一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)理性回歸信號(hào)
發(fā)布時(shí)間：2013年03月25日分享到：2012年由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，跨國(guó)企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增租賃需求的主力。在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速發(fā)展之后，上海、北京、廣州、深圳一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回歸理性的信號(hào)，而寫(xiě)字樓租金在增長(zhǎng)達(dá)到一定程度后漲幅趨緩，則是其回歸理性的重要一環(huán)。
除租金漲幅趨緩之外，回歸理性還表現(xiàn)在2012年以來(lái)一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的去中心化趨勢(shì)愈加明顯。一方面，中心商務(wù)區(qū)業(yè)務(wù)增速減緩及租金高企制約了租戶的承租能力；另一方面，中心商務(wù)區(qū)整層辦公空間目前非常有限。上述因素促使租戶考慮搬遷至非核心商務(wù)區(qū)域辦公的可行性。
同時(shí)，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，盡管本地和國(guó)外買家均在市場(chǎng)上搜尋優(yōu)質(zhì)并購(gòu)機(jī)會(huì)，但相對(duì)于境外資金的小心謹(jǐn)慎，國(guó)內(nèi)買家的表現(xiàn)顯然更加積極，且多以自用兼投資為目的。
上海方面，根據(jù)南豐智庫(kù)（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2012年12月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)31022元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2010年相比上升16.2%；平均租金292元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2011年相比上升18.7%；平均空置率8.5%，與2011年相比上升11.8%。
北京方面，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了2011年超過(guò)55%的暴漲，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分區(qū)域甚至出現(xiàn)下降的局面。主要原因是歐洲的次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開(kāi)始向次級(jí)商圈轉(zhuǎn)移。
從市場(chǎng)供需來(lái)看，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)125萬(wàn)平方米，較2011年減少16%。市場(chǎng)需求方面，市場(chǎng)整體吸納量為148萬(wàn)平方米，較2011年減少13.9%。其中以金融、汽車、IT、傳媒、制造業(yè)醫(yī)藥和投資公司最為強(qiáng)勁。2012年北京寫(xiě)字樓租金、售價(jià)持續(xù)上漲，均達(dá)到十年歷史高位。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來(lái)看，城區(qū)高品質(zhì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品租售兩旺。同時(shí)，由于核心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目可租賃面積有限，租金成本高，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢(shì)加強(qiáng)，一些知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)從核心地區(qū)向偏遠(yuǎn)區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張明顯，帶動(dòng)企業(yè)獨(dú)棟、總部基地、以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟產(chǎn)品進(jìn)一步發(fā)展。
從商圈分布來(lái)看，除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)外，目前東長(zhǎng)安街、燕莎、東二環(huán)區(qū)域也有不俗表現(xiàn)，同時(shí)新興商圈也迎來(lái)寫(xiě)字樓投資建設(shè)熱潮，西客站、亦莊、空港都在積極拓展新的市場(chǎng)。
根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2012年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)33683元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2011年相比上漲10.2%；平均租金325元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2011年相比上漲24.0%；平均空置率9.8%，與2011年相比下降21.6%。
廣州方面，2012年一方面由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，同時(shí)面對(duì)強(qiáng)大的供給量，市場(chǎng)消化能力不足。縱觀2012年，全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩持續(xù)影響廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)。令擴(kuò)張型成交需求減少，整體市場(chǎng)明顯偏弱。整體市場(chǎng)活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢(shì)，無(wú)論是從租賃面積還是成交量上看，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍然是市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力。
另一方面2012年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)最突出的表現(xiàn)是在資本市場(chǎng)上，隨著廣州城市價(jià)值的提升， 投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)回暖信心加大，加上住宅持續(xù)限購(gòu)，企業(yè)自用需求增長(zhǎng)推動(dòng)，令廣州寫(xiě)字樓售價(jià)持續(xù)上行。尤其是自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)置甲級(jí)寫(xiě)字樓自用，成為2012年的一大需求主力。
目前廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到2012年底，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總量達(dá)到427萬(wàn)平方米。
從供需關(guān)系來(lái)看，調(diào)查報(bào)告顯示，2012年廣州全年新增供應(yīng)81萬(wàn)平方米，與2011年相比增長(zhǎng)12.5%；全年吸納量為69萬(wàn)平方米，較2011年上升11.3%。
從租售價(jià)格來(lái)看，廣州寫(xiě)字樓租金微降，而售價(jià)走高。租賃市場(chǎng)受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下調(diào)影響同時(shí)供過(guò)于求而出現(xiàn)下行趨勢(shì)，銷售市場(chǎng)延續(xù)去年的活躍狀態(tài)，成交量與成交均價(jià)均有大幅度上升。
從商圈分布來(lái)看，目前，廣州寫(xiě)字樓存量較大的板塊為珠江新城、體育中心、東山越秀等等商務(wù)區(qū)高品質(zhì)綜合寫(xiě)字樓建設(shè)加速，使廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢(shì)。從各區(qū)的表現(xiàn)看來(lái)，有珠江新城、體育中心兩大板塊支撐的天河區(qū)價(jià)格漲幅領(lǐng)先于廣州各區(qū)。從新增供應(yīng)看，珠江新城近幾年達(dá)到發(fā)展的巔峰期，新增供應(yīng)量占大比例的份額。（來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
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