供求嚴重失衡將回暖 商業地產"抗寒"進行時
發布時間：2009年12月14日分享到：
外部承受全球金融危機的沖擊，內部面臨供需嚴重失衡的困局，與火爆的住宅市場相比，中國商業地產市場仍在冬季徘徊。然而，“只顧低頭開發，不顧抬頭看天”依然是商業地產開發商們的生存現狀。當“商住倒掛”已成不爭事實之時，行業應該深思，2010年，商業地產將面臨何種政策以及市場環境？商業地產真正的競爭力何在？危機過后，商業地產又將迎來怎樣的發展機遇？
商業地產“抗寒”進行時
2009年，商業地產的日子并不好過。
在很多人認為全球快走出金融危機之時，“迪拜危機”又來了，這個倚重商業地產筑起的奢華王國，在獲得超速發展的同時累積了巨大風險，最終陷入債務危機，也為中國商業地產提了個醒。
“迪拜危機，給我們的警示就是它的發展太熱，我們在這個時候要保持冷靜，商業地產不要再盲目地加大投資。”12月5日，在2009年第十一屆CIHAF中國住交會“中國城市與商業地產發展論壇”上，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示。
當日，來自商務部流通產業促進中心、國務院發展研究中心、中國人民大學、中國城市商業網點建設管理聯合會等機構的政府官員、專家學者與來自全國各地的地產運營商齊聚中國住交會，就目前中國商業地產出現的問題、發展中的難點，以及2010年商業地產可能面臨的環境、發展趨勢等話題共同探討城市與商業如何協調發展。
現狀：供求嚴重失衡
“今年的商業地產和住宅地產在7、8月以前，走出了一個完全不同的行情，冰火兩重天，住宅地產紅紅火火，而商業地產并不令人滿意，甚至還處于低迷狀態。”任興洲表示。
的確如此，從今年2、3月份開始，住宅市場走向火爆，銷售增長速度極快，到了4、5月份以后更是井噴式放量。據任興洲介紹，數據顯示，今年1~10月份全國的住宅銷售面積是6.64億平方米，且不僅銷售增長速度快，商品房的價格漲的也很高，10月份70個大中城市的商業住宅房屋銷售價格同比上漲了3.9％，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的漲幅更是遠遠高于這個數據，甚至有些地方價格高出2007年整體價格，創造了近年來的價格最高點。
和火爆的住宅相比，商業地產普遍低迷。“今年1~6月份，全國31個主要城市有一半左右城市的商業地產銷售處于下降狀態，部分城市的商業地產銷售面積甚至下降了30％。上海浦東上半年的寫字樓租金下降了11％，廣州寫字樓的租金跌到了2005年的水平。”任興洲介紹。
然而，資本對于商業地產的熱情并未因市場困境而變化。以上海為例，上海統計局數據顯示，上海寫字樓今年前7個月投資103.8億元，增長8％，增幅大于商品住宅投資的6.2％。第一太平戴維斯也預計，今年下半年上海約有50萬平方米新增供應。值得注意的是，今年上半年需求才僅為1.2萬平方米。
非理性開發暴露出的一個重要問題就是食量過大但是消化能力有限，導致后期經營風險。在中國人民大學商學院教授、博士生導師黃國雄看來，目前中國商業地產發展“有機會也有風險，有規模也有泡沫”，問題的根源在于脫離了市場的需求。他表示：“有些省會城市一口氣提出要構建4個商業地產項目，200萬的人口，建四五個大型商業設施，規模是不合理的。這些問題反映出商業地產的發展確實存在著泡沫。”
事實上，“供大于求”已然成為中國商業地產普遍存在的現象，在危機背景下，供求失衡的矛盾亦日益凸顯。
任興洲亦指出，目前商業地產的低迷與商業地產供應有很大關系。這些年來前一輪經濟的快速發展，使得每一個行業都或多或少有泡沫的存在，商業地產也不例外。大量供給在經濟高速發展時感覺不出來，一旦經濟下滑回調的時候，商業地產供大于求的形勢就開始顯現。
