寫字樓市場需求或?qū)⒎啪?投資客群生變
發(fā)布時間：2013年01月31日分享到： 需求增長放緩2013年寫字樓市場需求放緩，這一判斷基本得到了國內(nèi)大部分專業(yè)機構(gòu)的認可。除高和與世邦魏理仕之外，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞也表示，由于近一兩年有超過43萬平方米的新增供應(yīng)，北京寫字樓市場過去供應(yīng)緊張狀況得到緩解。預(yù)計今年的市場流動性應(yīng)該比去年要有所好轉(zhuǎn)。
而世邦魏理仕更是在其報告中披露，2012年全國寫字樓凈吸納量按年下降超過40%。從區(qū)域來看，華東及華北下滑幅度超過50%，而受惠于國家西部大開發(fā)政策的華西市場的凈吸納量則同比增長8%。
世邦魏理仕的分析人員表示，市場需求減弱的趨勢其實在2012年就已露端倪，就市場需求來看，2012年全國的寫字樓需求是減弱的。而在此之前，空置率連續(xù)三年均走低，但是從2012年開始，全國范圍內(nèi)寫字樓市場空置率有所回升。
而在對比歷年數(shù)據(jù)之后，世邦魏理仕認為，目前的市場需求已經(jīng)回到2009年第二季度的水平，所以寫字樓的波動相對來說比較緩慢，過去幾年租金快速上漲的局面將不會再次出現(xiàn)。
何衍鈞也認為，寫字樓是一個相對市場化的板塊，受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響比較大，是一個能夠真實反映整體經(jīng)濟的房地產(chǎn)板塊。
近期寫字樓市場走勢的變化，與宏觀經(jīng)濟也有很高關(guān)聯(lián)。中國的經(jīng)濟增長在連續(xù)7個季度放緩之后，終于在去年第三季度，國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩到7.4個百分點。
在國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩以及外圍經(jīng)濟持續(xù)疲弱的雙重影響下，2012年全國優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求明顯減弱。
投資客群生變
與寫字樓市場租金增長放緩?fù)瑫r的，則是國內(nèi)投資客戶開始發(fā)生變化。“過去北京商辦物業(yè)核心大盤50%的客戶是山西、鄂爾多斯、唐山的資源型投資者等，他們投資的量級一般在3000萬以上。但這些客群正不斷在萎縮，而1000萬以下的理財型資本日益崛起。”高和資本董事長蘇鑫這樣稱。
在北京，過去十多年里商辦物業(yè)散售市場最具代表性的企業(yè)便是SOHO中國，從2006年朝外SO－HO的23.32億銷售額，到2008年三里屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河SOHO的接近200億的銷售額，占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。
而SOHO中國最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的業(yè)主。也就是所謂的“安全性資本”，這類人群追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對價格不敏感，并不追求高額的投資回報。但隨著資源要素市場的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合等行動，這些客戶財富的幾何級數(shù)增長的時代也一去不復(fù)返了。所以安全性資本的購買力日趨萎縮。
但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞臺的中心，這些錢投資額度相對較小，但對價格和投資回報率非常敏感。這類人群對文化和品牌有明顯的偏好，工作時不喜歡被打擾，圈層網(wǎng)絡(luò)具有明顯特征，主要集中在EMAB班、各大會所和俱樂部。整體而言，未來商辦物業(yè)的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。
隨之而來的則是投資理念的升級。過去很長一段時間里，房地產(chǎn)的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言，推薦的產(chǎn)品僅是商辦物業(yè)，并沒有整體為客戶進行資產(chǎn)配置。所以只能是“賣藥的”，而非“醫(yī)生”。客戶從他那里購買產(chǎn)品更多的是基于產(chǎn)品本身，而非基于彼此的信任。這種模式我們稱之為 “產(chǎn)品驅(qū)動式營銷”，而未來的方向一定是“信任+產(chǎn)品的雙驅(qū)動模式”，甚至?xí)墳榧兊男湃悟?qū)動模式。從客戶的角度而言，過去對自身的財富也沒有很好的配置，把雞蛋放在一個籃子里，即所有錢都用于炒房。未來投資者的錢將分為幾大類，有些錢是用來保值的，有些錢是用來博取高收益的，即資產(chǎn)配置的概念。
就現(xiàn)實而言，寫字樓市場的盤整也意味著客戶將關(guān)注更多的細分市場，如商鋪類物業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ矊⒅鸩奖煌诰虺鰜怼＃▉碜跃W(wǎng)絡(luò)）
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