京甲級寫字樓租金增長放緩 高級公寓售價止跌回穩(wěn)
發(fā)布時間：2012年10月23日分享到： 北京，2012年10月15日 - 仲量聯(lián)行今天發(fā)布2012年第三季度北京房地產(chǎn)市場報告，報告顯示商業(yè)物業(yè)租金繼續(xù)增長，高級公寓價格開始止跌回穩(wěn)。·甲級寫字樓-與去年同期相比，2012年甲級寫字樓租金增幅放緩。
·零售地產(chǎn)-優(yōu)質(zhì)購物中心通過品牌調(diào)整提升租金盈利水平。
·高級住宅 -高級公寓銷售成交價格開始止跌回穩(wěn)。
·工業(yè)物業(yè)-相對較少的交易活動使得租金增長受到抑制。
·投資市場-受限于有限的在售物業(yè)數(shù)量及高漲的資產(chǎn)價格，本季度大宗資產(chǎn)交易平淡，投資者仍以自用型及國內(nèi)買家為主。
寫字樓市場
2012年第三季度，甲級寫字樓租金增幅放緩。北京已連續(xù)三個季度沒有新交付的甲級寫字樓進入市場，市場上寫字樓存量依舊維持在620萬平方米。由于第四季度新增供應(yīng)量依然有限，預(yù)計僅為23，000平方米，這將是歷年來北京甲級寫字樓新增供給最低的一年，同比2011年全年減少730，000平方米。
部分預(yù)租的客戶在三季度進駐了新近竣工的僑福芳草地和頤堤港兩個項目，推動了市場凈吸納量環(huán)比有所上漲。但是，今年前三季度累計凈吸納量僅為2011年同期的四分之一。2012年，中國國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，7月和8月發(fā)布的宏觀數(shù)據(jù)加重了企業(yè)對于市場的擔(dān)心，加之全球經(jīng)濟持續(xù)不穩(wěn)定，許多租戶在第三季度采取了謹(jǐn)慎擴張的態(tài)勢。 同時，一些對價格敏感的租戶對北京寫字樓高啟租金的抵觸正逐步顯現(xiàn)。
由于成熟商務(wù)區(qū)周邊可供土地有限，高品質(zhì)的甲級寫字樓項目越來越少。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（Eric Hirsch）指出，“甲級寫字樓的低空置率和持續(xù)上漲的租金水平迫使一些企業(yè)租戶為同時滿足辦公空間和預(yù)算的需要，正考慮向乙級寫字樓和商業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)移，我們預(yù)計這一趨勢將持續(xù)到2013年?！?BR> 不過在本季度，一些金融、制造和能源企業(yè)還在積極尋租，而大多數(shù)租賃活動都是由跨國公司完成的。盡管今年前三個季度需求放緩，但由于沒有新增供應(yīng)量，市場整體空置率持續(xù)降低。截至第三季度末，寫字樓空置率僅為5.7%，是北京近十二年來的最低水平。
但是，放緩的需求沒能影響租金繼續(xù)上漲，三季度，市場平均成交租金達(dá)到每平方米每月341元（按總建筑面積計算）。盡管市場空置率低，但由于經(jīng)濟前景不確定，一些業(yè)主也愿意在租金上做出讓步，希望以此吸引優(yōu)質(zhì)租戶。同時市場上也出現(xiàn)了一些在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下艱難掙扎的租戶在本季度退租的情況。第三季度，租金增長4.7%，從年初至今，市場平均租金16.4%的增幅也大大低于去年同期水平。但在大中華區(qū)主要市場中，北京寫字樓租金增幅依然是最顯著的，從年初至今，北京CBD區(qū)域租金取得了20.4%的增幅，而同期上海CBD區(qū)域租金僅增長了2.8%，香港中環(huán)區(qū)域的租金則出現(xiàn)了下滑。
