房地產調控的不變與變
發布時間：2012年10月19日分享到： 國務院總理溫家寶近日表示，房地產調控依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖，調控將更加注重市場和法制手段。通過蛛網博弈推演平臺，我們認為，經濟下行壓力和地方財政壓力助推房地產調控方式轉變。（北京寫字樓租售中心）一、土地市場先于樓市回暖？
國家統計局發布昨日發布的數據顯示，9月在監測的70個城市中，與8月相比，房價價格下降的有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%.2012年1-9月份，全國房地產開發投資51046億元，同比名義增長15.4%增速比1-8月份回落0.2個百分點。
與此同時，2012年第三季度，北上廣深四個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元，環比第二季度大漲355.7%，而第三季度住宅土地溢價率高達23.12%，達到了2011年調控后的最大值。土地市場回暖趨勢似乎超出市場預期，這或給房地產調控帶來一定壓力，鑒于此，國土部表示全國土地市場未現回暖壓力，而杭州更是出臺新政規定，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，'從零開始'競投配建安置用房或保障性住房面積。
我們認為，在房地產市場尚未明顯回暖的情況下，土地市場成交回升或主要出于兩方面的原因：一方面，自2011年調控以來房企拿地謹慎，一直出于去庫存化的階段，通過長時間特別是今年以來回暖的趨勢，房企庫存壓力得到釋放，資金鏈壓力緩解，因此拿地意愿有所回升。另一方面，在國家調控下，地方政府面臨較大財政壓力，賣地換工資的沖動不斷增強，在此情況下，地方政府推地規模也有所增大。
二、調控方式有待轉變
從當前的形勢和溫總的表態來看，房地產市場調控放松仍將保持收緊的狀態。但經濟下行壓力和地方財政壓力也將促使調控的方式和手段出現變化，并推動相關改革提速。
從利益動機來看，地方政府要增收，地產商要賺錢，中央政府要靠投資拉動增長，征收房產稅似乎已是大勢所趨。有消息稱廣深等多地存量房信息系統已經建成，隨著信息系統的聯網和完善，不僅房產稅、物業稅和遺產稅等其他稅種的征收都將具備數據基礎。隨著房產稅的推出，未來政府或放開中高檔住宅市場，在滿足高端購買力的同時，征收重稅調節市場供求關系。伴隨著房地產市場去庫存化和調控手段市場化轉變，市場化調控體制下的房地產投資有望正?；厣洕鸬嚼瓌幼饔?。而地方政府通過征稅改善財政收入，并提取一定比例資金補貼保障性住房建設，解決保障房面臨的資金難題。
長遠來看，房產稅的推出必將加快土地改革的破局。各地農地違規入市現象日盛，深圳已經開始試點小產權房轉正，從利益的角度來看，小產權房可通過在土地利益上給予政府一定補償的方式來獲得轉正資格。此外，農村土地確權頒證后的農地交易和管理制度改革也值得期待。廣東梅州以展開相關試點。農民在宅基地和土地承包經營權在確權后可以通過土地交易市場將土地產權或管理權進行抵押貸款，在不失去土地的前提下，也可以將土地經營權變成抵押品，在市場上流轉獲得貸款資金，下一步甚至可以考慮資本化、證券化，保留農民對土地的"長久收益權"，以此鼓勵其安心進城轉型為新型城鎮居民。推動二三線城市及小城鎮的發展，拉動國內消費需求。另一方面，土地產權或使用權通過交易市場或更趨集中，土地價值或更加凸顯并帶動農業規?；同F代化經營，給相關行業帶來機會。
綜合來看，經濟下行壓力和地方財政壓力助推房地產調控方式轉變。根據行為分析，政府當前重中之重就是保就業維穩。加上經濟轉型需要，預期更多優惠政策將扶持軟件行業，從而使其承托就業大軍。(來自網絡)
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