深圳：寫(xiě)字樓租金止跌
發(fā)布時(shí)間：2013年04月28日分享到： 在經(jīng)歷了一年多的售價(jià)與租金下滑后，深圳寫(xiě)字樓在今年的第一個(gè)季度出現(xiàn)了首次上漲。最新研究報(bào)告均顯示，在第一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)上升1.7%至人民幣46750元每平方米，同比上漲1.7%，為15個(gè)月來(lái)的首次上漲，而深圳全市的平均租金環(huán)比微升0.3%至每月每平方米171元，為12個(gè)月來(lái)的首次上漲，空置率也從12.7%回落至12.4%。
雖然如此，在新增供應(yīng)壓力加大的情況下，預(yù)計(jì)第二季度全市空置率仍將小幅升高，而全市平均租金或仍有微幅下跌的可能。
15個(gè)月來(lái)首現(xiàn)上漲
在深圳的福田、南山等甲級(jí)寫(xiě)字樓較為集中的區(qū)域，中介地鋪的寫(xiě)字樓租賃及成交都在日漸活躍，出租率及租金也在持續(xù)走高。
福田區(qū)為甲級(jí)寫(xiě)字樓最多的區(qū)域，其平均租金環(huán)比增長(zhǎng)約1.5%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份深圳全市寫(xiě)字樓租賃成交面積25195平方米，環(huán)比上升88.25%；整體寫(xiě)字樓成交租金均價(jià)為139元/平方米，環(huán)比上漲8.59%；甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租金均價(jià)154元/平方米，環(huán)比上漲0.7%。
主要約52%的租賃成交集中在中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓，其次為南山片區(qū)的成交，約占比25%。
而這還只是第一季度的數(shù)據(jù)，在進(jìn)入4月份后，寫(xiě)字樓仍持續(xù)著向上的勢(shì)頭。
從實(shí)際租賃成交看，4月初福田中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比上漲了3%~5%，同比漲幅達(dá)到8%~10%。而在去年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金一路下跌，全年累計(jì)下跌7%。
這令不少業(yè)主對(duì)租賃市場(chǎng)重新恢復(fù)信心，紛紛小幅提升租金。
在這期間，整層大面積的租賃也開(kāi)始出現(xiàn)，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅分析，更多用家將轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，一定程度上有助于需求的進(jìn)一步增長(zhǎng)，而第一季度深圳經(jīng)濟(jì)增速的加快，也帶動(dòng)了企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的需求。
在租金小幅提升的同時(shí)，甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)也出現(xiàn)了15個(gè)月以來(lái)的首次上漲，環(huán)比上升了1.7%，終于止住了連續(xù)15個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度高于租金漲幅。
租金與售價(jià)的同時(shí)提升，與全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、內(nèi)需支撐需求有關(guān)，現(xiàn)在整體租賃需求比之前的預(yù)測(cè)要大為改觀，業(yè)主心態(tài)也很樂(lè)觀，短期內(nèi)提高租金報(bào)價(jià)的可能性也高。
空置壓力加劇
不過(guò)，寫(xiě)字樓的向上勢(shì)頭其實(shí)并未給寫(xiě)字樓投資者帶來(lái)更大的福音，因?yàn)榛貓?bào)率在售價(jià)上升之際開(kāi)始下滑，再加上新增供應(yīng)的不斷加大，投資回報(bào)率將會(huì)越來(lái)越低。
在租金和售價(jià)持續(xù)反向波動(dòng)的情況下，第一季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的回報(bào)率也環(huán)比下降了7個(gè)基點(diǎn)，至約4.99%。以前寫(xiě)字樓回報(bào)率多在5%以上。
深圳今年全年新增寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍高達(dá)46萬(wàn)平方米，但由于其中自用面積占比將達(dá)60%，自用面積支撐了市場(chǎng)吸納量，新增供應(yīng)將使空置率持續(xù)上升。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新供應(yīng)中包括位于華強(qiáng)北與福田交界的中航中心和世紀(jì)匯廣場(chǎng)，位于福田中心區(qū)的榮超大廈和深圳證券交易所大樓，以及位于南山區(qū)蛇口的招商局廣場(chǎng)。
新增甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量將被大幅推高34%，截至今年底，深圳全年寫(xiě)字樓總存量將達(dá)到約400萬(wàn)平方米，
在第一季度，深圳全市的平均空置率已環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至11.1%，而這個(gè)數(shù)據(jù)將可能隨著新增供應(yīng)的加大持續(xù)上升。
數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年，深圳新增的寫(xiě)字樓建筑面積約為600萬(wàn)平方米，深圳對(duì)寫(xiě)字樓的消化量保持在每年50萬(wàn)平方米至60萬(wàn)平方米的正常水平。
“深圳寫(xiě)字樓的租金上漲受阻，說(shuō)明希望通過(guò)價(jià)格快速上漲獲得投資回報(bào)的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去，更多投資者不得不考慮租金的回報(bào)率。”一位深圳業(yè)內(nèi)人士表示。（來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
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