房管局發布三季度鄭州房地產市場數據報告
發布時間：2012年10月22日分享到：2012年3季度，樓市在多方對政策和市場的觀望中平穩度過，“穩價保量”成為開發企業的主要營銷策略。整體來看，鄭州房地產市場表現平穩，商品房和二手房成交量保持高位運行，房價逐步穩定。
一、2012年3季度鄭州房地產市場運行情況
1.房地產開發投資情況
據統計，2012年前3季度，全市累計完成房地產開發投資771.3億元，同比增長18.6%；商品房施工面積7543.4萬平方米，同比增長 10.8%，其中商品房新開工面積1542萬平方米，同比增長16%；商品房竣工511.1萬平方米，同比增長67%。
2012年前3季度，房地產開發企業資金到位947.2億元，同比增長20.5%。在資金來源中，國內貸款83.8億元，同比增長4.9%；企業自籌資金為445.4億元，同比增長11.1%；其它資金418.1億元，同比增長39.1%，其中定金及預收款為206.8億元，同比增長52.7%，個人按揭貸款為115.9億元，同比增長66.7%。
2.商品房交易情況
2012年3季度，全市商品房投放面積為427.76萬平方米，同比增長6.33%，環比下降23.84%；其中，商品住房投放面積為275.2萬平方米，同比下降16.19%，環比下降41.56%。全市商品房銷售面積為417.43萬平方米，同比增長75.05%，環比增長24.34%；其中，商品住房銷售面積為376.59萬平方米，同比增長94.8%，環比增長23.31%。全市商品房銷售均價為6398元/平方米，其中商品住房銷售均價為 5773元/平方米。
2012年3季度，市區商品房投放面積為311.96萬平方米，同比增長11.74%，環比下降20.70%；其中，商品住房投放面積為175.49萬平方米，同比下降18.15%，環比下降47.01%。市區商品房銷售面積為298.79萬平方米，同比增長65.58%，環比增長32.25%；其中，商品住房銷售面積為264.41萬平方米，同比增長90.35%，環比增長17.37%。市區商品房銷售均價為7375元/平方米，其中商品住房銷售均價為 6628元/平方米。
3.二手房交易情況
2012年3季度，全市二手房交易面積為94.71萬平方米，同比增長21.33%，環比增長39.55%；其中，二手住房交易面積為91.96萬平方米，同比增長23.11%，環比增長40.25%。全市二手房交易均價為4825元/平方米；其中，二手住房交易均價為4715元/平方米。
2012年3季度，市區二手房交易面積為74.58萬平方米，同比增長39.25%，環比增長40.74%；其中，二手住房交易面積為72.62萬平方米，同比增長41.73%，環比增長42.14%。市區二手房交易均價為5577元/平方米；其中，二手住房交易均價為5448元/平方米。
4.保障性住房完成情況
截至2012年9月底，全市保障性住房已開工建設51999套，占省定任務量的103.14%。其中，經濟適用住房新開工13107套、廉租住房新開工3075套、公共租賃住房新開工32516套、棚戶區改造開工建設3301套。
5.房屋抵押完成情況
2012年3季度，全市完成各類房地產抵押登記面積804.71萬平方米，完成抵押登記金額358.4億元，其中，市區完成各類房地產抵押登記面積565.08萬平方米，完成抵押登記金額280.65億元。
6.房屋租賃情況
2012年3季度，鄭州市新增非住宅租賃管理面積460萬平方米，累計完成619.7萬平方米。2012年3季度，鄭州市房屋租賃價格總體呈上升趨勢。據市場調查，9月底和1月份相比，商鋪租賃價格平均上漲15%，住宅租賃價格平均上漲13%；與6月份相比，商鋪租賃價格平均上漲7%，住宅租賃價格平均上漲5%。
二、2012年3季度鄭州房地產市場特點
1.市區非住宅投放增量明顯
3季度各月，市區商品房投放面積分別為73.39萬平方米、116.15萬平方米、122.42萬平方米，呈現逐月增長的態勢；其中，商品住房投放面積分別為43.96萬平方米、94.8萬平方米、36.73萬平方米，商品住房投放量有所減少。3季度，非住宅投放量迅速提升，市區非住宅投放面積達到 136.47萬平方米，同比增長110.7%，環比增長119.37%；尤其是9月份鄭東新區大量商業地產項目集中入市，使當月市區非住宅的投放量達到 85.69萬平方米，創下單月非住宅投放量的最高值。借著鄭州新客運東站投入運營的東風，鄭東新區的寫字樓和商鋪繼CBD內外環之后，進入了又一個集中上市期。3季度，鄭東新區商業用房投放面積共計10.17萬平方米，同比增長141.43%，環比增長61.20%；辦公用房投放面積39.53萬平方米，同比增長262.71%，環比增長599.17%。
2.商品房銷售保持高位狀態
3季度，降息、降低準備金率等政策在一定程度上吸引了部分購房者，不僅釋放了一批剛性需求，還有一部分改善型需求也逐步入市，房地產市場逐步進入平穩階段。7、8、9月份，市區商品房銷售面積分別為101.01萬平方米、99.56萬平方米、98.21萬平方米；其中，商品住房銷售面積分別為92.14 萬平方米、87.77萬平方米、84.49萬平方米。可以看出，3季度各月份的銷量相差不大，呈現淡季不淡、旺季平穩的行情，保持了今年3月份以來的市場活躍態勢。從區域看，3季度，中原區、二七區、金水區、鄭東新區的商品房銷售面積分別為59.26萬平方米、56.45萬平方米、54.60萬平方米、 51.15萬平方米，各行政區域間銷量相差不大，房地產市場更具均衡性。
