商業項目未來開發趨勢以自持整租和整售為主
發布時間：2011年01月10日分享到：繼2010年5月北京禁止酒店類項目分層、分套（間）銷售后，北京市住建委近日又發布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。業內人士認為，此政策堵住了“商改住”的出路，對開發商的心理產生了不小的影響。
隨著樓市調控的進一步深入，“商改住”也正進入調控的范圍。
繼2010年5月北京禁止酒店類項目分層、分套（間）銷售后，北京市住建委近日又發布了《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。業內人士認為，此政策堵住了“商改住”的出路，對開發商的心理產生了不小的影響。
分割散售再度收緊
據悉，根據《通知》規定，所謂已經建成的非住宅項目，包括商業、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等，這些非住宅項目應嚴格按規劃批準的房屋設計用途進行經營和使用，禁止擅自分割。而如果確實必須改變房屋平面布局的，也應在不改變房屋規劃設計用途的前提下，由具有相應資質的設計單位重新出具設計施工圖紙，并報施工圖審查機構按照規定進行審核。房屋分割涉及公用部位的，還應征得利害關系業主的一致同意。
據了解，由于近兩年住宅市場的火爆，商業地產相對低迷，商業土地成本低廉，不少開發商鋌而走險，將非住宅項目分割成住宅散售，因此也獲利頗豐。不過，“商改住”居住起來弊端重重，隨著調控的深入，“商改住”產品也進入調控范圍。
早在去年5月，北京市住建委已發布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，要求酒店類立項的項目不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用，未經批準不得擅自分割轉讓。而且該文件還明確了在2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套（間）出售。
業內認為，此次《通知》是對去年5月叫停酒店改住宅后的延續，當時政府就表態繼酒店后會對商業、綜合用地等項目改住宅采取規范措施。酒店項目僅是商改住的一個類別，此次新政調控范圍擴大到了所有非住宅立項的項目，可謂全面“阻擊”.
“商改住”出路被堵
據悉，該政策出臺時間為2010年11月8日，從2010年12月1日起正式實施。在記者采訪過程中，不少開發商表示都在等市住建委出臺進一步的執行細則，這一個月都處在政策消化和觀望期。
一位北京國企開發商向記者表示，“商改住”如果要分割出售，產品在建設前就上報北京市住建委，項目的建設方案獲批，基本完成單位的分割，按照分割單元進行預售，建成后按規劃獲得分割后的房產證，手續上應該沒有什么問題。而且市場上大部分“商改住”的項目，都會在規劃建設之初就完成分割，這個政策影響的是建成以后取得產權證的房屋想要再改變規劃分割出售。
中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳云峰認為，新通知卡死了“商改住”的出路。“比如一些商場，原來立項時是商業，建成后開發商首先拿到大產權證，如果想‘商改住',就要分割成很多間房子當住宅賣，這時就必須要進行測繪，而測繪則是辦理產權證的必須條件。這個環節卡死了，已經建成的非住宅項目還想當住宅賣，就沒了出路。”
雖然影響的是已建成的“商改住”項目，但對于開發商的心理也有不小的影響。
“以后做商改住項目的政策風險進一步加大，商業項目的趨勢是以自持、整租、整層或整棟整售為主，考驗的是開發商的資金實力”,一位開發商表示。
■ 市場追訪
在售項目未受影響
目前，北京市場仍有很多“商改住”項目在售，而且由于是非住宅立項，并不受住宅限購政策的限制，仍然能夠做到以五成首付、1.1倍利率來購買。
“通知出臺后我們很重視，不明白我們在賣的項目會不會有影響”,亦莊區域一位開發商告訴記者，同行也普遍不太清楚，由于很多公司年底事情都非常多，現在只好按兵不動，等市住建委的通知。據了解，由于亦莊經濟開發區的定位，亦莊核心區中住宅用地極少，目前該區域市場在售項目土地性質大多為商業、工業用地。
上述開發商承認，很多購房者也不太清楚新出臺的政策，在購買中很少有詢問的顧客。
昨日，記者以購房者的身份致電位于海淀阜石路的西山國際城項目，咨詢“禁止已建成非住宅擅自分割”是否會對購買商住樓有影響，西山國際城項目銷售人員表示，不知道新出了商住樓方面的政策，只了解去年5月出過一個對商改住的限制，保證項目不會受到影響，購房者能得到獨立房本。據悉，西山國際城項目為40年產權的LOFT項目。
昨日，記者還致電大興一商業立項50年產權的項目，該項目負責人告訴記者，項目是在政策出臺前獲批建設、銷售，能保證購房人拿到獨立產權證，對于已經獲批的項目沒有什么影響。
待建項目審批難度加大
據悉，《通知》從去年12月1日已開始實施，而去年5月31日以后拿地的酒店類項目也早已禁止散售。“商改住”的多項限制政策已出臺，這對于待批待建項目也產生不小影響。
據一位剛申請下預售證的非住宅項目開發商告訴記者，項目一直在調整規劃，所以預售證拖延了很久才拿下來。本來項目想要做LOFT,但是現在商住樓LOFT項目基本不批，最終只能建平層的小戶型。
此前由于有層高等因素的限制，住宅立項的項目做LOFT可行性不大，現在即使是商業立項的項目，要想利用層高優勢做LOFT產品也很困難，“商改住”的審批難度明顯加大。
該開發商表示，雖然此次《通知》規范的是已建成非住宅“商改住”的行為，但也成為一種風向標，以后“商改住”的審批將會越來越嚴格。
■ 前景
開發商拿商業地將更謹慎
雖然此次新政影響的是已建成的取得產權證房屋的“商改住”的項目，但是一年內兩次針對“商改住”出臺政策，也對開發商在拿地投資方面產生了影響。
北京一位國企開發商向記者表示，從酒店立項項目禁止散售，到已建成非住宅禁止擅自分割，都體現出政策對“商改住”項目從嚴管理，鼓勵自持。目前北京幾個大的商業項目，如中服地塊、大望京地塊等，都要求開發商自持。而自持商業對開發商資金實力要求高，如果不能賣，只有大開發商才會有實力和管理能力去拿商業地塊。
此前，有不少開發商避開熱門住宅地塊的競爭，通過拿商業地塊做LOFT產品將商業當住宅賣也能賺得盆滿缽 滿。現在拿商業地塊做住宅則要考慮政策風險，還要考慮想要做的產品是否能成功獲批等。商業地塊一直出讓冷淡，如果不能改成住宅賣掉則會更冷淡。
而一位大興的開發商則表示，商住樓也是市場需要的一種產品，商住樓能注冊企業、能辦公也能居住，對于中小企業是不錯的選擇，這種產品不可能完全消失，市場繼續有需求，開發商也會繼續拿地做這種產品。但在拿地上，肯定更多考慮滿足辦公居住需求條件，而不單純是怎么將商業樓改成住宅樓。
■ 連線建委
已分割在售項目不受影響
針對購房者最關心的問題，目前購買“商改住”項目會否受到《通知》影響，北京市住建委市場處負責人表示，《通知》針對的對象是“已建成非住宅項目”,即已經拿到產權證的項目不能再隨意進行分割，而必須符合國家消防等相關規定，進行嚴格測繪。
“通知對商業項目已有的分割不會產生影響，這是一個進一步規范市場的政策。”該負責人表示，已取得預售證的在售項目不在本次規范的范圍之內。他舉例：“比如商業項目原本一層整售給了銀行，后者想分割小塊再出售，現在就會受到限制”.(來自新京報)
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