整個商業地產大宗交易中的比重將加大。
“超前發展”風險值得警惕
仲量聯行上海分行董事總經理顧東尼說，金融危機對中國商業地產的影響已基本結束，隨著城市化、經濟結構調整等進程的加快，內地商業地產將迎來長期、快速的發展。
但一哄而上、過于超前的發展無疑將帶來風險重重。比如，“金融中心”是近年來不少城市在轉型過程中提出的新定位。據不完全統計，國內已有數十個城市提出建設“國際金融中心”“區域性金融中心”等。作為金融中心最直觀的形象之一，超高層的辦公樓、酒店在不少城市紛紛“落地”;一些城市商業地產的規劃、建設量成倍增長。實際上，從金融業發展的內在規律看，絕大多數城市短期內并不具備發展成為“金融中心城市”的現實條件。
張良軍說，有些城市規劃建設1000萬平方米商業地產，辦公樓的比例即使僅占其中的1/2,也接近甚至超過目前北京、上海等城市CBD全部甲級辦公樓的存量規模；以每年10萬平方米的消化速度計算，至少需要50年才能被市場全部吸收。如此“超前”,實際上已埋下泡沫的種子。
一些業內人士指出，嚴格來說，商業地產的潛力跟GDP沒有直接關系，而更多地與服務經濟的成熟度相關，因為后者才能帶來真正的辦公樓、商鋪、酒店需求。一些城市應對商業地產的需求規模有個合理的估算。“比如，如果一個城市規劃有30萬人直接從事現代服務業，以每人辦公面積15平方米計算，總面積需求是450萬平方米；如果盲目建設，幾年之后就會出現過剩的局面；商業物業的滯銷也會使開發商無法償還銀行貸款，釀成金融風險。”張良軍說。此外，商業地產的規劃還應考慮商業環境變化等因素。比如，隨著網絡辦公、網絡購物的興起，對辦公樓、商鋪人均面積的計算方式也將調整。(來自新華網)
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