回望2010北京甲級寫字樓物業市場
發布時間：2011年01月11日分享到：北京甲級寫字樓物業市場在2010年強勢復蘇，并在全年表現優于預期。作為寫字樓市場傳統需求來源的跨國公司于年內加速擴張和兼并的步伐，需求回升態勢明確；與此同時，內資企業成為推動甲級寫字樓市場升溫的另一重要因素，數宗租賃大單即系佐證。
來自高力國際消息，北京甲級寫字樓物業市場在2010年強勢復蘇，并在全年表現優于預期。作為寫字樓市場傳統需求來源的跨國公司于年內加速擴張和兼并的步伐，需求回升態勢明確；與此同時，內資企業成為推動甲級寫字樓市場升溫的另一重要因素，數宗租賃大單即系佐證。旺盛的需求、新項目滿意的預租情況和樂觀的市場氣氛共同營造出有利于業主方的市場情形，亦使整體租金水平全年處于上升通道，某些核心區域的租金水平甚至達到歷史最高點。盡管交易量由于優質物業交易機會的稀缺和資本值的增長而低于前兩年的水平，但寫字樓物業投資需求依然旺盛，投資者背景更為多樣化。
截至2010年底，北京甲級寫字樓市場存量超過475萬平方米，同比增加5.36%.五個新項目于年內落成入市，包括燕莎區域的鳳凰置地廣場一期和嘉銘中心，CBD區域的遠洋光華國際C座和國貿三期，以及金融街區域的太平洋保險大廈*,總計為市場帶來316,907平方米新增面積。新增供應集中入市所帶來的沖擊被需求的大幅反彈所抵消，來自金融、科技、服務、制造、能源、醫藥和傳媒等行業的內外資企業之需求尤為突出，因此全年凈吸納量累計達540,218平方米，同比上漲120%.值得注意的是，CBD區域對整體市場的貢獻最大，其凈吸納量達278,842平方米（占總量的51.6%），燕莎和金融街區域緊隨其后，凈吸納量分別為98,683平方米（占總量的18.3%）和76,634平方米（占總量的14.2%）。相應地，北京甲級寫字樓的總體空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%,為2007年以來的最低值。在個別區域，如金融街和中關村，第四季度空置率均低于2%.
北京甲級寫字樓市場整體平均凈有效租金在2010年第一季度大致保持平穩，與2009年第四季度相若，隨著大部分業主在回暖的市場氣氛中將租賃策略由保持出租率向優化租戶質量和最大化租金收入調整，租金水平在隨后的三個季度以4.92%的平均漲幅快速攀升。優惠條件的收緊和業主期望值的提高使市場凈有效租金在2010年第四季度上升至人民幣每月每平方米192.27元，同比攀升16.70%.租金增長在下半年進一步加速，由第二季度的3.92%提高至第四季度的6.68%.其中，CBD區域以23.69%的上升速度領跑各子市場，其余各區域租金亦普遍上漲，漲幅從9.38%至17.94%不等。至2010年底，金融街、CBD和中關村區域租金居北京甲級寫字樓市場前三位，凈有效租金分別為每月每平方米人民幣238.17元，201.95元和171.06元。
北京寫字樓投資市場在2010年表現依然活躍，總計15單整售或大宗買賣交易在年內簽約。由于在交易結構上的靈活性和對本地交易操作的熟悉程度，內資投資者繼續占據市場主導地位。但與此同時，外資機構投資者在年內亦至少完成三宗交易，顯示出北京寫字樓市場對海外投資者依然極具吸引力。另一方面，內資投資者的背景變得更為多元化，除大型上市公司與國有企業外，之前專注住宅物業開發的發展商、匯集民間資本的私募基金和保險公司的身影亦出現在寫字樓投資市場上。至2010年底，在需求的推動和業主對售價的高期望值下，北京寫字樓物業資本值同比上漲21.88%,至每平方米人民幣33,400元。
中國經濟在2011年將繼續增長，其GDP增長預計將達到9%至10%（世界銀行，摩根大通，高盛，2010年下半年）。相較世界其他經濟體所呈現的堅實的經濟基本面將促使跨國公司與內資企業擴大、深入和整合在中國本地的業務。作為中國地區生產總值排名第二的城市（統計年鑒，2010），北京無疑將從中獲益。以上原因，加之未來兩至三年內有限的新增供應，高力國際認為業主方仍將在2011年的甲級寫字樓市場中占據有利地位，并對租戶的公司背景提出更多要求。2011年，總建筑面積達553,271平方米的七個寫字樓項目計劃入市，市場總體空置率預計將小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60%左右。新增供應集中的三個區域，CBD、東二環和燕莎區域空置率將最高，分別在22.01%,20.13%和16.67%左右。但有鑒于業主的強勢姿態和對市場表現的高度樂觀，租金的普遍上漲將可期待。基于實證分析和市場觀察，高力國際預測平均凈有效租金在2011年底將達到每月每平方米人民幣201.86元，按年上漲5%.與此同時，北京甲級寫字樓物業資本值預計將同比增長7%至10%,超過租金漲幅，使資本化率萎縮至5%至5.5%.（來自中國寫字樓網）
預約看房
點擊在線咨詢
