三季度北京優質物業市場趨穩 租金穩步上漲
發布時間：2012年10月22日分享到：10月18日，世邦魏理仕發布《2012年三季度北京優質物業市場回顧及展望》報告，報告顯示，2012年第三季度，北京寫字樓市場表現平穩。優質寫字樓、零售物業空置率仍在持續下降，租金則處于平穩增長過程中，寫字樓租金環比微漲1.5%，零售物業租金也小幅上漲3.6%。此外，受土地價格上漲影響，工業物業租賃市場活躍，租金短期將保持穩定增長。
優質寫字樓空置率持續下降 租金環比漲1.5%
1.需求平穩 租金小幅上升
2012年第三季度，北京寫字樓市場表現平穩。本季度優質寫字樓平均租金為每月每平方米407.4元，較上季度上漲1.5%，為近6個季度以來租金漲幅最小季度，經過前期租金大幅上漲后，市場情緒漸趨平穩。本季度在供應不足的前提下，能源、汽車制造和食品等傳統行業公司表現依然活躍。到三季度末，北京優質寫字樓整體空值率為3.8%，較上季度小幅回落0.2個百分點。
2.新增供不足 空置率持續下降
在經歷了連續兩個季度沒有新項目落成后，2012年三季度，位于金融街的豐銘國際中心落成，為市場提供37,000平方米寫字樓面積，暫時緩解區域供應緊張的狀況，但全市供不應求的局面仍在持續，本季度市場空置率下降到3.8%，可供市場選擇的寫字樓面積越來越少。供應不足，需求保持平穩使得北京優質寫字樓平均空置率到本季度已下降至1995年以來的最低水平。自2009年開始，北京優質寫字樓供應量持續下降，同期，市場需求大幅增長，使得北京優質寫字樓整體空置率連續下降，到本季度已下降至歷史較低水平。
3. 市場吸納量漸趨平穩
2012年第三季度，北京優質寫字樓需求多來自外資公司，行業涉及制造、能源和食品等多個傳統行業。本季度戴姆勒在位于酒仙橋的頤堤港擴租了9,400平方米，成為本季度面積最大的優質寫字樓租賃交易；而雀巢公司也在頤堤港承租了3,000平方米；殼牌石油在國貿中心三期承租賃了9,100平方米；羅氏制藥租賃了位于CBD的僑福芳草地6,100平方米；中國信安國際投資集團承租了北京IFC 1,500樓面積，內、外資租戶共同支撐了第三季度北京寫字樓租賃市場需求。同時，市場整體空置率處于較低水平，可供租賃面積少，市場吸納量也趨于平穩。
4. 新增供應增加 租金將保持平穩
預計年內，北京將有13.7萬平方米寫字樓供應，新增量增加，供應吃緊的局面將有所改變，供需雙方對未來市場變化將持謹慎的態度。
零售物業市場空置率微降 租金水平緩慢上升
1. 新增供應繼續減少 整體空置率微降
2012年第三季度，只有一個優質零售物業新增，凱德Mall?太陽宮于本季度落成并開業，為市場帶來了約84,000平方米零售物業面積。隨著大部分近期新開業項目的空置面積不斷下降，北京零售物業市場整體空置率環比下降0.8個百分點至11.0%。
2. 成熟商業項目提升市場平均租金水平
受部分成熟項目優秀市場表現影響，業主積極提升項目租金，使得本季度北京優質零售物業首層租金環比上漲3.6%至每天每平方米39.4元。市級核心商圈中，王府井(600859,股吧)商圈和西單商圈優質零售物業首層租金有所上升，CBD商圈優質零售物業首層租金受區域內部分項目租金水平下降的影響整體小幅回落。
3. 年輕時尚品牌持續擴張
年輕時尚品牌持續在中國大陸地區擴張，相比于Zara、H&M和優衣庫，GAP和FOREVER 21的擴張速度表現緩慢，并且主要針對國內一線城市。GAP在北京的第六家店已于季內開業，該店位于本季度新開張的凱德Mall?太陽宮店內，而面積達2,500平方米的FOREVER 21在中國大陸地區的首家旗艦店也于本季度在北京APM正式開業。季內位于CBD的僑福芳草地也開始試營業，來自英國的時尚品牌Ted Baker在中國大陸地區的首店也正式開門迎客。
4. 未來空置率緩慢下降 租金水平緩慢上升
預計未來會有更多的項目進行租戶調整，因此未來整體空置率將會非常緩慢的下降。租戶將對成熟零售項目持續產生需求，而成熟項目對于整體租金所起的主導作用也將促使未來的租金水平緩慢上升。
工業物業租金將穩定增加
1. 工業土地價格微漲 優質工業物業租金穩定增加
2012年第三季度，北京市工業用地價格微漲。工業用地平均價格較上季度上漲0.2%，至每平方米1,889元。工業廠房與物流倉儲設施租金在本季度上升幅度分別為 0.6% 和 1.0%，至每月每平方米 53.5 和 35.7 元。本季度北京物流市場租賃中，全球國際貨運與日通國際物流在北京空港物流基地的嘉民物流倉庫各租賃了9,000平方米的面積。
2. 工業園辦公物業租賃市場活躍
本季度北京工業園辦公物業租金保持穩定增長，租金較上季度上升7.9%至每月每平方米135.5元。主要原因為上地與北京電子城(600658,股吧)工業園區辦公物業租金在需求增長的帶動下租金大幅上漲。工業園區辦公物業需求增加，得益于在過去兩年城市中心寫字樓租金大幅上漲，部分需求逐漸向城市周邊工業園辦公物業轉移。
3.工業物業租金短期將保持穩定增長
倉儲設施和工業廠房市場供應相對不足，新增供應通常在投放市場后不久即被市場吸納，同時，上述兩種物業市場幾乎沒有空置面積供市場選擇，預計租金報價將在短期保持穩定，而工業園辦公物業租金將持續上升。(來自網絡)
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