卓越置業(yè)"遭遇資金鏈緊張問(wèn)題" 賣(mài)寫(xiě)字樓助資金回流
發(fā)布時(shí)間：2012年05月03日分享到： 自2010年11月啟動(dòng)全球招租以來(lái)，位于深圳福田CBD中間區(qū)南部的杰出世紀(jì)中間1號(hào)樓不斷只租不售，但本年3月，杰出世紀(jì)中間賣(mài)樓的音訊在業(yè)界傳開(kāi)。(北京寫(xiě)字樓租售中心)
一個(gè)月前，杰出世紀(jì)中間1號(hào)樓開(kāi)端對(duì)外發(fā)賣(mài)，以超越7萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，刷新了深圳近年來(lái)貿(mào)易寫(xiě)字樓成交的最高單價(jià)記載。杰出集團(tuán)借此取得發(fā)賣(mài)回款超越5億元。在此之后，杰出集團(tuán)因“缺錢(qián)”而不得已賣(mài)樓的傳言開(kāi)端在業(yè)界延伸開(kāi)來(lái)，不少深圳業(yè)界人士紛繁猜想杰出能夠遭遇資金鏈嚴(yán)重問(wèn)題。但杰出集團(tuán)對(duì)此透露表現(xiàn)，資金鏈嚴(yán)重的說(shuō)法是惹是生非，真正的緣由是公司調(diào)整貿(mào)易項(xiàng)目租售比例，維系大客戶關(guān)系。
但近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，杰出集團(tuán)本年少有項(xiàng)目面市，在售項(xiàng)目發(fā)賣(mài)回款乏力，再加上下一年上半年有12億信任債權(quán)集中到期，公司資金面對(duì)壓力。
世紀(jì)中間賣(mài)樓單價(jià)7萬(wàn)元
本年3月，市場(chǎng)上不時(shí)傳來(lái)杰出世紀(jì)中間1號(hào)樓進(jìn)行發(fā)賣(mài)的音訊，而自2010年11月該中間啟動(dòng)全球招租以來(lái)，不斷只租不售。
公開(kāi)材料顯示，杰出世紀(jì)中間位于福田CBD南區(qū)東南，西鄰深圳會(huì)展中間，由杰出集團(tuán)與皇崗村當(dāng)局結(jié)合開(kāi)拓，總修建面積到達(dá)43萬(wàn)平方米，是當(dāng)前福田CBD集寫(xiě)字樓、貿(mào)易、酒店等于一體的綜合體項(xiàng)目，共有4座塔樓，兩邊各自擁有兩棟塔樓物業(yè)產(chǎn)權(quán)。世紀(jì)中間1號(hào)樓產(chǎn)權(quán)為杰出集團(tuán)一切，為66層超甲級(jí)寫(xiě)字樓，總高度280米，是當(dāng)前深圳中間區(qū)第一高樓。
因?yàn)榈靥廃S金地段，升值潛力較高。自本年3月中旬，開(kāi)端由租轉(zhuǎn)售以來(lái)，杰出世紀(jì)中間1號(hào)樓售價(jià)飆升到7萬(wàn)元/平方米，一舉刷新了近年來(lái)深圳福田中間區(qū)寫(xiě)字樓成交單價(jià)記載。而當(dāng)前，深圳福田CBD的寫(xiě)字樓均勻售價(jià)也僅在5萬(wàn)元~6萬(wàn)元/平方米之間。
據(jù)記者從杰出集團(tuán)調(diào)查到，杰出世紀(jì)中間1號(hào)樓執(zhí)行整層發(fā)賣(mài)，當(dāng)前已發(fā)賣(mài)2萬(wàn)多平方米，發(fā)賣(mài)均價(jià)為58000~78000元/平方米。關(guān)于賣(mài)樓的緣由，杰出集團(tuán)相關(guān)人士透露表現(xiàn)，杰出世紀(jì)中間1號(hào)樓只是局部發(fā)賣(mài)，不會(huì)悉數(shù)出售。以租為主，出售少數(shù)物業(yè)吸引實(shí)力較強(qiáng)的客戶，為進(jìn)行“散售貿(mào)易物業(yè)+持有運(yùn)營(yíng)”的超甲級(jí)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)形式的探究立異。
