9月北京商業(yè)地產(chǎn)成交集中城區(qū) 郊區(qū)近期表現(xiàn)欠佳
發(fā)布時(shí)間：2012年10月24日分享到：9月北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)與上月相比基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，本月寫字樓市場(chǎng)成交明顯回落，但商鋪物業(yè)成交則有所增長(zhǎng)。成交熱點(diǎn)依舊集中在優(yōu)質(zhì)區(qū)域，主要為城八區(qū)商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域，而城市邊緣區(qū)近期成交則表現(xiàn)平平。（北京寫字樓租售中心）
1、9月商業(yè)地產(chǎn)成交面積共計(jì)19.98萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲11.37%；
2、9月寫字樓新增供應(yīng)明顯增漲，新增供應(yīng)面積10.72萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲107.97%，成交面積及套數(shù)則明顯下調(diào)，其中成交面積為7.18萬(wàn)㎡，環(huán)比小幅下調(diào)33.15%，成交均價(jià)為29262元/㎡，環(huán)比小幅提高10.87%；
3、9月商鋪物業(yè)新增供應(yīng)面積8.11萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲幅度達(dá)122.80%，成交面積為12.8萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲77.78%，同比增長(zhǎng)25.12%，成交均價(jià)為18880元/㎡，環(huán)比下調(diào)15.52%，同比下調(diào)24.56%。
一、寫字樓市場(chǎng)供需環(huán)境分析
1、供應(yīng)：9月寫字樓新增供應(yīng)10.72萬(wàn)㎡
9月北京寫字樓期房共六個(gè)城區(qū)有新增供應(yīng)入市，共計(jì)供應(yīng)面積10.72萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲107.97%，供應(yīng)物業(yè)套數(shù)共804套。中心城區(qū)中西城區(qū)有少量新增供應(yīng)入市，供應(yīng)面積0.22萬(wàn)㎡，占比2.05%，城八區(qū)中豐臺(tái)區(qū)也有新增供應(yīng)入市，共1.51萬(wàn)㎡，占總面積14.09%。本月新增供應(yīng)面積前兩名為通州和懷柔，供應(yīng)面積分別為2.76萬(wàn)㎡和2.54萬(wàn)㎡，占比為25.75%及23.69%。
2、成交面積：9月寫字樓物業(yè)成交面積、套數(shù)雙重回落
2012年9月北京寫字樓物業(yè)成交面積7.18萬(wàn)㎡，成交套數(shù)462套；2012年8月北京寫字樓物業(yè)成交面積10.74萬(wàn)㎡，成交套數(shù)851套。9月寫字樓成交面積及套數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的回落趨勢(shì)，其中成交面積環(huán)比下調(diào)33.15%，同比則表現(xiàn)為小幅增長(zhǎng)，漲幅為8.62%，而成交套數(shù)則表現(xiàn)為環(huán)比、同比同時(shí)回落，其中環(huán)比下降幅度較大，達(dá)45.71%，同比下降10.81%。
3、成交價(jià)格：9月寫字樓成交均價(jià)小幅提高
9月寫字樓成交均價(jià)為29262元/㎡，環(huán)比上月有小幅提高，漲幅為10.87%，同比同樣呈上漲趨勢(shì)，漲幅相對(duì)較小，為4.84%。本月成交均價(jià)排名前三的區(qū)域?yàn)槌?yáng)、豐臺(tái)和東城，成交均價(jià)分別為45894元/㎡、33438元/㎡和30572元/㎡，三城區(qū)較上月寫字樓成交均價(jià)均有不同幅度上調(diào)，朝陽(yáng)區(qū)上漲幅度高達(dá)26.99%。
9月寫字樓物業(yè)成交價(jià)格小幅走高的原因主要有：
1）城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓成交均價(jià)上漲：本月寫字樓成交均價(jià)環(huán)比小幅走高，主要原因?yàn)楸驹鲁前藚^(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)成交熱點(diǎn)主要集中在優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)域，僅朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀三區(qū)寫字樓成交面積占比就達(dá)68.11%，且成交價(jià)格上漲幅度較大，對(duì)于本月寫字樓物業(yè)成交價(jià)格的提高影響較大；
2）郊區(qū)低價(jià)成交影響價(jià)格上漲幅度：本月寫字樓物業(yè)成交分布在十個(gè)城區(qū)內(nèi)，其中五個(gè)為城市郊區(qū)，成交面積總和占比為31.06%，成交均價(jià)總體較為穩(wěn)定。其中僅順義區(qū)成交均價(jià)超過(guò)20000元/㎡，達(dá)20197元/㎡，僅占總成交1.53%，而門頭溝區(qū)本月成交均價(jià)僅為8215元/㎡，面積占比達(dá)6.13%。郊區(qū)寫字樓成交均價(jià)偏低成為影響本月寫字樓成交均價(jià)漲幅的主要因素。
