北京甲級寫字樓租金三年來首現下滑
發布時間：2013年04月12日分享到： 據統計，北京甲級寫字樓一季度市場平均租金環比下降2.0%，至每月每平方米337元，為2009年三季度以來首次下降。CBD區域由于其高昂的租金面臨更大的壓力，租金環比下降3.7%。另外一些沒有太多租約到期壓力的區域，租金依然實現了微弱漲幅。業內人士分析：CBD區域經歷了自2006年以來第一次凈吸納量為負值，一些金融和專業服務的外資租戶已經縮減了租賃面積，而來自汽車和IT行業的租賃需求則依然強勁。
他說，很多公司在2010年市場吸納高峰時簽訂的租約在2013年面臨到期，而目前市場租金則為三年前的兩倍多，因此很多租戶租約到期時將面臨更加高昂的租金。鑒于空置率可能上升的壓力，一些業主在租金條款上更加靈活，以維持或者改善目前的入住率水平。
企業依然看重北京寫字樓市場的重要性，但鑒于近幾年寫字樓租金的巨大漲幅，一些租戶正在重新評估辦公空間需求標準。很多寫字樓業主已經意識到市場的這一趨勢變得更加謹慎。預計未來一兩個季度租賃需求依然疲軟，租金繼續下滑的可能性較大。
整體來看，一季度北京市場凈吸納環比和同比均保持上升，但近三分之二的吸納量來自金融街區域79000平方米新竣工的國家開發銀行自用寫字樓，因此租賃市場實際凈吸納量僅為37000平方米，為2009年以來的最低水平。
國家開發銀行大廈為本季度唯一完工的甲級寫字樓項目，使得一季度末北京甲級寫字樓總存量達到630萬平方米。2013年，北京預計有四個甲級寫字樓項目入市，總建筑面積合計40.3萬平方米，其中約85%進入租賃市場。
房價或仍將保持堅挺/
新調控政策的出臺立刻引爆了二手房市場，買家和賣家都不希望承擔新政策下的稅務成本。三月份北京二手房市場成交量突破4.7萬套，創歷史新高，為二月成交量的4.2倍。
而在其統計的高端住宅一手銷售市場方面，一月和二月共成交1987套高端公寓，這一成交量是去年一季度的2.5倍。
除此之外，一季度前兩個月的價格保持堅挺，平均售價環比上升1.8%至每平方米42228元，其中70%的在售項目平均售價環比均有所提高。
針對北京樓市新政對高端住宅的影響，分析稱政策將進一步抑制投資需求，二手房成交量將有所下滑。預計一手住房市場并不會出現明顯弱化，而二手房業主的負債普遍不高，急于出售物業的欲望不強，這些都將支撐房價水平。
房價或許還能保持堅挺，但成交恐怕將會跳水。麗茲行鄭海燕說，3月份成交量的空前高漲主要在于政策出臺前的“末班車”效應導致，賣方急售，買方急買，“雙急”下促成集中成交。隨著3月30日“國五條”細則的出臺，買方將進入觀望狀態，二手住宅成交將回歸去年二季度水平。
麗茲行數據顯示，3月份高端二手住宅成交量總計901套，環比上漲352.76%，同比上漲384%，相比近三年以來最高值漲幅超一倍。
商業地產業主惜售/
對于北京版細則中“加強對開發商管理，提高商品房預售門檻”的規定，北京住建委主任楊斌解釋稱，政策的目的不是抑制剛需。恰恰相反，提高預售門檻將差別化對待，重點是針對商業和高檔住宅，這部分房屋的預售門檻要提高，目的是把前些年開發商大量投資到商業和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的、供給剛需的改善型住房上。
這無疑也在政策層面封堵了高端住宅和商業地產的投資通道，仲量聯行數據顯示，一季度北京沒有取得甲級寫字樓或優質商業地產的大宗交易。而2012年全年，北京也只有12宗大宗交易，合計交易金額為92.9億元，較2011年的227.9億元大幅下滑。
報告稱，盡管寫字樓業主為了留住現有租戶導致短期市場租金疲弱，但長期市場基礎依然穩定，有限的市場供應使得空置率維持在比較低的水平。
業主方繼續惜售也反映出對北京市場的信心，同時也使得近幾個季度北京投資市場很少有優質項目可供交易。近期的寫字樓交易也以非中心區域的自用型寫字樓交易為主，而一些國際投資者則開始探索非中心區域的投資機會，這一趨勢將在2013年延續。（來自網絡）
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