雖然如斯，杰出集團(tuán)賣(mài)寫(xiě)字樓的音訊震動(dòng)了業(yè)界。在外界看來(lái)，杰出集團(tuán)在福田CBD擁有杰出時(shí)代廣場(chǎng)一期、二期，杰出大廈、杰出世紀(jì)中間等高端寫(xiě)字樓貿(mào)易項(xiàng)目，其房錢(qián)收益早已翻番，一次性發(fā)賣(mài)無(wú)疑是“殺雞取卵”。
業(yè)界所遍及以為，跟著福田CBD可供開(kāi)拓的寫(xiě)字樓地盤(pán)日漸稀少，潛在供給較弱，持有運(yùn)營(yíng)房錢(qián)上漲潛力宏大。而另一方面賣(mài)樓自身也惹起業(yè)界對(duì)杰出集團(tuán)資金鏈嚴(yán)重的擔(dān)憂，對(duì)貿(mào)易地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，賣(mài)樓究竟是“一錘子”的生意，不克不及構(gòu)成不變的現(xiàn)金流。
對(duì)此，綜合開(kāi)拓研討院旅行與地產(chǎn)研討中間主任宋丁以為，當(dāng)前貿(mào)易地產(chǎn)由售轉(zhuǎn)租是行業(yè)趨向，假如目前進(jìn)行發(fā)賣(mài)，能夠是開(kāi)拓商面對(duì)資金鏈問(wèn)題。
“能夠是開(kāi)拓商猜測(cè)到本年貿(mào)易寫(xiě)字樓的價(jià)錢(qián)到了一個(gè)階段性極點(diǎn)，這時(shí)分不出貨，下一年能夠沒(méi)有出貨的機(jī)遇。”眾夏地產(chǎn)總司理助理林曉華透露表現(xiàn)。其還以為，本年房屋市場(chǎng)疲軟，杰出集團(tuán)一些項(xiàng)目還沒(méi)有上市，要維持公司必然的發(fā)賣(mài)收入，就只要變賣(mài)貿(mào)易項(xiàng)目。但針對(duì)杰出集團(tuán)資金嚴(yán)重的說(shuō)法，林曉華透露表現(xiàn)，杰出手中還有必然存貨，前期資金壓力不大。
杰出資金鏈或承壓
實(shí)踐上，自從2011歲尾以來(lái)，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求放緩，房錢(qián)程度增幅回落，寫(xiě)字樓成交價(jià)錢(qián)遭到壓制，開(kāi)拓商單靠房錢(qián)取得的現(xiàn)金開(kāi)端削減。
在此之下，作為在深圳CBD擁有最多寫(xiě)字樓項(xiàng)目標(biāo)杰出集團(tuán)資金鏈能否已呈現(xiàn)嚴(yán)重場(chǎng)面？
眾所周知，貿(mào)易地產(chǎn)因?yàn)殚_(kāi)拓周期長(zhǎng)，資金需求大，與房屋項(xiàng)目比擬，對(duì)開(kāi)拓商運(yùn)營(yíng)治理形式要求更高。
普通說(shuō)來(lái)，國(guó)內(nèi)貿(mào)易地產(chǎn)遍及采用兩種形式，一是房屋、貿(mào)易并存形式，二是“以售養(yǎng)租”形式，即為“局部出售+持有”運(yùn)營(yíng)形式，將貿(mào)易地產(chǎn)的局部產(chǎn)權(quán)賣(mài)給消費(fèi)者，然后運(yùn)作地產(chǎn)商本人持有的局部產(chǎn)權(quán)。
據(jù)杰出集團(tuán)人士引見(jiàn)，近五年杰出在貿(mào)易地產(chǎn)的發(fā)賣(mài)收入曾經(jīng)到達(dá)了總發(fā)賣(mài)收入的40%~50%。在一線城市中已開(kāi)拓和參加開(kāi)拓的貿(mào)易地產(chǎn)修建面積曾經(jīng)超越100萬(wàn)平方米，其貿(mào)易項(xiàng)目持有運(yùn)營(yíng)面積的比例大約在15%左右，其他多以發(fā)賣(mài)為主，但也會(huì)依據(jù)分歧地段的貿(mào)易項(xiàng)目恰當(dāng)添加到20%。
