萬科五折賤賣商業地產 業界分析市場壓力所致
發布時間：2010年07月13日分享到：從今年4月開始，北京萬科高調宣布要向多元化發展，拓展商業地產。數月后，萬科推出其在北京的第一個商業地產項目萬科五號公社。
因項目配有中庭、花園、露臺等設計，開發商最初主推低密度、花園式企業獨棟總部辦公概念，對外尋求整棟銷售。
然而從5月開始，開發商突然改變計劃，將樓盤拆散零售。７月１１日，知情人爆料說，萬科之所以要改變銷售策略，跟銷售冷淡有關。
記者調查得知，萬科五號公社項目，實際是萬科公園五號 (論壇 新聞 視頻)樓盤中的8號樓公共配套設施部分，位于北京市朝陽區甜水園 (論壇 新聞)附近，與今年宣布東擴的北京CBD區域相隔咫尺。該項目可銷售面積約為7800平方米，共分割為46套，層高達到5.7米，為目前市面流行的LOFT產品，產權年限為40年。截至6月17日，僅僅售出4套。
這位爆料人告訴《國際金融報》，對外報價每平方米在5萬元到6萬元不等的萬科公園五號 (論壇 新聞)商業部分，實際成交價最低才2萬多，最高也就3萬多，相當于五折賤賣。
記者從特殊渠道拿到的數據顯示，截至2010年6月中旬，萬科五號公社所成交的物業，最高的一套單價為每平方米33873元，建筑面積為159.7平方米，簽約日期為6月4日，物業位于8號公共服務設施的315號。
同為萬科公園五號樓盤的7號樓住宅底商部分，成交價最低的一套也只有每平方米22156元，面積為107.59平方米，簽約日期為5月24日，物業位于7號住宅樓312號。這個價格，連外界所知商業部分5萬均價的一半都不到。
壓力巨大
業內人士分析認為，萬科公園五號項目商業地產之所以急于賤賣出售，或許是因為市場壓力所致。隨著北京市政府CBD東擴的實施，CBD區域今年將新推出12塊土地，規劃建筑面積達到186萬平方米。如無意外，這些建筑將以寫字樓與商業為主，并將于2011年底集中上市。
而根據戴德梁行統計數據顯示，鑒于放緩的需求及市場大批的新增供應，北京甲級寫字樓市場整體空置率在2009年第四季度上升至17.16%，且在年內第二季度錄得19.17%的歷史最高位。市場整體平均租金在2009年四個季度一直呈現持續下跌的狀況，在第一、二、三、四季度，分別環比下跌6.97%、5.72%、1.92%和0.68%。至2009年第四季度，北京甲級寫字樓市場整體平均凈有效租金已同比下跌14.57%至每月每平方米人民幣164.75元的水平。
空置率高企、租金水平低位徘徊，造成CBD區域寫字樓市場低迷。眾多業主不得不在租金和租約中作出讓步，希望維持現有租戶和吸引新租戶。在這樣的市場條件下，低價賤賣似乎是萬科的惟一選擇。
前路未測
一直專注于住宅地產并藉此獲得地產江湖老大地位的萬科，今年開始高調進軍商業地產領域。北京萬科掌門人毛大慶，投身萬科之前便操盤過北京多個知名商業地產項目，如東直門的來福士廣場，以及CBD的凱德置地廣場。
6月22日，萬科的首個城市綜合體項目萬科國際廣場便在蘇州舉辦了商業發布會。據萬科披露，在今年4至5月間，萬科已經開始在北京、西安、東莞和武漢，全力營造3個體量巨大的商業地產項目以及一個高端商務酒店項目，總投資額高達百億元。
但是到目前為止，萬科在全國真正以商業地產面目上市銷售的，只有北京的萬科公園五號的商業部分。而從目前的銷售業績來看，無論是單獨包裝的萬科五號公社，還是住宅底商部分，都遭遇了滑鐵盧。或許萬科的商業地產之路，還將面臨諸多考驗。
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