成都寫字樓空置率攀升 辦公配套缺失
發布時間：2012年11月02日分享到：
近20年的商業體量集中在三五年間投放，其中近六成聚集在南延線
數據顯示，成都寫字樓租金平均在101.2/平米·月，而南延線寫字樓目前租金多集中在50—60 元
業權分散難招租 后期客戶維系藏隱憂
辦公配套缺失，寫字樓集中區完全割離于商業集中區
成都寫字樓集中放量將沖擊新一代寫字樓問題，業界一直以來從未停止過討論……日前，從行業傳出消息：成都南延線新建寫字樓的租金基本在40-60元/m2·月。甚至有的寫字樓租金低至30多元/m2。
在成都寫字樓租賃市場價格微降情況下，被譽為具有成都特色寫字樓一條街的南延線，新一代寫字樓穩不起了？50萬m2大體量入市沖擊明顯？本期，成都晚報記者深入第一線展開調查，探究租不起高價背后的真相。
調查一 空置率攀至31.7% 出租率極低
據數據顯示，三季度成都寫字樓空置率上漲至31.7%。另據不完全統計，目前僅南延線就有多個項目交付入市。6月底，新世紀環球中心東區寫字樓交付了，體量高達30多萬平方；7月，中海國際中心AB座共計5萬交付，10月19日E座共68000招租啟動；9月，新希望國際的C座1-28樓交付，總面積約6萬……業內人士告訴記者，如此大的供應壓力，自然對租金產生了影響。
作為南延線交付時間較早的寫字樓，新希望國際的A座26層每層樓8戶，90%已出租，而B座為通道式，每層20多戶，已出租85%。而新交房的寫字樓，由于是業主自行招租，不完全統計近20%已出租。
仲量聯行成都商業部總監張裕鵬表示，“隨著部分租戶的租約到期，預計擴租、搬遷和升級的需求將會逐漸增強。而資產表現的差異在不同區域間以及不同項目間將會更加明顯。大量散售項目密集的南部新區則將面臨更為激烈的市場競爭，部分項目的消化速度和資產表現堪虞。”
高力國際觀點表示，目前成都市場平均租金水平已到達一個歷史高位，未來在經濟持續低位運行和甲級寫字樓供應量不斷增大的壓力下，預期部分競爭力較弱的項目業主與租戶之間的談判空間將出現更大彈性。
調查二 租不起價 南延線寫字樓租金30元起
據世邦魏理仕第三季度報告顯示，本季度寫字樓租賃市場新增供應量達22萬余平方米，由于新增寫字樓量較大，空置率上漲至31.7%，租金下降至101.2元/·月。就目前租金情況，記者走訪了南延線已交付的幾個寫字樓。
在調查中，記者發現，被稱為南延線地標級的新世紀環球中心，租金集中在50-60元/，最低僅30多元/。記者詢問了一些項目交房處相關工作人員，對方稱目前租金在80-120元/。有客戶稱，剛交房的時候，確實有不少80元/的，一些樓層朝向廣場的才租得起價，其余地方只能租到50左右。然而在售樓部，當記者提出要租寫字樓時，置業顧問馬上稱有客戶可以給記者介紹，400的辦公場地租金55元/。
位于天府大道某知名寫字樓，9月交付的C座，目前租金水平40-60元區間較多，而B座租金在30-40元區間較多。甚至還有業主宣稱，35元/，兩年租金不遞增，也有業主掛出精裝帶辦公家具的，僅50元/。還有則是42元/，業主保證5年不漲價。
據了解，南延線一帶寫字樓基本上都是散戶購買，而物管費卻高達14元/。散戶本來資金實力就不雄厚，為了盡快回籠資金，減少損失，自然就低價出租了。“目前租金回報率有5%-6%算很不錯的了。”
調查三 分散業權難管理 大客戶租房難
今年6月1日最新出臺的《成都市商務寫字樓等級劃分》規定：甲級寫字樓業權可為分散業權，最大業主持有量應不低于50%。而目前南延線所交付的寫字樓部分持有者，基本都是散戶。
有業內人士指出，南延線寫字樓價格混亂，主要原因就是業權分散。張裕鵬也表示：“散戶的招租能力有限，且沒有集中式的推廣，無法引起客戶的高度關注。”他還說，散戶的運營能力差，并且在產品維護上吝于支付，這將影響整個項目的品質，同時為后期寫字樓客戶維系埋下隱憂。
同時，記者觀察到，例如新希望國際、航興國際等寫字樓，一般銷售的單間面積在150-200左右，算上近30%的公攤。在租賃的時候，不少客戶的需求都在300以上，這樣至少得兩間以上。而目前南延線寫字樓多是散戶投資，通常就只買了一間。如果要租300及以上的面積，得需要聯系多個業主，想把多間辦公室打通也不易，同時價格上也有差異，這導致成交難度大。中介公司的工作人員告訴本報記者，也有買了多間的業主，但是起租價格要貴20元/，并且不接受議價。這部分業主多是投資公司，他們寧愿等市場成熟了租高價，也不愿現在低價出租。
調查四 辦公配套缺失 商務氛圍未成形
企業入駐寫字樓，最重要的原因之一就是提高辦公效率。張裕鵬認為，傳統金融CBD成熟度高，能吸引產業鏈相關公司入駐，提高辦公和物流效率，并節約成本。在成都南延線新興的商務區，現已交付的寫字樓項目多，但商務辦公配套還未形成，入駐企業自然不多，且僅有地鐵一號線，區域通達性一般，無法提高辦公效率。
據本報記者調查了解， 就6月底交付的新世紀環球中心東區而言，其1-6層全部為商業配套，開發商表示將引入韓國樂天百貨，置業顧問也表示今后各區域將配備食堂，地鐵1號線海洋公園入口就在此，餐飲、交通等十分方便，還有800畝的中央廣場明年也將投入使用。但截至目前，項目尚未整體交付，西區等部分仍在施工之中，其配套如餐飲、購物、娛樂等要進一步完善，還需要假以時日。
商務辦公及配套缺失，是成都南延線寫字樓面臨的主要問題，當前面對超大體量的沖擊，沒有體現出吸引力，使用條件不成熟，自然租不起高價。
記者觀察
通過對南延線寫字樓一條街的實際調查，租不起高價的主要原因，是因為南延線整體還處于一個起步階段，還沒有達到像上海浦東、深圳、北京等地的成熟租金水平。但是隨著南延線各種商務配套日益完善，更多具有影響力的知名企業、跨國企業、500強企業入駐，南延線寫字樓租金市場不斷升溫，只是個時間問題。南延線寫字樓前景值得期待。(來自網絡)
預約看房
點擊在線咨詢
