北京寫字樓空置率創新低租金走高 京東市場崛起
發布時間：2012年10月26日分享到：近期，來自戴德梁行等多家研究機構的最新研究報告顯示，北京寫字樓空置率持續下行創新低，而租金水平經過兩年的持續上漲已經幾乎逼近租戶所能承受的極限。隨著CBD寫字樓市場的飽和，加上租金的持續走高，業內稱寫字樓市場外溢效應正在顯現。
10月24日，由新浪樂居攜手京華時報主辦的“誰是下一個CBD？——京東寫字樓價值”高峰論壇在龍湖·長楹天街 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)舉辦，中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云、21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔、戴德梁行華北區研究部主管及高級助理董事魏東、華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎、北京新浪樂居主編務名揚、京華時報房地產事業部主任陳聯科、北京龍湖營銷部總監王勐以及北京龍湖長楹天街項目高級營銷經理寧可等多位專家、業內人士共同探討北京下一個寫字樓熱點區域。
寫字樓供不應求
10月10日，戴德梁行發布研究報告顯示，北京寫字樓空置率持續下行，第三季度甲級寫字樓空置率已降至2.18%，創歷史新低。而高力國際研究數據顯示未來三個月，北京甲級寫字樓市場將繼續缺少新增供應，而乙級寫字樓市場新增供應將僅有26.5萬平方米。
“這種情況主要還是由供求關系決定的，在過去兩年時間里，北京的寫字樓需求非常旺盛，但供給是非常稀少的。” 戴德梁行華北區研究部主管及高級助理董事魏東在論壇上表示，“2010年北京的寫字樓市場全年供給量是44萬平米，當年的需求量卻達到78萬平米。從整個數據來看，供給和需求有非常大的差距。今年到目前為止，全年供應是22萬平米，而前三季度我們計算吸納量是24萬平米，可見目前市場可供租賃的面積是非常小的”。
寫字樓市場供不應求不僅在統計數據上有所表現，在租賃市場前線的中介機構也深有體會。
21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔介紹，近兩年寫字樓供應，特別是大型客戶的需求很明顯。很多業務員忙于奔波在找寫字樓、找房源的痛苦環節上，這種情況近兩年尤甚。
“09年低潮的時候，很多寫字樓空置半年以后才能租出去，那時候業主都是求著我們把房子租出去，可現在的情況是，如果有好的寫字樓而且價格合理，都要求客戶直接帶著定金去現場，甚至你會發現，很多客戶可能離租約到期還有兩三個月的時間，就有各種騷擾性的電話預約看房。”蔡翔宇稱。
魏東預測，寫字樓供應放大可能要在2015年以后，未來兩年寫字樓市場依然不容樂觀。
租金高逃離CBD
除了供應不足，租金方面，北京寫字樓已經經歷了連續兩年的租金上漲。
根據戴德梁行統計數據，過去兩年北京寫字樓市場，租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%，相比一年前也有46%的上漲。
“這個漲幅已經不是很健康了，租金漲幅過高主要還是因為供需關系，現在市場已經從買方市場變成業主市場。”魏東表示。
2011年6月和2012年上半年，北京龍湖長楹天街項目高級營銷經理寧可曾經對北京寫字樓市場做過兩次調研。調研結果顯示，2011年6月，北京CBD像銀泰、華貿附近的寫字樓，租金在10到15元，空置率大概在3.8%。而在今年上半年，國貿的租金已經漲到30至50元之間，不僅如此，現在租寫字樓還需要排隊，排隊時間兩到三個月不等；銀泰的租金也已經漲至20-25元左右。
“由于租金上漲，目前CBD客戶群體也發生了一些變化，留在國貿的都是大型企業，一些中小型企業已經慢慢從那里撤離，往東邊走。從我們長楹天街現在的客戶了解到，購買寫字樓的80%都是自用，而且這些客戶都是從傳統CBD撤離出來的。我們項目剛好位于定福莊文化產業傳媒走廊核心位置，未來地鐵六號線的開通將使交通更加便捷，再加上龍湖商業項目自身的特點，使得很多從CBD撤離的客戶選擇長楹天街。”寧可介紹。
雖然目前已經有很多企業迫于租金壓力紛紛撤離CBD等傳統中心區域寫字樓，蔡宇翔預計，明年北京寫字樓租金還有可能上漲20%。
“逃離CBD的現象已經開始了，無論是CBD、中關村還是金融街，實際上是一個淘汰制的進入，傳統區域被淘汰出來的企業，需要往CBD之外的地方尋求寫字樓，因此這些區域在未來兩年有很大的市場需求。“蔡宇翔表示。
文化產業帶動京東板塊崛起
“北京由于城市發展的需要，最早把城市的商業聚集在中關村、金融街、CBD，隨著經濟的發展，特別是北京這個城市形成多中心的發展，這也是市政府最基本的定義。”中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云在論壇上表示。
隨著傳統中心區域寫字樓市場的飽和，寫字樓市場外溢效應也開始顯現，而未來北京東部作為文化綜合區的投資潛力也被現場各位嘉賓看好。
據了解，早在2005年，北京市規劃委就表示，將在CBD以及以東地區打造一條傳媒產業走廊，根據規劃，朝陽區提出“北京CBD打造成為中國傳媒產業高地”的目標，并首次公布占地面積約40平方公里的“傳媒走廊”規劃，一時之間，“環中傳文化經濟圈”的構想開始走熱。
“CBD、金融街和中關村三個區域都有自身的特點，而東部即將出現的文化綜合區，包含創意、傳媒、時尚等等各種新型的與內需相關、創意相關的元素都會出現，和上述每一個區域都會不一樣。”華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎表示，“由城市、配套、環境和人帶來創意，形成新產業的新模式將會在東部出現，起到帶動作用，東部未來這個機會已經具備，而且很難被其他地方替代”。
作為媒體人的京華時報房地產事業部主任陳聯科也對這塊區域關注已久，其表示，經濟結構調整本身就是非常緩慢而痛苦的過程，長期來講，國家扶持中小產業，北京用文化產業作為整體提升城市地位，這一塊區域未來的發展非常看好。
“像龍湖長楹天街這塊也是我持續關注很久的項目，龍湖作為一個城市運營，已經是第三代產品，展開它對將來的整個的綜合配套、生產、生活，常營這塊就形成了一個副中心的地方，不管是住還是生活，甚至一些生產經營活動都可以在這里展開。”陳聯科提到。（來自網絡）
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