鑒于跨國公司繼續(xù)在中國擴張的需求，寫字樓需求有望在第四季度保持穩(wěn)定，由于市場中可租賃面積供應(yīng)有限，全年凈吸納量預(yù)計僅能達(dá)到2011年全年的30%左右，而整體空置率將下降到5%以下。雖然，國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩與全球經(jīng)濟不穩(wěn)將逐漸影響到北京甲級寫字樓市場，但在市場中可租面積有限的背景下，租金將持續(xù)上漲。
零售地產(chǎn)市場
優(yōu)質(zhì)購物中心通過品牌調(diào)整提升租金盈利水平。在本季度，三個新開業(yè)項目均位于地鐵上蓋。其中，位于太陽宮的凱德MALL?太陽宮建筑面積為84，000平方米，是凱德在京的第八個項目，開業(yè)首月即達(dá)到90%的入駐率，以服務(wù)周邊高檔住宅社區(qū)年輕消費群的明確定位，吸引了BHG超市、玩具反斗城、小鬼當(dāng)佳、海底撈、MR.BEAN、Guess和GAP等品牌入駐。其他兩座商業(yè)中心均位于核心商圈。金融街購物中心二期是原有金融街購物中心的擴建延伸，延續(xù)了金融街購物中心一貫的高端定位，吸引了BV和Zegna等高端品牌入駐。位于CBD大望路的金地廣場經(jīng)過近三年的重裝于九月正式營業(yè)，與緊鄰的新光天地和新世界百貨采取差異化定位，著重引入了Zara、Mango和ochirly等時尚品牌和大食代、云海肴等餐飲業(yè)態(tài)。
隨著社區(qū)型購物中心配套功能的完善，兒童業(yè)態(tài)呈現(xiàn)上升趨勢。本季度美國連鎖巨頭玩具反斗城在北京的兩家門店同日在朝陽大悅城和凱德MALL?太陽宮開業(yè)，國內(nèi)兒童攝影連鎖小鬼當(dāng)佳也相繼在凱德MALL?太陽宮、朝陽大悅城和世貿(mào)天階開張新店。兒童業(yè)態(tài)體驗式消費的特點也有助于購物中心培養(yǎng)客群，吸引人流和實現(xiàn)“家庭式停留消費”。
快時尚品牌持續(xù)擴張，F(xiàn)orever21在北京APM盛大開業(yè)，UNIQLO在東直門銀座和凱德MALL?西直門又開兩店，GAP和荷蘭快時尚WE入駐凱德MALL?太陽宮。但隨著快時尚門店的增多，品牌競爭日益激烈，一些知名品牌出現(xiàn)罕見的大規(guī)模促銷活動。另一方面，定位中高端白領(lǐng)群體的“輕奢侈”品牌本季度取代頂級奢侈品牌成為市場新興亮點，Guess、Miu Miu和Marc by Marc Jacobs等時尚、個性和舒適的高端品牌入駐凱德MALL?太陽宮、頤堤港、三里屯Village北區(qū)和國貿(mào)商城，給中高端白領(lǐng)群體提供更多元化、更理性的消費選擇。
同時，數(shù)家購物中心進行了裝修和品牌調(diào)整，導(dǎo)致市場平均空置率上升0.7個百分點至12.7%。但多數(shù)品牌調(diào)整措施目標(biāo)明確，有助于提升項目的租金盈利水平。如本季度朝陽大悅城通過“去主力店”策略，著手將原永旺商場所占2萬多平方米的面積改造成約100個時尚品牌店，一方面以更豐富獨特的品牌組合提升集客能力，另一方面租金貢獻更高的獨立品牌將提升項目盈利水平。東方新天地在撤出Ole超市后也在積極尋找盈利能力更強的品牌進行替換。另外，“品牌集合店”也因其租金效率高的優(yōu)勢成為市場的新興熱點，高效利用有限的空間為顧客提供更豐富的品牌選擇，如金源燕莎MALL在成功引入大嘴猴品牌集合店后，一家匯集GUCCI、BURBERRY、DOLCE&GABANNA、FENDI的奢侈品集合店也在本季開業(yè)；同類型的愛慕內(nèi)衣集合店入駐富力購物中心，MAP by BELLE入駐國瑞購物中心，連卡佛也計劃于下一季度在銀泰中心開業(yè)。
通過購物中心積極有效的調(diào)整和嘗試以及不斷提升的管理水平，市場平均租金穩(wěn)步提升，整體市區(qū)商鋪首層平均租金對比去年同期上漲8.2%，每平方米每月達(dá)到735元，一些占據(jù)核心商圈位置，運營管理經(jīng)驗豐富的項目也逐漸拉開和其他項目的差距，租金上漲速度領(lǐng)先。
