北京寫字樓出租發展歷程
發布時間：2013年07月16日分享到：自20世紀90年代初以來，北京寫字樓出租市場的發展共經歷了四個階段，1992年至1996年的高速發展階段，1997年至1999年的蕭條階段，以及2000年至2001年的復蘇階段，以及如今的火爆階段。
1、高速發展階段
1992年是北京房地產發展史上具有歷史意義的一年，土地有償使用和外銷商品房政策的推行使得外商投資更加順暢，北京市的寫字樓市場才算正式進入了發展的軌道。外商、外資企業大量進入中國，特別是北京，由于外商、外資企業對寫字樓質量和位置的需求，寫字樓的需求量膨脹性增加，巨大的需求為北京市寫字樓市場積累了大量的客戶，也刺激了北京外銷寫字樓投資市場的逐步形成。但是，并不成熟的市場環境不可避免地帶來了泡沫，由于寫字樓項目建設的長期性，當時泡沫的后果直到1997年起才開始真正顯露。據有關部門的統計，北京寫字樓的租金當時僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國貿中心寫字樓的租金更高達100美元/平方米·月。
1993年，國務院批復的《北京城市總體規劃》提出，在西二環阜成門至復興門一帶建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部，北京金融街應運而生。金融街南起復興門內大街，北至阜成門內大街，西至西二環，東至太平橋大街，分為南區、北區和中心區三個區域，在最早的開發時期，經營模式主要為金融街南區的土地開發，拆遷、土地平整是這一時期的主要工作；通過招商引資的方式，這一區域很快建成了百盛購物中心、金陽大廈、通泰大廈、國企大廈、投資廣場、平安大廈、建行大廈等建筑。
2、蕭條階段
這一階段的特點就是大量甲級寫字樓的集中供應，新落成的寫字樓項目大部分是1992年～1995年間批準的外銷寫字樓項目，而且檔次都相當高，只是因為供應量太過集中，市場需求受到了稀釋，部分中小投資者撤出了這一市場。而始于1997年7月的東南亞金融危機，更是使得北京市的寫字樓市場雪上加霜。寫字樓大量空置，市場一片蕭條景象。這段時期內，不少項目有價無市。從1996年底開始，北京寫字樓市場走向低谷，至1998年底，1999年初才算是達到了谷底。
金融街經過五年多的建設，到1997年的時候，一期建設初具規模，一排龐大的建筑拔地而起，成為西二環的一道新的城市景觀。由于北京寫字樓處于“谷底”階段，很多人開始提出非議，認為金融街總體規劃中建筑龐大的體量侵占了公共綠化和公共空間，外觀爭奇斗艷，其整體形象缺乏美感，對緊鄰的二環路和行人都造成了強大的壓迫感。面對市場和輿論的壓力，公司并未改變開發建設的方向，動搖信心，而是謀求“轉型”，一是精細化運作，重新制訂了《金融街控制性詳細規劃及城市設計》（即金融街二期控規），二是從簡單的土地開發轉向房地產開發。
3、復蘇階段
從1999年下半年開始，東南亞金融危機的影響開始減弱，而世界范圍內的以網絡經濟為代表的“新經濟”泡沫開始升溫，同時1999年底，中美簽署世貿雙邊準入協議，中國正式加入WTO，我國經濟狀況也得到了相當的好轉。在1999年下半年到2001年上半年這兩年內，新興的IT企業、網絡公司、各大國家金融機構等，消化了大量的寫字樓空置面積，極大地支撐了北京市的寫字樓市場，尤其是互聯網公司的蓬勃發展，大面積吸納了北京寫字樓市場有限的供應量。并出現了少有的熱租旺售景象，表明北京市的寫字樓市場已經重新步入了正常的發展軌道。
在這一階段，金融街開始在資本市場上發力。轉變經營模式以后，公司面臨著巨大的資金壓力，為更好地推進北京金融街的開發建設，公司順應歷史潮流，開辟了一條符合市場經濟體制和運行規則的穩定規范的直接融資渠道，即完成了上市重組的工作，此舉不僅使金融街公司發展邁上新的臺階，而且提高了北京金融街的知名度，使北京金融街在激烈的市場競爭中從北京走向全國，并進而從中國走向世界。
4、火爆階段
2001年下半年網絡經濟的破滅及隨后席卷全球的通貨緊縮危機給剛火熱起來的北京寫字樓市場又迎頭潑了一盆冷水，再加上美國上市公司會計丑聞和911事件，投資者的信心倍受打擊，2002年北京的寫字樓市場仍顯得比較理性。2001年申奧成功和加入世貿組織等利好因素對北京寫字樓市場所帶來的影響并不是像人們想象中的那么快，這是因為許多跨國大公司早已進入中國，它們在中國已經從辦事處階段過渡到合資或獨資公司階段，由于業務飛速的增長時期已經基本過去，在面積需求方面不會有很大的改變；
到2005年北京寫字樓市場由于國外資本的強勢介入呈現出一支獨秀的局面，租售價格連續兩年雙雙飄紅。尤其是寫字樓銷售市場，海外機構投資者在CBD區域頻頻出手，摩根斯坦利、新加坡凱德置地等都爆出大手筆成交，成為近兩年北京寫字樓市場的最大亮點。由于國際資本普遍看好中國未來的發展潛力和對人民幣升值的預期，看好北京的寫字樓市場，這段時期大型國有企業和海外基金頻頻出手，市場表現活躍。
截至到如今2013年，北京甲級寫字樓租金上漲至每月每平方米298.23元，寫字樓空置率同時下降至1.97%，而且眾多核心商圈現已接近滿租，隨著空置率越來越小的壓力，亦莊、望京、大興等商圈迅速崛起，一部分面積需求較大的公司在核心商圈可租賃面積有限的情況下，紛紛選擇搬至周邊商圈，間接的帶動了周邊區域的經濟發展。
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