北京高端寫字樓現(xiàn)“圍城” 租金成難以承受之重
發(fā)布時(shí)間：2012年12月12日分享到： 當(dāng)寫字樓租金迅猛飆升，連英特爾和惠普這樣的世界500強(qiáng)企業(yè)也不得不從北京CBD搬出。而一些中小型的高新技術(shù)企業(yè)，更是不堪運(yùn)營(yíng)成本上漲重負(fù)，正在醞釀撤離北京寫字樓。
一組數(shù)據(jù)可見端倪。據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的研究報(bào)告稱，今年北京CBD頂級(jí)寫字樓的租金比去年同期上漲75%，全球排名已超過紐約，躍居全球第5位、亞太第3位。另據(jù)戴德梁行的研究數(shù)據(jù)顯示，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上半年同比增長(zhǎng)46.8%，增幅居全國(guó)首位。
在業(yè)內(nèi)人士看來，寫字樓租金的連續(xù)上漲，加之長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展造成的資源緊張，直接帶來土地、勞動(dòng)力、水、電等要素成本大幅上升，劇增的運(yùn)營(yíng)成本逼迫很多企業(yè)搬出核心商圈，甚至逃離北京。
租金成難以承受之重
9個(gè)月以前，英特爾中國(guó)公司的辦公地點(diǎn)還在國(guó)貿(mào)嘉里中心的5、6、7三層樓，但如今英特爾已從嘉里中心搬至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心。無獨(dú)有偶，同在CBD的甲骨文亦把部分辦公面積搬到了上地，惠普、奧林巴斯和燕寶汽車則部分遷址酒仙橋區(qū)域。
此前，CBD作為北京最大的黃金商圈，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的大部分駐京公司樂于在此扎堆。數(shù)據(jù)顯示，CBD區(qū)域內(nèi)聚集了近500家跨國(guó)公司、800余家外資企業(yè)、500余家外國(guó)駐京代表機(jī)構(gòu)，以及中外律師、會(huì)計(jì)師、金融投資等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)近200家。
然而，近兩年來，像英特爾、甲骨文這樣的不少全球知名企業(yè)紛紛撤離，開始向非核心商圈擴(kuò)散。北京上地、望京、石景山等區(qū)域，成為目前大企業(yè)青睞的辦公新址。
眾多大企業(yè)搬出CBD，源于這一區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸾鼉赡甑寞倽q。根據(jù)戴德梁行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2011年第四季度，國(guó)貿(mào)商圈甲級(jí)寫字樓的平均租金為265.77元/月/平方米；到了今年第一季度，這一數(shù)字已漲至304.91元/月/平方米。頂級(jí)的寫字樓國(guó)貿(mào)三期租金已與香港頂級(jí)寫字樓租金相當(dāng)，最高報(bào)價(jià)甚至達(dá)到1200元/月/平方米。
戴德梁行方面表示，由于鮮有新項(xiàng)目入市，加之租金增幅較大，北京核心商圈吸引力已不比從前，原有租戶為了尋求充足租賃空間以及較低廉的租金價(jià)格，開始向周邊區(qū)域突圍。
與上述世界500強(qiáng)撤離CBD的原因類似，一些更小的企業(yè)，難以承受高租金之重，甚至選擇逃離北京城，這其中要以高新技術(shù)企業(yè)為甚。
9月初，北京的先鋒教育網(wǎng)、清華陽光能源開發(fā)、水晶石數(shù)字科技股份有限公司等十余個(gè)科技企業(yè)集體出走，南下無錫等地為企業(yè)選址。
先鋒教育網(wǎng)負(fù)責(zé)人稱，選擇新的發(fā)展地，也是迫于無奈，因?yàn)楸本┑倪\(yùn)營(yíng)成本太高，租金、水電費(fèi)等逐年上漲，企業(yè)利潤(rùn)被不斷壓縮，發(fā)展已經(jīng)受到制約。
在業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于高新技術(shù)型企業(yè)，雖然北京在教育、科技、文化以及人才資源上具有密集優(yōu)勢(shì)，但還須考慮企業(yè)生存的商業(yè)成本，如果土地、勞動(dòng)力、水、電等運(yùn)營(yíng)成本的漲幅已經(jīng)超過稅收減免等措施所帶來的優(yōu)惠，企業(yè)面臨的實(shí)際上也是一個(gè)漸趨惡化的創(chuàng)新環(huán)境。
“與一線城市相比，二三線城市的運(yùn)營(yíng)成本可能只及其三分之一甚至更少，而且地方政府在吸引高新技術(shù)企業(yè)方面亦能給予強(qiáng)大的優(yōu)惠政策，會(huì)給一些用工、土地、信貸等優(yōu)惠，這是在北京所享受不到的，此時(shí)到二三線城市尋求進(jìn)一步發(fā)展也就不足為奇了。”一位經(jīng)濟(jì)觀察人士對(duì)記者表示。
優(yōu)質(zhì)寫字樓仍然難求
不過，即使這些企業(yè)撤離，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓依然“一屋難求”。以CBD區(qū)域?yàn)槔笃髽I(yè)搬離之后，留下的空缺很快被律師事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)等新的進(jìn)入者填補(bǔ)。
數(shù)據(jù)顯示，截至7月，CBD甲級(jí)寫字樓中，出租率最低的也達(dá)到了90%，而其他甲級(jí)寫字樓出租率都在95%以上。
據(jù)了解，2010年之前，北京寫字樓租金還處于相對(duì)平穩(wěn)的水平，普通甲級(jí)寫字樓的租金維持在180元~200元/月/平方米，國(guó)貿(mào)的頂級(jí)寫字樓也只不過500元/月/平方米。2008年和2009年，由于金融危機(jī)以及北京寫字樓新增供應(yīng)面積的大量入市，其租金一度接近歷史最低點(diǎn)。但是2011年以后，甲級(jí)寫字樓租金便呈現(xiàn)了成倍上漲的態(tài)勢(shì)。
這一現(xiàn)象導(dǎo)致寫字樓租賃進(jìn)入業(yè)主主導(dǎo)的市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租戶在租賃時(shí)不但沒有任何議價(jià)能力，也幾乎無法提出其他的談判條件。
目前主導(dǎo)寫字樓租賃市場(chǎng)的內(nèi)資企業(yè)主要包括能源企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等，有些企業(yè)不但租賃部分甲級(jí)寫字樓，甚至還自己購(gòu)買物業(yè)。
需求強(qiáng)勁、供應(yīng)量減少的供需失衡現(xiàn)象，致使北京寫字樓租金不斷攀升。仲量聯(lián)行研究部負(fù)責(zé)人覃曉梅表示，今年年初以來，北京幾乎沒有新的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目竣工，而多數(shù)優(yōu)質(zhì)寫字樓已接近滿租，沒有太多空置面積滿足新增需求，因此北京寫字樓租金漲幅如此之大。
未來，北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)吃緊的壓力仍將持續(xù)，租金或?qū)⒗^續(xù)上升。戴德梁行方面認(rèn)為，從現(xiàn)在起到2014年，北京的新增供應(yīng)量?jī)H為98.83萬平方米，僅相當(dāng)于其現(xiàn)有總庫存量的19%。預(yù)計(jì)北京的最優(yōu)租金今年將整體增加29%，未來五年內(nèi)，北京的租金增勢(shì)也將最為強(qiáng)勁，最優(yōu)租金將在2013年超過上海。（來自網(wǎng)絡(luò)）
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