4、成交占比：成交熱點(diǎn)較為集中 城八區(qū)占比近7成
9月北京寫字樓成交面積7.18萬(wàn)㎡，共10個(gè)城區(qū)有成交，其中成交面積排名前三的為豐臺(tái)、海淀和朝陽(yáng)區(qū)，三區(qū)成交面積分別為2.21萬(wàn)㎡、1.45萬(wàn)㎡和1.23萬(wàn)㎡，占比分別為30.78%、20.19%和17.13%，三城區(qū)綜合占比為68.11%，共4.89萬(wàn)㎡。成交熱點(diǎn)主要集中在城八區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，如國(guó)投廣場(chǎng)、諾德中心、望京SOHO三項(xiàng)目占據(jù)本月成交排行榜前三名。本月寫字樓成交依舊主要集中在城八區(qū)內(nèi)，總成交面積達(dá)4.96萬(wàn)㎡，占比達(dá)69.08。
5、環(huán)線分布：五環(huán)內(nèi)成交占比超6成
就各環(huán)線的成交分布情況來(lái)看，9月寫字樓成交依舊主要集中在五環(huán)以內(nèi)，其中四、五環(huán)之間以2.78萬(wàn)㎡成交量的成績(jī)占據(jù)首位，占比為38.72%，從成交均價(jià)來(lái)看四、五環(huán)之間本月表現(xiàn)也十分良好，位居各環(huán)線第二，為34185元/㎡。
五、六環(huán)之間和二、三環(huán)之間以分別成交2.05萬(wàn)㎡和1.63萬(wàn)㎡的成績(jī)位列二、三名，占比各為28.55%和22.70%。其中二、三環(huán)之間不僅在成交量上占據(jù)第三的位置，從成交均價(jià)來(lái)看，更是以40672元/㎡的優(yōu)勢(shì)占各環(huán)線榜首，而六環(huán)以外寫字樓成交均價(jià)尚不足萬(wàn)元，僅為8456元/㎡，導(dǎo)致其價(jià)格過(guò)低的主要因素為本月門頭溝區(qū)域成交均價(jià)偏低，該區(qū)寫字樓物業(yè)成交主要為石龍高科大廈項(xiàng)目，該項(xiàng)目本月均價(jià)僅為7279元/㎡。
二、商鋪市場(chǎng)供需環(huán)境分析
1、供應(yīng)：9月商鋪物業(yè)新增供應(yīng)面積、套數(shù)環(huán)比大漲
9月商鋪物業(yè)供應(yīng)面積為8.11萬(wàn)㎡，一改7、8月低迷的供應(yīng)態(tài)勢(shì)，本月供應(yīng)面積環(huán)比上漲幅度達(dá)122.80%，同比呈現(xiàn)明顯回落，降幅為23.63%，共11個(gè)城區(qū)有新增供應(yīng)入市，供應(yīng)套數(shù)608套，環(huán)比上漲192.31%。
2、成交面積：成交面積環(huán)比上漲 套數(shù)小幅回落
9月北京商鋪物業(yè)成交面積12.8萬(wàn)㎡，成交套數(shù)464套；8月北京商鋪物業(yè)成交面積7.2萬(wàn)㎡，成交套數(shù)499套。9月商鋪物業(yè)成交主要表現(xiàn)為7、8兩月低潮后的回升階段，成交面積環(huán)比上漲77.78%，同比增長(zhǎng)25.12%，成交套數(shù)則小幅回落7.01%。
從區(qū)域來(lái)看，本月有商鋪物業(yè)成交的城區(qū)多達(dá)18個(gè)，其中崇文、朝陽(yáng)二區(qū)消化了本月大部分成交。成交排名前三的城區(qū)為崇文、朝陽(yáng)和豐臺(tái)，成交量分別為7.02萬(wàn)㎡、2.63萬(wàn)㎡和1.01萬(wàn)㎡，成交量占比依次為54.86%、20.55%和7.89%，三區(qū)綜合占比達(dá)83.3%。
3、成交價(jià)格：9月商鋪物業(yè)成交價(jià)格環(huán)比、同比均回落
9月商鋪物業(yè)成交均價(jià)為18880元/㎡左右，環(huán)比、同比均呈回落趨勢(shì)，其中環(huán)比下調(diào)15.52%，同比下調(diào)24.56%。主要是由于本月商鋪物業(yè)成交集中程度較高，超過(guò)五成集中于崇文區(qū)，該區(qū)商鋪物業(yè)成交主要集中在中海紫御公館項(xiàng)目，該項(xiàng)目本月商鋪物業(yè)成交面積為69976.14㎡，但成交價(jià)格僅為10150㎡/元，成為崇文區(qū)及全市本月商鋪物業(yè)成交均價(jià)的下降的主要因素，而成交均價(jià)較高的其他城區(qū)均因成交面積較小無(wú)法對(duì)全市商鋪物業(yè)成交均價(jià)產(chǎn)生明顯影響。
4、環(huán)線分布：二、三環(huán)之間成交面積居首 均價(jià)滑落最末位
就各環(huán)線的成交分布情況來(lái)看，9月商鋪成交依舊主要集中在六環(huán)以內(nèi)，其中二、三環(huán)之間以7.3萬(wàn)㎡的成交面積排行各環(huán)線首位，占總成交面積的57.03%，均價(jià)為10979元/㎡左右，位列各環(huán)線末位，主要原因?yàn)橹泻Ｗ嫌^成交均價(jià)偏低，從而拉低該環(huán)線及全市商鋪物業(yè)成交均價(jià)。五、六環(huán)之間及三、四環(huán)之間位列本月商鋪物業(yè)成交二、三位，成交面積為2.48㎡和1.28萬(wàn)㎡，分別占比19.38%和10%。
從成交均價(jià)來(lái)看，本月二環(huán)以內(nèi)以57656元/㎡的商鋪成交均價(jià)占據(jù)本月各環(huán)線成交價(jià)格首位，成交面積0.13萬(wàn)㎡，占比僅為1.02%。四、五環(huán)和三、四環(huán)之間則分別以44790元/㎡和29950元/㎡的成交均價(jià)位列本月商鋪成交均價(jià)二、三名。(來(lái)自網(wǎng)絡(luò))
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