杰出集團(tuán)方面回應(yīng)稱，當(dāng)前杰出集團(tuán)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，資金鏈平安，本年第一季度項(xiàng)目已認(rèn)購(gòu)逾18億元。
2008、2009年，杰出集團(tuán)兩度赴港上市均“鎩羽而歸”，公司的分析是，因?yàn)橥顿Y者對(duì)股價(jià)估值不高，股票刊行認(rèn)購(gòu)不睬想，杰出決議拋棄上市。
在上市融資夢(mèng)被割斷之后，杰出集團(tuán)在房地產(chǎn)信任等范疇開(kāi)端募集項(xiàng)目資金。
自2010以來(lái)，杰出集團(tuán)經(jīng)過(guò)華寶信任、江蘇信任、外貿(mào)信任、中誠(chéng)信任等提議多只房地產(chǎn)信任。為開(kāi)拓位于長(zhǎng)沙和東莞的湛藍(lán)系列項(xiàng)目，杰出集團(tuán)于本年初又新發(fā)了約3個(gè)億的信任融資。
但上述信任融資均屬于中短期信任債權(quán)。據(jù)財(cái)匯金融剖析平臺(tái)計(jì)算，杰出信任債權(quán)行將于2013年上半年集中到期，總規(guī)劃約為12億元左右。
杰出集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)拓開(kāi)端不斷接納房屋、貿(mào)易并存的形式。除了在深圳擁有較多貿(mào)易寫(xiě)字樓項(xiàng)目以外，當(dāng)前在售的房屋項(xiàng)目包羅位于大亞灣西區(qū)的東部湛藍(lán)海岸、長(zhǎng)沙湛藍(lán)海岸、東莞湛藍(lán)城邦等項(xiàng)目，其可售房屋項(xiàng)目并不多。
林曉華以為，沒(méi)有太多的可售房屋項(xiàng)目，開(kāi)拓商現(xiàn)金流需求發(fā)賣(mài)回款來(lái)維持運(yùn)營(yíng)，“手上有什么貨就賣(mài)什么貨”。
上一年，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，大亞灣樓市異常冷落。杰出在大亞灣東部湛藍(lán)海岸項(xiàng)目發(fā)賣(mài)上也不斷不睬想。
為回籠資金，杰出本年加大了降價(jià)發(fā)賣(mài)力度。3月，位于東莞的杰出湛藍(lán)城邦就推出一批優(yōu)惠特價(jià)房，發(fā)賣(mài)均價(jià)4500元/平方米，只需首付5萬(wàn)元，而該項(xiàng)目此前的均價(jià)為5500元/平方米。
據(jù)高力國(guó)際此前發(fā)布的計(jì)算數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓存量本年將到達(dá)287.8萬(wàn)平方米，將來(lái)超高層寫(xiě)字樓將進(jìn)入集中迸發(fā)階段，開(kāi)拓商面對(duì)的寫(xiě)字樓發(fā)賣(mài)和租賃壓力日漸加大。
對(duì)此，宋丁剖析以為，杰出單靠貿(mào)易項(xiàng)目房錢(qián)往返收資金，現(xiàn)金流情況會(huì)很弱，當(dāng)其他項(xiàng)目需求很多資金時(shí)，公司發(fā)賣(mài)回款則成首要支撐。
依據(jù)方案，將來(lái)五年，杰出在全國(guó)的商務(wù)物業(yè)的開(kāi)拓量近300萬(wàn)平方米，當(dāng)前正在建立的有深圳上梅林綜合體項(xiàng)目、后海寫(xiě)字樓項(xiàng)目以及我們與金地、大百集合作開(kāi)拓的深圳崗廈項(xiàng)目、上海杰出·世紀(jì)中間、青島杰出·世紀(jì)中間、青島膠南金融廣場(chǎng)等。(來(lái)自網(wǎng)絡(luò))
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