北京寫字樓商圈加速擴散 “住改商”已悄然成風
發布時間：2012年10月30日分享到： 數據顯示，2010年，北京寫字樓全年供給量為44萬平方米，但當年的需求量卻達到78萬平方米。今年到目前為止，全年供應量22萬平方米，而吸納量超24萬平方米，目前市場可供租賃的面積仍然非常小。另外一面，隨著市場的變化，投資者的心態亦在發生微妙改變。投資者心態已從原來投機的心態轉化為長期投資的心態，而寫字樓物業則成為房地產投資市場中最受青睞的物業類型。
根據機構統計，今年1到9月份，北京商鋪成交面積近38萬平方米，同比增加了17.32%，成交的總額近81億元，同比微跌了5.5%。而寫字樓市場，1~9月份成交面積125.6萬平方米，同比增長83.3%，總成交金額283.1億元，同比上漲56.6%。寫字樓交易量遠遠超過新建商品房40%的漲幅。
有機構稱，在未來的一段時間內，具備升值潛力的寫字樓大宗交易和中小面積高標準寫字樓仍是市場關注的重點。
從“商改住”到“住改商”
北京建外SOHO一家房地產中介公司從業人員小李提起寫字樓市場，有說不完的感慨：“這兩年寫字樓的租售情況特別好，2009年的時候，很多寫字樓要空置半年以上才能租出去，但是現在基本上是‘一鋪難求’，CBD區域基本95%以上的寫字樓都已經出租。而已經購買寫字樓的小業主大多用于投資，除非等錢用，否則輕易絕不會出售。”。
據了解，上述地產公司人士所說的商業項目為住宅配套的項目，共兩棟商業用樓。知情人士透露，按照初始規劃，其中一棟做成酒店式公寓產品，另一棟做成寫字樓產品，寫字樓先行推向市場銷售，然后根據消化情況，為公寓產品預留調整空間。開發商計劃如果寫字樓銷售得好，另一棟樓也改將成寫字樓銷售。
事實上，“兩手準備”亦為開發商最大程度降低了市場風險，并獲得不菲收益。在限購令出臺后的兩年里，住宅市場陷入持續低迷狀態，與之截然相反，寫字樓、商鋪等商用物業的租售價持續上漲。
業內人士稱，2003年、2004年的時候，寫字樓的售價是住宅的1.5倍，商業是住宅的2倍以上，當時“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年，住宅市場火爆起來，“商改住”盛行，這一輪的“住改商”正是對前幾年的補漲。
近兩年，北京甲級寫字樓租金的漲幅有目共睹。根據戴德梁行統計數據，北京寫字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%，相比一年前也有46%的上漲。
根據近日多家地產研究機構發布的第三季度北京寫字樓市場報告，截至今年第三季度末，北京甲級寫字樓租金環比增長2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上漲21.3%。盡管租戶對高租金增長率的抵制心理愈加明顯，但業主依舊繼續上調租金。其中金融街及CBD區域租金繼續引領市場，分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。
寫字樓商圈加速擴散
在業界看來，CBD、金融街等熱點區域寫字樓租金水平經過兩年的持續上漲已經幾乎逼近租戶所能承受的極限，如今寫字樓市場外溢效應正在顯現。比如望京、亦莊、總部基地、順義新城等非核心商圈正憑借成本優勢躋身市場主流。
在過去的一年中，就出現一些大公司紛紛逃離北京CBD的事件，酒仙橋、上地、亦莊等區域成為它們的辦公新址。
“從2009年以后，北京寫字樓的市場競爭或者開發已經延伸到了四環以外，寫字樓商圈擴散化的趨勢越來越明顯。”業內人士表示。
不過，目前寫字樓售價高于住宅也是分區域的，在一些新興區域，寫字樓價格并不一定賣得過住宅。另外，寫字樓操作的復雜性要比住宅高得多，而且如果沒有產業支撐，盲目投資寫字樓產品未必有好的回報。(來自網絡)
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