北京東二環最大爛尾樓易名“中匯廣場”高調入市開始招租
發布時間：2009年12月11日分享到：
被業內稱為東二環最大爛尾樓的華普中心Ⅰ段寫字樓，在擱置3年之后，近日易名為“中匯廣場”并開始招租，這意味著華普集團欲借殼湖北武昌魚股份有限公司謀求地產上市融資擴張之路暫時告一段落。
■ 武昌魚公司忍痛割愛
盡管滬市上市公司600275的股票名稱仍然為湖北省武昌魚股份有限公司（以下簡稱武昌魚公司），但就公司大股東以及主營業務來說，其實質早已更換為一家北京地產公司。
武昌魚公司10月26日出爐的三季報顯示，前三季度實現營業收入2539萬元，同比增長近342%。對此，武昌魚公司表示業績增長源于中地經紀公司租賃收入增長。中地經紀公司是北京中地房地產開發有限公司(以下簡稱北中地)的關聯公司，而北中地正是武昌魚公司的控股子公司。
從其財務報表上營業成本、稅金、管理費用等各項指標來看，武昌魚公司的業務均圍繞北中地展開。
但最近公布的一則消息卻透露北中地的去留已經成謎。11月9日，武昌魚公司發布重大重組進展公告稱，關于向控股股東華普集團出售北中地的事宜正在報有關部門申請受理。
對于調整后的方向，武昌魚公司管理層表示，公司對現有的物流管理及農業資產加大了整合力度。
在將該公司原有的農業業務荒廢了5年之后，武昌魚公司為何重操舊業？而投資地產的回報率遠高于農業漁業，況且其控股子公司北中地還擁有一塊令業界羨慕的黃金地段。
資料顯示，北中地的主要資產為華普中心Ⅰ段、Ⅱ段、Ⅲ段項目用地。華普中心位于北京黃金地段東二環與平安大街交匯處，其中Ⅰ段建筑體量高達12萬平方米，是東二環核心地段華普中心中位置最好、建筑規模最大的塊地，主要規劃為甲級寫字樓。以其附近朝陽門SOHO、悠唐等現有項目價格水平來估價，華普中心Ⅰ段的單價至少為4萬—5萬元/平方米左右，其總值約高達50億—60億元。
但是事實上，早在今年5月8日，武昌魚公司董事會即已通過了出售北中地這一方案。
■ 華普的資本騰挪術
可是當初，華普旗下的地產業務借殼上市卻繞了一個大大的圈子。
2002年7月，華普集團與A股上市公司武昌魚公司原大股東武昌魚集團簽訂協議，武昌魚集團將其持有的武昌魚公司29%的股權以每股3.03元的價格轉讓給華普集團，總轉讓價款2.15億元。此次轉讓后，武昌魚集團仍保留了部分股權，但已經讓出了控股地位，華普集團成了武昌魚公司第一大股東，順利鋪開了旗下地產業務的上市之路。
2002年9月，由華普集團一手導演，武昌魚公司以2.93億元從華普集團手中購入了北中地51%的股權。
然而北中地負債率高達90%，面臨錢糧不足的局面。
為此，武昌魚公司就將投資重點放在北中地上，同時幾乎荒廢了原有漁業業務，而北中地在接下來兩年并未為武昌魚公司帶來多少收益，導致上市公司武昌魚公司2004年遭遇虧損。由于證監會規定上市公司連續兩年虧損便會被警告，為避免這一點，據知情人士透露，2005年武昌魚公司原大股東武昌魚集團幾乎自掏腰包，幫助武昌魚公司扭虧為盈。
但2006年武昌魚公司仍然虧損，武昌魚集團急于離場，最終華普集團以每股1.78元的價格受讓了武昌魚集團持有的1.21億股，這一價格比4年前低了41%，武昌魚集團低價清倉。至此，華普集團共持有45.13%的股權，進一步鞏固了其第一大股東的地位。
與此同時，華普集團又主導將北中地另外46%的股權賣給了武昌魚公司。至此，華普集團幾乎將北中地全部裝入武昌魚公司。
一般而言，借殼上市后，地產公司無疑如虎添翼，其融資擴張勢在必然，但華普集團入主武昌魚公司多年來基本處于虧損，且摒棄原有業務而將重心放在地產上，最終回報卻不盡如人意，反而加劇了武昌魚公司的資金緊張態勢。尤其是武昌魚公司為購入北中地花費的資金已經超出了華普集團收購武昌魚公司，這客觀上讓華普集團享受了免費吃“魚”的過程，同時也耗盡了武昌魚公司的家底。
為此，北中地引入戰略合作者進行融資，即香港瑞安集團與JP摩根設立的子公司北京中天宏業房地產咨詢有限責任公司（以下簡稱中天宏業）。
但當時北中地的主要資產標的物即為尚未開發的華普中心Ⅰ段，簡單說來，華普中心Ⅰ段開始扮演一個“抵押物”的角色，不過沒想到的是，后來這一角色悄悄發生了改變。
■ 誰是犧牲品？
當時，中天宏業和北中地簽訂了《房地產策略投資協議書》。根據協議，中天宏業將向華普中心大廈項目定向投資11.10億元資金，在中天宏業第一筆金額支付后的1年內，北中地應將華普中心大廈銷售款中不低于12.38億元作為投資優先回報支付給中天宏業；最終北中地應將華普中心大廈銷售款中不低于17億元作為投資優先回報支付給中天宏業，超過部分北中地和中天宏業按80:20的比例進行分配。該合同已于2006年6月生效并開始履行。
同時，該協議中還有一條有爭議性的規定：合同雙方均有權以辦公場所不低于1.5萬元/平方米、商業場所不低于1.7萬元/平方米、停車場不低于1.2萬元/平方米的價格對華普中心大廈整體或任何部分進行銷售。
對此，中天宏業副總經理林楓接受記者專訪時表示，中天宏業與北中地公司同時簽定4份合同，包括《預售合同》、《補充預售合同》、《項目轉讓協議》和《框架協議》，中天宏業以近5億元的首付款購買了12萬多平方米的甲級寫字樓。
而北中地控股股東上市公司武昌魚公司總經理王曉東接受采訪時則表示：交易的性質是房地產合作開發，而非房地產買賣，中天宏業支付基本收購價是建樓款，而非取得項目所有權的購樓款。當年北中地和中天宏業采用的是“讓度抵押”方式，北中地將房產登記在中天宏業名下，中天宏業提供融資，雙方合作開發，但之后中天宏業的股東已經發生變化了。
為此，華普中心爭議擱置了3年之久。
今年8月，中國國際經濟貿易仲裁委員會下達裁決：中天宏業的資金性質為購房款；裁決北中地公司交付華普中心Ⅰ段A座、B座、C座1-5層的商品房，并在辦理產權證后登記在中天宏業名下。
裁決下達后，中天宏業將該項目更名為中匯廣場，并開始招商。
對此，王曉東表示，盡管依照相關法規華普中心將登記在中天宏業名下，但中國國際經濟貿易仲裁委員會也不否認北中地和中天宏業按80:20的比例進行利潤分配。
而作為該項目資本騰挪的殼資源的武昌魚公司，顯然和地產的緣分已盡，雙方正在協商分手，連續兩年虧損的武昌魚公司正陷入退市風險。
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