她同時認為，商業地產增速緩于住宅地產，背后有著非常深刻的原因，首先，商業地產和實體經濟緊密相連，在全球經濟衰退的情況下，投資者變得相對謹慎；其次，差異還表現在商業地產的通脹保值功能和住宅不一樣，由于對未來的通脹預期，住宅被賦予了投資保值、規避風險的功能，所以很多人已不是在買房子，而是在做金融投資，帶動了住宅高速增長，而商業地產這一功能比較弱；再次，北京、上海等一線城市商業地產供大于求的局面并未改變；最后是政策原因，政策是重要推手，推動了住宅地產的發展，但是對商業地產而言，卻沒有那么多的優惠政策。
全國政協委員、商務部原部長助理黃海表示，改革開放以后，商業多元化確實給我國市場帶來了生機和活力，但是也出現了一些問題，特別是在上世紀90年代中期，商業網點特別是大型商業設施盲目建設問題比較突出，引起了社會廣泛關注。2000年開始，城市商業網點規劃即在研究制定中，2006年規劃條例被國務院列入了一類立法規劃，一旦通過隨時可以發布，但是很遺憾直到現在這個條例一直沒有出臺。
不過，黃海透露，目前商務部仍在積極地推進商業網點規劃，國務院法制辦也在積極協調，有望明年出臺。
預期：2010年或將回暖
2010年商業地產將面臨什么樣的環境？這成為懸在眾多開發商心頭上待解的謎團。或許，經歷了今年的蟄伏，明年商業地產或將迎來發展新機遇。
黃海分析認為，我國的商業還將持續快速發展，商業地產在相當長的時期中仍然有比較大的需求，“今年我國消費品零售總額和去年相比，增長了15.5％左右，我們判斷明年商業肯定要高于今年的增長率，估計明年增長率將高于16％，這樣就給商業地產帶來了很大的需求。”
在談及2010年宏觀經濟形勢及對商業地產的影響時，任興洲也指出，從今年的一系列積極因素來看，今年“保八”的任務已經毫無問題，整個經濟持續穩定發展的勢頭非常明顯，按明年經濟的增長態勢和動力格局分析來看，情況要總體好于今年，而這樣的經濟形勢也有利于實體經濟和商貿流通領域的發展和回升。
“此外，消費的穩步增長，有利于批發零售業的發展，進而也有利于跟批發零售相關的地產的發展，而寬松的貨幣政策和財政政策也有利于整個商業零售業的發展，進而影響到商業地產逐步復蘇和回升。”任興洲表示。
21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文則認為，目前出現的“住商倒掛”只是短暫現象，隨著中國經濟不斷上升，必將刺激商業地產價格再次提升。“目前商業地產價格相對較低，而拿地、建設以及銷售成本偏高，因而從理性角度看，商業地產價值應該被低估了”。
在普遍利好的論調下，就各級政府以及開發商而言，如何走出商業地產的寒冬？專家建議應根據城市實際需求，理性規劃、合理進行結構調整。商務部流通產業促進中心副主任徐敏表示，商業是城市發展的基礎，一個城市的商業和它的設施相互結合和相互滲透到了非常密切的程度，商業物業的開發以及如何按照商業發展規律的要求去建設，已成為我們目前面臨的重要課題。
對此，黃國雄認為，要了解城市構成、運行規律，合理安排各種商業業態的搭配，如市中心、社區中心、商務街、小商品市場多層次結合，“有力、有度、有效、有序”地發展中國商業地產經濟。
任興洲也表示，如今商業地產市場仍處于調整之中，在這種情況下，商業地產要做的是理性規劃、市場整合、結構調整，如科學發展專業性商鋪、城市綜合體、購物中心和組團式商業等。“商業地產要利用這樣一個機會進行結構調整，特別是對投資結構、投資節奏要有所控制。目前商業地產供大于求，因此要控制投資，讓整個供求關系處于相對合理的水平上。”
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