3.商品房價格逐步穩定
針對上半年市區商品房和商品住房價格連續上漲，鄭州市房管局在8月中旬召集部分在售項目及下半年計劃銷售項目的開發企業召開座談會，表示嚴格執行商品住房明碼標價及價格變動備案制度。制度落實后收到了良好的效果，8月份，市區商品房銷售均價為7337元/平方米，較7月下降132元/平方米，商品住房銷售均價為6523元/平方米，較7月下降331元/平方米；9月份，市區商品房銷售均價為7318元/平方米，較8月下降19元/平方米，商品住房銷售均價為6491元/平方米，較8月下降32元/平方米。同時，經濟適用住房銷量的增加，也對房價起到一定平抑作用。數據顯示，3季度，經濟適用住房備案 44.21萬平方米，同比增長290.89%，環比增長84.13%，其在住宅銷量的比重為16.72%，較去年同期提高8.58個百分點，較上季度提高 6.06個百分點。商品房和商品住房價格的回落，符合國家目前對房地產市場的總體要求，有利于我市房地產市場的平穩發展。
4.非住宅庫存量首超商品住房
今年以來，非住宅投放量快速增加，銷量卻較為平淡，使得非住宅的累計可售面積居高不下。截止9月底，市區商品房累計可售面積772.86萬平方米，同比增長24.34%，較6月底增長1.8%；其中，商品住房累計可售面積362.62萬平方米，同比下降5.19%，較6月底下降19.34%，這是自 2011年3月份市區限購以來商品住房累計可售面積首次出現同比下降。與此相對應的，9月底，非住宅累計可售面積達到410.24萬平方米，同比增長 71.58%，較6月底增長32.57%，創下歷史最高值，占到商品房累計可售面積的53.08%，庫存首次超過商品住房。若按今年前9個月非住宅的月銷量均值計算，目前市區的非住宅累計可售面積可銷售44.5個月，庫存壓力很大。
5.二手房市場成交較為活躍
受到商品房市場成交平穩高位運行的傳導效應，3季度，市區二手房市場也漸趨活躍，扭轉了今年上半年二手房市場同比下降的局面。3季度各月二手房的成交量分別為22.2萬平方米、25.84萬平方米、26.55萬平方米；其中，二手住房的成交面積為21.81萬平方米、25.36萬平方米、25.46萬平方米。3季度各月二手房的成交均價分別為5580元/平方米、5545元/平方米、5607元/平方米；其中，二手住房的成交均價分別為5428元/平方米、5458元/平方米、5456元/平方米，二手房成交價格表現得也較為穩定。
6.縣區房地產市場漸趨旺勢
今年，房地產市場回暖是從一線城市傳遞到二三線城市，從城市傳遞到縣區。3季度，鄭州各縣(市)的房地產市場成交漸趨活躍，同比、環比均出現一定量的增長，同時表現出商品住房銷量增幅快于商品房、商品房市場銷售回暖早于二手房的態勢。3季度，商品房銷售面積為118.64萬平方米，同比增長 104.5%，環比增長8.06%；其中，商品住房銷售面積112.18萬平方米，同比增長106.17%，環比增長40.0%；二手房成交面積 20.13萬平方米，同比下降17.84%，環比增長35.3%；其中，二手住房成交19.34萬平方米，同比下降17.55%，環比增長33.58%。
三、2012年4季度鄭州房地產市場走勢
在樓市傳統旺季“金九銀十”的9月份，鄭州樓市并未“沖高”，表現得“不溫不火”，市場活躍度并不如預期。時值年底，大多開發企業年度銷售任務完成情況不錯，大規模促銷的可能性不大；再加上四季度首套房貸利率有可能上浮，將抑制剛需購房者的購房需求，因此4季度鄭州房地產市場銷售不容樂觀。
1.投放方面
今年鄭州樓市的活躍度攀升，開發商資金回籠情況好轉，開發投資意愿提高，新項目入市、后續項目加推的節奏仍會保持，這也會在一定程度上增加庫存量。
2.需求方面
在經濟全球化的今天，輸入型通脹對中國宏觀面的影響不可忽視，人們對未來房價上漲表示出擔憂，購房者入市緊迫感增強。但目前銀行信貸額度趨緊，房貸優惠幅度減少，審批期限及審核要求有所提高，也會影響到消費者的支付能力和購房行為。
3.價格方面
目前樓市以價換量已經基本結束，個別開發商推出的優惠活動也多是營銷手段，實質折扣力度有限。預計4季度的房價將會延續3季度的平穩態勢，不會有太大波動。
四、有關建議
1.對政府的建議
在繼續執行國家的房地產調控政策的同時，密切關注鄭州房地產市場變化，特別對非住宅市場累計可售面積較高的情況給予重視，建議相關部門應對城市綜合體和大型商業地產項目在全市范疇內統一規劃，把握開發總量，避免造成開發的盲目性。在金融支持方面，建議加大對駐鄭各商業銀行的協調力度，減少審批環節、縮短放款時間，支持首套自住、合理改善等剛性需求。
2.對開發企業的建議
開發企業要冷靜判斷市場形勢，緊跟市場，時刻調整自己的開發節奏以及上市產品的類型，并根據周邊同質項目和置業者的預期價格，理性確定商品房價格。同時，在原有營銷模式效果不佳下，應根據市場變化需要，適時進行營銷手段的創新、調整和嘗試。
3.對消費者的建議
目前我市房價走勢相對較為穩定，置業者可根據自身經濟能力和需求選擇合意的住房。隨著鄭州“兩環十七放射”的推進和“三環快速化”工程的實施，將帶動城市周邊和“六城十組團”的發展，其物業的升值潛力也值得關注。(來自網絡)
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