總量未超警戒線 商業地產空置依然突出
發布時間：2010年08月05日分享到：空置房，是業內各方都不愿觸及的敏感神經，但它卻在現實中存在。
國家統計局最新數據顯示，10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米。商業地產空置面積上半年也達2878萬平方米。
由于我國各主要城市房地產發展態勢不同，其商品房空置形態和空置率也各有不同。時值年末，本報對北京、上海、深圳、廣州、重慶等國內主要城市的商品房空置情況進行一定程度的掃描與解讀，以期推動空置房的消化。
商業地產成消化難點目前的空置房不會對市場造成強烈沖擊，政府部門不會出臺針對空置房消化的政策，都是由開發企業自行消化處理。
上帝在關閉一扇門的時候，也會開啟另一扇門。
當宏觀調控讓開發商感到了資金和土地的壓力而放緩對新項目開發時，他們驚奇地發現，以前他們并不看好的積壓空置房卻成為了市場新寵，為開發企業的可持續發展貢獻著新活力。
空置率未到警戒線
11月17日，國家統計局發布的10月份“國房景氣指數”為101.10，已經接近不景氣區間。其中，10月末，全國商品房空置面積達到1.12億平方米，同比增長14%。國家統計局固定資產投資司房地產處相關負責人解釋說，全國商品房空置面積是根據各地上報的數字統計得到的。至于這個數字到年底是否會再增長，這位負責人拒絕進一步評論。
在國際上，房產空置率達到10%就已經到達警戒線。國家統計局上述人士指出，目前我國統計系統的口徑關于空置房的數據只有兩個，一個是空置面積，一個是同比增長的百分比。他透露，目前房地產空置情況還在可掌控的范圍內。
建設部政策研究中心副處長文林峰解釋說，國際上的空置率是用空置量（包括未銷售出去的和已經銷售但無人居住的兩部分）除以全部存量房；而我國計算空置率時是用空置量（僅包括未銷售出去的）除以增量房，計算公式中的分子和分母都不相同，所以得出的數據并不具有可比性。
空置面積或增或減？
“這個數據和2004年年底的近1億平方米的空置房數量相差無幾，說明一年來空置房的增加量不是很大?！蔽牧址灞硎?，“從目前看，到2005年底，空置房的數據仍會下降?？罩梅康奶攸c仍是總量平衡，結構性問題突出?！?/P>
文林峰認為，預測今年空置下降的原因是，在宏觀調控下，房地產新開工面積在下降，這將使空置房的絕對數字減少。而原有結構性問題仍存在，表現為中小城市不顧支付能力大小而盲目上項目導致的滯后效應，以及空置房中住宅大戶型空置仍很嚴重。
中國房地產業協會副會長、秘書長顧云昌卻認為，2005年全國空置房面積比去年同期不降反而略有增加?！澳甑椎臄祿€沒有出來，估計數據也會是增加的。”
顧云昌分析認為，造成空置量增加的原因是，調控使供求關系發生了變化。今年房地產供應量持續增加，銷售量卻大量減少，前三個季度銷售增長10.3%，低于往年水平。另外，在調控形勢下，消費者的觀望態度也促使空置量上升。
不管是文林峰的下降預測還是顧云昌的上升預測，他們對空置房的作用的看法還是相同的，那就是一定量的空置房對市場發展是有利的。文林峰認為，根據我國統計口徑，2004年底的前三年全國房地產開發量是96億平方米，空置房的面積1億平方米，占不到1%，這不足以對市場構成金融危險。
顧云昌認為，就像一般商品都要有庫存一樣，房地產市場上有一定數量的空置房也是正常的，畢竟空置房也是市場供應的一部分。
中國社會科學院城市發展和環境研究中心主任牛鳳瑞也認為，空置房的存在是房地產市場發展的必然補充，是市場房價體系的一個必要條件?！罢怯辛诉@些空置房，人們才能在選擇房源的時候有了參照物，才有了對更好房子的認識?！?/P>
開發商趁機解套
上世紀90年代，海南、北海等地的空置房達到了歷史新點，政府有關部門曾強力介入空置房處理，出臺了一系列政策。對此，文林峰表示，正是由于目前的空置房不會對市場造成強烈沖擊，政府部門不會出臺針對空置房消化的政策，都是由開發企業自行消化處理。
“市場的問題讓市場解決。”這是牛鳳瑞對空置房提出的解決之道。在其主編的中國社科院出版的《2005年房地產藍皮書》中，對空置房的處理提出了轉化為廉租、減少商業地產用地供應等政策?！吧鲜龃胧┒际菑恼叩姆矫婵紤]，最好的辦法當然是市場問題通過其自身循環解決，而不是由政府方面來解決?！?/P>
開發商也正在積極尋找出路。我愛我家房產經紀公司副總胡景輝最近就發現，找他合作的開發商越來越多了，而這正是由于他們從2001年開始代理力鴻花園、龍華園、陽光廣場、羅馬花園等項目的空置房銷售取得了良好市場效果的結果。
胡景暉分析：一方面是資金需求的壓力，迫使開發商將囤積的空置房快速出售，把回籠資金投向新項目；另一方面空置房的維護成本增加也加速開發商出手。
除尋找房產中介代理外，開發商也在積極尋找別的途徑處置空置房，尾房拍賣、轉售再建等方式都紛紛被開發出來。
“其實，空置房的處理，說到底仍是市場價值體現。”北京城建營銷總監羅高波分析，“只要開發商降價處理，空置房總會有市場的。”
“住宅空置房和商業空置房相比，有很多優勢，其中一點就在住宅空置房可以用價值杠桿進行調節?！敝袊虡I地產聯盟秘書長王永平說，“只要降低價格，就可以把住宅項目處理出去，但商業地產空置就不一定了。”
商業地產空置依然突出
在王永平看來，與住宅空置相比，商業地產空置房的難點還在于，商業地產空置房銷售比較難，隱性空置上升，造成了商業地產空置大于住宅空置。
來自中國商業地產聯盟的數據也證實了這一點。數據顯示，2005年上半年，全國營業性空置房面積2878萬平方米，比去年同期增長21%，占全國同期空置商品房的27.7%，比住宅的空置率高出18.8%。
顧云昌表示，“商業地產的空置率提升太快，北京商品住宅空置率增加6%，但商業營運房空置率增加了1.5倍。商業地產在所有空置房中占到1／4左右，但其開發面積只占整個商品房開發面積10%左右?！?/P>
王永平說：“目前值得注意的是，上海、沈陽等城市中心區商業地產項目也出現空置，而且出現了更多隱性商業項目的空置，即賣出的項目無法實現出租。”
針對商業地產高空置率，王永平開出的藥方包括借助專業力量處理閑置資源、開發商自己持有物業并逐步培育市場和政策引導等措施?！罢块T加強前瞻性指導和引導，創造良好的環境，市場中介機構、開發企業的主動提高，大家形成合力，才能更好處理空置商業房。”王永平表示。
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