15.6億摘虹橋地塊 SOHO中國轉戰上海商業地產
發布時間：2010年08月19日分享到： 發跡于北京CBD的SOHO中國近日宣布完成了其在上海的第三步布局。
8月13日，SOHO中國宣布在上海土地交易市場以15.6億元人民幣的價格摘牌上海虹橋交通樞紐旁“臨空15號地塊”。這是SOHO中國一年時間里在上海拿下的第三幅地塊，SOHO中國董事長潘石屹透露，未來3～5年，SOHO中國在上海的投資將逐步達到公司總投資的50%。
去年8月至今，SOHO中國已在上海拿下三幅地塊，拿地總金額超過62億元。如果從純粹商業經營利潤回報的角度考慮，SOHO中國上海“第一單”——東海廣場的收購并不屬于一個完美案例。
在SOHO中國以24.5億元正式接手這一項目之后，潘石屹公開表示并不會對東海廣場長期持有，而是將其分拆散賣。“把商業物業分拆散賣，會牽涉到房產稅的繳納問題，這筆稅收并不低。”一位商業地產業界人士稱，“如果扣除這部分稅收成本，企業獲取的凈利回報并不算很豐厚。”
對于東海廣場的租售情況，來自SOHO中國的數據顯示，SOHO東海廣場以21.79億元的銷售額取得了今年1～7月上海房地產市場的銷售冠軍，寫字樓的可售面積中已有52%銷售完畢。與此同時，該項目的寫字樓部分已全部完成出租。
8月17日，記者在實地走訪東海廣場現場時發現，除了33層全層空置外，其余樓層均有企業辦公。記者從東海廣場的租售人員口中得知，32、38、46、53這四個樓層還有幾套出租，租金均價約為9元/平方米/天。由于東海廣場每層只有2個產權證，所以都是半層起出售。出售均價約為68000元/平方米，方位朝南的單位更是高達77000元/平方米。
從收購成熟物業到二手項目公司股權轉讓，潘石屹在上海下的第二步棋，卻是選擇了不同的方式。距離東海廣場收購之后不到半年時間，SOHO中國在今年6月發布公告稱，以22.5億元人民幣（包含擬承接的債務）總收購價格，收購上海外灘204地塊。
資料顯示，這個位于上海外灘區域南端的地塊，其范圍為永安路以東、新永安路以南、中山東二路以西、新開河路及人民路以北，總占地面積約22462平方米。如果以地上建筑面積作為折算，其樓面地價已超過32000元/平方米。
這一次，與東海廣場不同的是，潘石屹表示初步已在考慮長期保留商鋪部分。
有業內人士指出，由于地塊臨近城隍廟商圈，因此商鋪部分反而更具潛力。以這一地塊所處范圍來看，當前周邊可供參考的寫字樓項目實屬“稀缺”。距離最近的，則是1.5公里開外位于延安東路上的海洋大廈。
按照潘石屹的最新說法，由于其不可復制性，SOHO中國或將保留外灘項目50%的物業。
第三枚棋子，潘石屹最終選擇了公開出讓的方式，這也是他進入上海市場以來最為“便宜”的價格。臨空園區15號地塊位于長寧區西側虹橋臨空經濟園區內，毗鄰虹橋機場，距虹橋綜合交通樞紐僅一站之遙，恰好位于炙手可熱的“大虹橋”區域內。
公開資料表明，整個虹橋中心商務區規劃范圍東起外環線，西到華翔路，北達北翟路，南至滬青平公路，面積約26平方公里。未來將建成集航空、高速（城際）鐵路、磁懸浮、軌交、公交等多種交通方式在內的世界級綜合交通樞紐。
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