由于當(dāng)前正在招租項目的預(yù)租率較高，雖然第四季度市場新增供給超過十三萬平方米，預(yù)期今年年底商鋪空置水平將有所下降，而市場租金水平有望繼續(xù)提升。
高端公寓市場
高端公寓銷售成交價格開始止跌回穩(wěn)。在經(jīng)歷了第二季度銷售面積大幅反彈之后，本季度，北京高端公寓新房銷售市場延續(xù)了上季度的反彈行情，銷售面積繼續(xù)放大，第三季度，有六個平均成交單價高于30，000元每平方米的項目成交套數(shù)都超過了200套，推動第三季度市場總體成交量比二季度環(huán)比上漲9.9%，達(dá)到了3，398套。開發(fā)商為確保全年銷售額的完成，繼續(xù)在三季度推出新項目及老項目的后期單位，共計有十二個高端公寓項目推動市場，帶來了2，973套新增供應(yīng)，環(huán)比二季度大幅上升。由于在優(yōu)質(zhì)核心地段沒有新增住宅用地供應(yīng)，更多開發(fā)商采用良好的產(chǎn)品設(shè)計、精裝修的品質(zhì)、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境以吸引潛在的購房者，部分項目如金茂府、中信城、新景家園等項目均實現(xiàn)了很好的銷售率。鑒于目前北京住宅市場的限購政策依然沒有松動，市場的需求主要以自住型改善購房為主力的消費群體。
第三季度，北京高端公寓平均售價為每平方米40，994元，環(huán)比上漲7.4%，比去年同期增長2.3%。大量高價項目的成交量激增是本季度高端公寓成交均價上升的主要原因，三季度成交均價在每平方米40，000元以上的成交套數(shù)占高端公寓總成交量的47.7%，成交面積則占總成交量的53.3%。另外，第二季度市場銷售面積回升較大地鼓舞了開發(fā)商，多數(shù)活躍項目開始減少折扣或者不再給予折扣。與此同時，部分熱銷項目為提高利潤、給潛在購房者以信心，提高了后期產(chǎn)品價格，因此推動了本季度高檔公寓的均價上升。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，三季度有超過60%的項目在成交價格上較二季度有小幅上漲。
第四季度是傳統(tǒng)銷售淡季，我們預(yù)計下一季度高檔公寓的供應(yīng)量將有所下降，高端公寓銷售市場不會延續(xù)二、三季度的旺盛銷售局面。考慮到改善型購房者對高端公寓及其配套資源的需求一直存在，市場氛圍已經(jīng)由原來的觀望情緒階段轉(zhuǎn)入有效需求的逐步釋放階段，鑒于前三個季度的高端公寓成交量已經(jīng)與2011年全年成交量持平，預(yù)計2012年全年成交量相比去年將有所增長。銷售價格在經(jīng)歷了2012年上半年的持續(xù)下跌以及三季度的止跌回穩(wěn)之后，預(yù)計2012年最后一個季度的市場價格會趨于穩(wěn)定。
工業(yè)物業(yè)市場
相對較少的交易活動使得租金增長受到抑制。2012年9月1日，嘉民北京空港物流基地二期項目正式入市，新增物流物業(yè)30，000平方米。今年前三季度，市場推出的新項目包括位于通州區(qū)的招商物流三期項目、大興區(qū)的北京百利威物流二期項目，以及空港物流基地的財富控股物流園項目。新增供應(yīng)量累計142，000平方米，較2011年同期下降9.5%，目前整體的市場存量為145萬平方米。
