張遠(yuǎn)：中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)布時(shí)間：2013年03月27日分享到：2013年3月22日，2013中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)在北京舉行。這是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第五年進(jìn)行此項(xiàng)測(cè)評(píng)。業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)、專家以及房地產(chǎn)企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)和媒體人士近500人出席了本次峰會(huì)。卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)表示，從宏觀數(shù)據(jù)上分析研究，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)中，寫(xiě)字樓投資有可能過(guò)剩。同時(shí)，他建議開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)要謹(jǐn)慎。
卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)發(fā)表演講
??寫(xiě)字樓投資可能過(guò)剩 面臨五方面風(fēng)險(xiǎn)
??從趨勢(shì)上講，全國(guó)寫(xiě)字樓的比例逐漸上升，非中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，在未來(lái)會(huì)更依托中國(guó)企業(yè)的發(fā)展而興旺。高端寫(xiě)字樓的硬件，隨著租戶的要求正面臨更新?lián)Q代。總部式的寫(xiě)字樓向主題化、個(gè)性化方向發(fā)展。小型化的寫(xiě)字樓逐漸成為投資的新寵。
??寫(xiě)字樓面臨的風(fēng)險(xiǎn)，第一是過(guò)熱。在大城市和中等以上城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中，寫(xiě)字樓都在應(yīng)政府的要求都在做，體量很大。第二，在商業(yè)綜合體的后期運(yùn)營(yíng)管理和成本，企業(yè)剛進(jìn)入的預(yù)期不是很準(zhǔn)，沒(méi)想到后期管理、運(yùn)營(yíng)的成本很高，這也是現(xiàn)在要提醒企業(yè)的。第三，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象，和中國(guó)所有的產(chǎn)品類型都一樣，一旦成為投資和發(fā)展的熱點(diǎn)，初期都具有普遍的同質(zhì)性。第四，寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，與房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，但在某些局部或者一定時(shí)間內(nèi)，寫(xiě)字樓和住宅可能會(huì)有一種相互補(bǔ)充、平滑波動(dòng)周期的功能，特別是在近一兩年的調(diào)控中，對(duì)住宅投資資金的擠壓，相對(duì)促進(jìn)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)，在住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)綜合體上能夠形成一種互補(bǔ)態(tài)勢(shì)。第五，從宏觀數(shù)據(jù)上分析研究，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)中，寫(xiě)字樓投資有可能過(guò)剩。
??開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)要謹(jǐn)慎
??張遠(yuǎn)認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中寫(xiě)字樓有點(diǎn)偏熱。綜合體、商業(yè)、寫(xiě)字樓、供給基本上受地方政府要求而產(chǎn)生，現(xiàn)在每一個(gè)開(kāi)發(fā)商在城市，特別是城市中心，政府都要求要有一定比例的商業(yè)寫(xiě)字樓，要求寫(xiě)字樓要進(jìn)駐世界500強(qiáng)。所以在供給這一環(huán)節(jié)，對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)，地方政府締造了一部分出來(lái)。第二個(gè)方面，最大的需求方面，特別是商業(yè)的需求方面，隨著電商的沖擊，對(duì)商業(yè)空間的需求和工人的需求在發(fā)生嚴(yán)重變化，所以這部分需求在急劇下降，包括工業(yè)化產(chǎn)品實(shí)體店銷售，它的形態(tài)在發(fā)生變化，所以今后對(duì)商業(yè)的需求就會(huì)下降，進(jìn)而對(duì)寫(xiě)字樓的需求也應(yīng)該下降。所以供給有一部分是臆造出來(lái)的，需求在同等規(guī)模下，由于電商的沖擊是在下降的，一個(gè)臆造，一個(gè)下降，最后對(duì)沖的結(jié)果，有可能導(dǎo)致過(guò)剩。所以商業(yè)地產(chǎn)，或者寫(xiě)字樓地產(chǎn)這一塊，作為一個(gè)地產(chǎn)類也好，作為一個(gè)行業(yè)類別也好，希望確實(shí)要謹(jǐn)慎，進(jìn)駐的商家或者地產(chǎn)商要謹(jǐn)慎。（來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
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