國(guó)內(nèi)企業(yè)偏愛(ài)北京寫字樓市場(chǎng)
發(fā)布時(shí)間：2013年02月21日分享到：2012年，許多二線城市的寫字樓由于新供應(yīng)量相對(duì)大于其需求量，空置率仍然維持高水平。與之相反，北京寫字樓空間相對(duì)短缺，不但中心地段的空置率下降到低至2.76%，全市的寫字樓租金增長(zhǎng)幅度也高居全國(guó)城市之首。
一線城市需求突出
盡管2012年外圍經(jīng)濟(jì)的不確定性對(duì)在中國(guó)的跨國(guó)公司的租賃需求有一定的影響，然而整體強(qiáng)勁增長(zhǎng)的趨勢(shì)仍然持續(xù)，特別是在核心城市如北京和上海。
日前，由戴德梁行發(fā)布的《中國(guó)寫字樓市場(chǎng)2012年回顧與2013年展望專題報(bào)告》顯示，2012年，全國(guó)寫字樓總吸納量達(dá)到204.9萬(wàn)平方米，略低于2011年水平，但延續(xù)了2010年全球金融危機(jī)以來(lái)的大趨勢(shì)。隨著業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和全國(guó)范圍內(nèi)基本經(jīng)濟(jì)因素的相對(duì)強(qiáng)勁，國(guó)內(nèi)公司繼續(xù)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求的增長(zhǎng)，與跨國(guó)公司相比較，其對(duì)寫字樓的需求較不易受到國(guó)際趨勢(shì)的影響。
一線城市的需求尤其突出，北京去年的吸納量達(dá)344170平方米。由于華中地區(qū)物流業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，武漢寫字樓凈吸納量達(dá)110924平方米，幾乎是2011 年的兩倍。然而，在過(guò)去一年中，新寫字樓需求逐漸向二線城市擴(kuò)散的勢(shì)頭并不如預(yù)期的那樣充足，市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)仍然是一線城市。
供需失衡致京租金大漲
根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，作為中國(guó)的主要金融中心，上海在2012年的新供應(yīng)量為全國(guó)最高，達(dá)657490 平方米，相當(dāng)于現(xiàn)有存量的11%；北京2012年的新供應(yīng)寫字樓僅為283957平方米，相當(dāng)于現(xiàn)有存量的4%。比較各城市新供應(yīng)量與現(xiàn)有存量水平，反而是諸多二線城市表現(xiàn)突出。以成都為例，其新供應(yīng)寫字樓相當(dāng)于現(xiàn)有存量的44%，位居全國(guó)之首，重慶、大連、青島等城市也位居前列。
這意味著，盡管一線城市中業(yè)務(wù)帶動(dòng)的寫字樓需求較高，但新供應(yīng)卻相對(duì)緊張，從而導(dǎo)致核心城市空置率極低。其中北京寫字樓在所有國(guó)內(nèi)城市中的空置率最低，僅為2.8%，上海總體空置率則為7.4%。與此形成對(duì)比的是，由于部分二線城市的政府采取一系列措施推動(dòng)寫字樓物業(yè)開發(fā)，新供應(yīng)過(guò)剩導(dǎo)致的總體空置率偏高現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。目前，成都的寫字樓空置率為45.3%，青島則高達(dá)30%。
由于供應(yīng)量相對(duì)有限，加之國(guó)內(nèi)公司業(yè)務(wù)拓展帶來(lái)的較高需求，北京去年最優(yōu)租金增長(zhǎng)高居全國(guó)城市之首，與前一年同期相比上漲了22.4%，最優(yōu)租金達(dá)到326元/平方米/月。盡管2012年下半年寫字樓租金上漲減緩，業(yè)主在要價(jià)時(shí)也更趨理智，但租金上漲的壓力始終存在。
租金增長(zhǎng)受制不相稱供應(yīng)
鑒于2012年優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍大部分集中在北京和上海，企業(yè)仍偏愛(ài)將這兩座城市作為業(yè)務(wù)發(fā)展地。因此，戴德梁行預(yù)測(cè)稱，2013 年，國(guó)內(nèi)主要城市的寫字樓租金上漲水平仍取決于相對(duì)供應(yīng)量，北京、上海的租金增幅仍然遠(yuǎn)高于其他城市。2013年北京租金上漲水平將位居全國(guó)之首，有望達(dá)到10.5%。未來(lái)五年，北京和上海的最優(yōu)租金將分別平均上漲8.5%和6.2%，在以上預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，北京最優(yōu)租金將于2014年超過(guò)上海。同時(shí)，其他大部分城市的租金上漲水平將保持穩(wěn)定趨勢(shì)。
進(jìn)入2013年，政府將更積極地采取措施刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)和生產(chǎn)，國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求也將因而進(jìn)一步增長(zhǎng)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，外部不確定性因素則將減緩許多跨國(guó)公司拓展辦公空間的行為，至少不太會(huì)選擇遠(yuǎn)離核心城市。另一方面，由于地方政府期望其土地資源增值，部分城市的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將繼續(xù)高于需求。未來(lái)3年，預(yù)計(jì)核心城市和其他城市之間的不相稱供應(yīng)仍會(huì)繼續(xù)。將核心城市的寫字樓需求吸引和轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域性城市群，是縮小全國(guó)租金增長(zhǎng)差距的必要舉措，這將決定未來(lái)數(shù)年的租金增長(zhǎng)模式。（來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
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