第三季度，由于中國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，倉儲物流設(shè)施的租賃需求有所下降。同時，由于市場供應(yīng)緊缺，本季度的成交并不活躍。北京零售業(yè)需求的增長，繼續(xù)成為物流設(shè)施市場需求的一個關(guān)鍵驅(qū)動力，在這樣的背景下，三季度完工的嘉民北京空港物流基地項目實現(xiàn)了全部預(yù)租，租戶主要包括一家國際第三方物流公司以及一家零售商。本季度，租賃需求主要來自制藥、制造和零售行業(yè)，倉儲物流設(shè)施的的總吸納量降至40，000平方米，大大低于上季度的96，000平方米，市場空置率跌至0.8%，較上季度下降了0.7個百分點。
目前由業(yè)主主導(dǎo)的市場形勢導(dǎo)致潛在租戶面臨的選擇較少，因此，新的租賃交易價格顯著上漲。不過，交易量有限使得市場的成交租金增長受到抑制，較上季度增長僅為1%，為每天每平方米1.04元。
預(yù)計第四季度，良鄉(xiāng)三期項目將有20，000平方米的物業(yè)完工。鑒于去年良鄉(xiāng)二期項目推出時被全部租賃，我們預(yù)計三期項目在2012年第四季度推出時仍將滿租。盡管明年電商大面積擴租的需求將會發(fā)生轉(zhuǎn)變，但隨著高品質(zhì)物流項目的推出，市場租金將持續(xù)增長。
投資市場
受限于有限的在售物業(yè)及高漲的資產(chǎn)價格，本季度大宗資產(chǎn)交易平淡，投資者仍以自用及國內(nèi)買家為主。北京寫字樓租金在2011年的快速增長堅定了國內(nèi)外機構(gòu)投資者的信心，在今年國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展明顯放緩的前景下，北京寫字樓的租金依然保持了兩位數(shù)的增長。北京甲級寫字樓的新增供給在未來幾年相對短缺也使得業(yè)主對于資產(chǎn)繼續(xù)惜售或者對于出售價格的心理預(yù)期不斷提高，這在一定程度上影響到市場交易的活躍，在上半年幾個正在交易的項目都處于停頓階段。另外，北京優(yōu)質(zhì)購物中心的租金增長開始加快，連續(xù)保持多年的全國零售總額第一的市場需求更是吸引了投資者的目光，然而經(jīng)營良好且所有權(quán)清晰的購物中心很少有出售計劃，雖然有投資者對于位于良好位置且運營管理有待提高的項目表現(xiàn)出投資意向，但項目背后的復(fù)雜債權(quán)與債務(wù)關(guān)系讓新的投資者不斷受阻。
國內(nèi)機構(gòu)投資者借助地利與人和的優(yōu)勢，在今年大宗交易投資市場的表現(xiàn)更為激進，除去在上半年披露的重要交易外，在三季度，平安信托成功購買了位于中關(guān)村西區(qū)的中國電子大廈B座。同時，奇虎360科技有限公司購買了位于電子城國際電子總部的3#地2#樓A座及B座地上建筑，總建筑面積共約6.92萬平方米，總價款13.84億元人民幣。在寫字樓資產(chǎn)價格繼續(xù)上升的背景下，國內(nèi)與自用型買家將繼續(xù)主導(dǎo)寫字樓物業(yè)投資，購物中心的投資是有實力與運營經(jīng)驗的海外投資者在當(dāng)前的重點。另外，最近幾個季度的大宗交易多位于非核心區(qū)，因此投資者開始在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)之外尋找投資機遇。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部總監(jiān)翰德偉先生指出：“鑒于全球經(jīng)濟前景依然不明朗，以及市場上符合國際投資標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)相對缺乏，導(dǎo)致最近海外投資者相對沉寂；而國內(nèi)投資者依然看好市場前景，并積極參與收購，近期多數(shù)交易都是國內(nèi)投資者或國內(nèi)自用型客戶完成?！?來自網(wǎng)絡(luò))
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